北京实施全国物业管理示范小区实施细则

检查标准检查内容评分细则一、基础管理32分1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司收集资料1、小区竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告1、企业营业执照2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同或协议4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理服务协议或物业管理公约符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的扣1分1、建立维修基金交纳单据记录2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）8、消防管理制度1、成立管委会（业委会）的申请2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则3、管委会（业委会）成立的批复4、会议记录9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同符合2分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分。注：市优只检查前三项（若是85年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图）2、已办理接管验收手续符合1分，每缺一项扣0.1分7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善完善2分，基本完善1分(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.2分8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合2分，每缺一项扣0.5分1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、消防管理制度9、收费管理制度10、保洁管理制度11、绿化管理制度12、保安管理制度13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14．财务管理制度15、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括：1、房屋、设备的基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证和各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录或照片一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、居住小区情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完损等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备运行记录8、共用设施设备台帐9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录三、资料分类成册，有目录并查阅方便。1、住用户档案2、房屋及配套设施产权清册14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣0.5分13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合2分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分注：市优检查第二项中的1－5项内容11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）1、征询意见单2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况记录1、在明显位置公布对维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第17条要求）二、房屋管理及维修养护14分1、小区平面图2、路口设路标3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全对照规划图现场查看1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物1、经主管部门审批2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一2、除首层外，无安装防盗网现象3、无伸出户外的安装物2、空调支架无生锈现象1、装修协议2、装修验收记录三、共用设施设备管理15分1、共用配套设施完好，无随意改变用途现场查看符合1分,每发现一处不符合扣0.5分1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗2、定期保养记录4、巡视记录5、运行记录6、对操作情况的检查记录7、设备（安全）普查记录8、设备维修保养计划3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻现场无外露、架空管线符合2分,发现一处不符合扣0.1分4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分1、道路无堆积物，路面无破损2、井盖完好，无丢失3、井盖与路面保持平齐，无晃动符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分（其中市优检查要求污损面积0.3平方米以上扣分，国优检查从严）符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分符合2分,每发现一处不符合扣0.5分3、维修记录4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损符合2分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分,每发现一处不符合扣0.2分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣0.1分1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管符合2分,每发现一处不符合扣0.2分注：市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致，国优检查要求从严17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设服务电话扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上符合2分，每缺一项扣0.5分5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀符合2分,每发现一处不符合扣0.5分5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖缺损或丢失扣0.6分,路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）4、供水紧急情况处理预案1、供电管理措施（含超负