前期介入物业方案

1前期介入物业方案【设施设备部分】市物业管理有限公司前期介入物业工作，拟在项目决策、规划设计、施工建设、竣工验收等方面，从物业管理运作和业主使用角度，对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售等多方面提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，提高国际广场房地产的品牌形象和升值空间及其房地产物业的保值增值，打造一个具有特色的优秀物业示范小区，以促进房地产开发企业后续项目的推广和物业管理打好基础，为商贾企业和业主创建一个良好的经营、居住环境，确保业主买房放心，住得舒心。为了保证物业管理前期介入工作的顺利开展，要求开发建设单予以大力支持和协助，提供必要的物业资料和工作条件，共同做好国际广场物业管理前期介入工作。一、物业管理职能机构的设置（一）服务机构的设置：设置“物业管理有限公司物业管理服务处”。入驻前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。（二）人员的配备：物业管理服务处的物业管理人员由市物业公司安排，前期介入阶段暂定3人，其中物业经理1人；管理人员、水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。竣工验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后，负责对所接受的物业范围的环境卫生进行全方位清扫保洁、秩序维护管理服务工作。（三）工作要点：1、重点关注、了解、熟悉物业管理用房的配备、安防监控系统、消防设施配套布局、智能化系统、车位配置、交通布局、绿化配置、配供电、给排水、电梯、空调等机电设施、设备配套、安装及售后服务情况；新材料、新技术、生态2环保、公共空间、共用部位、景观配置、室内配置、门窗工程、装饰工程、楼面、屋面、小区布局、房屋单体、地下室工程、常见施工质量问题等方面的工作内容。物业公司安排水电技术员进入现场，与建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，熟悉和掌握国际广场设备设施的基本情况和操作规程；熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等，参加竣工验收，配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作；2、掌握基本情况，收集以下资料：《勘测定界报告》、配套条件明细资料、目标客户资料、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、电梯、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书等并作好记录，与开发建设单位双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；掌握供电公司、自来水公司、燃气公司以及移动、联通、铁通、有线电视等单位的联系电话，方便业主入住后联系。3、关注涉及物业管理方面的事项，如：管理费、物业管理合同、设备设施合同中的售后服务以及售楼中涉及物业的承诺，包括售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物业管理的条款和承诺应修改，以免产生负面影响。4、跟进项目深入现场，掌握第一手资料，了解配套设施、设备的配置和布局情况，尤其是供配电、给排水、电梯、中央空调、消防、安防、各种管线的走向、重要闸阀和检查口的位置以及相应的施工更改记录等。二、设施设备的配置（一）物业管理用房程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房”。要求预留并落实的物管用房（包括：经理室、办公室、财务室、房管室、接待室、会议室、资料档案室、门卫值勤室、岗亭、物料仓库、工具用具保管室、员工宿舍、食堂、业主娱乐活动室、卫生间；消防、安防中央综合监控室；以后成立业主委员会的办公用房等）及其相关的设施设备；要求在物业管理区域内显著部位设置（面积不少于5米×10米）固定的公示宣传栏，用于张贴宣传物业法规、政策和管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、告示等；各楼道内应设置公告栏。3（二）供配电系统1、高低压配电房，配电干线，楼层配电箱构成楼宇的供电系统，由配电房供配电。该套系统应满足并保证商业经营、业主日常生活正常用电和为一切设施设备提供动力，如中央空调机，水泵，电梯等。2、配备备用发电机组，自备发电机的容量按供电变压器总容量建议按供电变压器总容量的20％以上选定或按设计容量进行配置，发电机自动转换柜应具有自动和手动转换功能，其主要功能一是在发生火灾时为消防泵，消防电梯，消防通道照明，消防报警提供用电；二是市电停断后为小区的各种机电设施设备（电梯、二次供水系统、安防系统、场内照明、楼道照明、车库照明、物业办公室照明、设备房应急照明、地下室排污系统、门禁系统、经营、工作与生活用电）提供应急运行和保障。3、发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出可装卸位置，方便加油，另外注意设计处理好发电机排烟问题，发电机排烟口设计不能对着住户阳台，应于天面或总坪上远离居民区一楼住户的位置设置，在总坪上设时应作景观布置，发电机进风口应有降噪措施，机房设置隔音砖，并安装不锈钢防虫网。4、发电机基座应与接地带可靠焊接，排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施，发电机下方设置废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油，下方应与地面保持一定距离，以便维护检修，发电机设备房内需配置维修专用工具存放架。5、配电房应设置在地下室，不宜设在最底层，防避水患，宜于通风、散热。6、配电室需要设置2个独立的向外开启的门，门宽度不应小于2米，最好为能够散热的钢网门大门内侧设置防止小动物进入的活动挡板；配电柜后门要能打开，利于日常检查，设备间每面墙安装至少3个电源插座，机房墙体应做好防水。7、电缆桥架应选择花桥架，且中间不能有接头，线路并排整齐，高压电缆、低压电缆应分桥架布线，变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机，在变压器、高、低压柜及母线桥上方不宜布置灯具；不要在楼宇外墙面、楼宇之间和横跨道路、场地上空裸露、牵绕电线电缆，以免影响国际广场外观形象。8、高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内。49、配电房各高低压配电柜前应铺设绝缘橡胶垫，低压配电室4-6mm，高压配电室10-12mm，宽度800－1000mm。10、照明箱电源由配电室双电源控制箱供电，须配备应急防爆驱潮灯具（应保持2小时以上应急时间）；11、配电室严禁给排水管道穿过、应配备驱潮灯、气体灭火设施和送、排风设施。12、配电房设计不宜采用下沉式，且门口设置挡水门槛，高度不低于50公分，电缆线应设计成下进线式，电缆沟应设计排水系统。13、配电室耐火等级为一级所在的防火分区须有人行通道通向地面。14、值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖。15、对大型重要的公共配套设备（中央空调机、载人载货电梯、水泵等）安装独立的电表（包括水表），便于情况分析和成本控制；商业用房（超市、商场、商铺、餐饮、影院等）的供电电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到单位用户，并作好识别标记，表的位置要求集中。16、由于商业用电用水和居民用电用水的收费标准不同，建议将管道、线路和水、电表分开安装以便计量计费。17、水、电表应尽量集中放在首层，便于抄表；单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关；电表选用最小容量电表；楼道内电表箱等其它线盒箱应采用专用锁；楼道开关总闸应内藏不外露，以免小孩拨弄发生意外。18、路灯不必多，只需满足一定的光照度即可，路灯尽量采用耐锈蚀、牢固、的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。（三）给排水系统1、给水系统由储水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管网构成；排水系统由污水井，化粪池，雨水井，排水泵、管网构成。给水是由市政管网将水注入储水澉再由水泵加压转抽到蓄水池，然后分流各层。2、二次供水系统（1）可以选择管网叠压供水形式，叠压供水设备：（管网叠压供水设备、一体化无负压给水设备、接力加压供水设备、直接加压供水设备等）。根据住宅楼宇高度进行分区，一般7层以上每增加10层为一个分区。这种供水方式和设备具有两大特征：一是设备吸水管与城区供水管道直接连接；二是能充分利用城5区供水管道的原有压力，在此基础上叠加尚需的压力供水。叠压供水具有不影响水质、节能、节材、节地、节水等优点，没有储备水量等隐患。（2）二次供水的设计方案，以我市供水主管部门审批方案为准，安装的二次供水设备应符合《建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）、》确保施工质量合格，二次供水的水量、水质、水压和供水安全。（3）生活水增压泵房和二次供水设施（控制系统、供电设备、管网等）原则上应单建，不宜与消防等设施混用，应与消防泵房隔开，具有独立的门锁，泵房门尺寸应考虑设备进出要求有良好的通道，地坪基础根据安装要求设计，内墙应粉刷，泵房有通风、照明设施、用电插座、工具专柜，要求水泵有备用品，以便维修主水泵时，能用备用水泵正常供水。（4）生活给水系统与消防给水系统和商业（办公）的供水系统必须分开。（5）二次供水设施应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时进行竣工验收备案，合格后方可投入使用。（6）高层住宅二次供水工程应当按照一户一表、水表出户、计量到户的要求设计和建设。（7）埋地敷设的二次供水管道应尽量避免布置在有可能被地面静、动荷载损坏处，不要敷设在烟道、风道、电梯井、排水沟内，不宜穿越伸缩缝、沉降缝、变形缝，如必须穿越时，应设置补偿管道伸缩和剪切变形装置，应具有耐腐蚀性和能承受相应地面荷载的能力。二次供水室外地下管道应设在便于检修和对道路交通影响较小的位置，尽量避免布置在车行道下二次供水室外管道应远离污水管道。（8）重要管道和线路要预留备用管线或活口（预留室外电源插座），以免发生局部损坏换整条管线。（9）二次供水工程管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，必须符合卫生要求，并能有效防止二次污染。管道和设备安装前，必须清除内部污垢和杂物，安装中断或完毕时，敞口处应采取临时封闭措施。（10）管道井的尺寸，应根据管道数量、管径大小、排列方式、维修条件，结合建筑平面和结构形式等合理确定。需进人维修管道的管井，其维修人员的工作通道净宽度不宜小于0.6m；管道井应每层设外开检修门,分层隔断。管道井的井壁和检修门的耐火极限及管道井的竖向防火隔断应符合消防规范规定。6（11）修建构筑物、厕所、化粪池等建设行为应当采取技术措施避免对高层住宅二次加压供水设施造成危害。水泵房宜独立设置。（12）二次供水工程安装调试检验完成后，按以下要求组织竣工验收：a、工程质量按及《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300）进行验收；b、设备安装按《机械设备安装工程施工及验收适用规范》（GB50231）规定进行验收；c、电气工程安装按《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46）、《电气装置安装工程低压电器施工及验收规范》（GB50254）和《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303）规定进行验收。流量等参数，按设计要求同时开放的最大数量配水点应全部达到：a、水泵运行情况和扬程、达到额定流量；b、供水管网水压在设定值范围；c、防回流污染技术措施装置；d、管道、管件、附件的材质、口径与设计施工图及设计变更的一致性。3、排水排污系统（1）地下排污管道井口间距要合适，跨度不要过大，便于疏通；沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。（2）特别是负一楼超市和负二楼地下停车场的排水工程设计方案不能忽视，应确保雨水排泄畅通、不造成内涝水灾。（3）酒店、餐饮用房区域预留排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。（4）涉及物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力；排水、排污管在穿越楼板时最好加套管，以免因挤压锈蚀而爆裂渗水。（5）LOFT公寓和单人公寓室外机安装位置和隐避排水处理及卫生间的浊气排放问题应予以妥善解决，一是避免空调滴水给墙、地面造成青苔污染，二是避免影响走整个廊空气。（6）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。7（四）消防系统1、根据我市消防安全主管部门对---的具体要求配置。2、配备小区