新形势下我国房地产市场的宏观调控政策

18212010产经INDUSTRIALECONOMY新形势下我国房地产市场的宏观调控政策F293.3A1006-7833(2010)01-182-01现代西方经济学按照分析的方法将其划分为微观经济学、宏观经济学和国际经济学。其中宏观经济学以整个国民经济为考察范围，它分析的是整个经济社会中有关经济总量及其变化，因而它也称为总量分析或总体分析。宏观经济学研究的问题是一个国家整体经济的运作情况以及政府如何运用经济政策来影响国家整体经济的运作。针对宏观调控的概念，我们可以概括为以下四点：第一，宏观调控是国家干预的行为；第二，宏观调控行为的手段和方式主要有经济、法律的和行政的三个方面；第三，宏观调控是对国民经济运行总体进行的调节和控制，其作用的对象是市场整体，一般不涉及对市场主体微观经济行为的直接规制；第四，国家宏观调控的目标是实现社会总供给和社会总需求之间的动态平衡，促进经济结构的优化，保证国民经济持续、快速、健康、协调发展。自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。通过以上对我国政府出台的一系列宏观调控政策的梳理，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。例如2005年的宏观调控，可以明显看出居于主导地位的是行政手段，无论是七部委的《意见》还是“新老国八条”都是中央政府向地方政府和社会公众转达的行政管理指令。另一方面，调控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收入的购房群体加以区分，投机商可以通过提高炒卖价转嫁融资成本，而普通消费者却因为贷款利率的上升压力倍增。但应当指出的是，2006年以来，中央政府在宏观调控手段的综合运用方面已经有所改观，各政策的综合协调配合使用收到了一定成效。房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门，调控房地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。例如，央行曾建议取消预售制，建设部随后表示预售制在近期不会取消；各级地方政府为了提高GDP、保障土地出让收入甚至是权力寻租，千方百计用核定征收的办法减免土地增值税等税收。房地产市场是典型的区域性市场，房地产调控要想取得预期效果，就必须得到地方政府的积极响应和得力执行。实行土地“招拍挂”之后，土地有偿转让收入名副其实地成为了各级地方政府的“第二财政”，土地出让的数量和价格的上升带来土地出让金收益，同时物业转让的数量、频率和价格将带动财税收入的增加。为实现土地效益昀大化，必须依靠高房价的拉动，因此地方政府主观上不希望房价下跌。房地产业关联性强，对GDP贡献大，地方官员为追求政绩不希望房价下跌。在地方政府的决策过程当中，既可以不对下一届政府的债务负责任，也可以不对下一届政府的财政收入负责任，不计后果的低价征地、高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的捷径。地方政府作为宏观调控的执行者和土地供给者两种身份合一，作为谋求自身利益昀大化的经济主体，对房地产调控政策所持态度相当消极。在与中央政府的博弈中，地方政府往往成为房地产过热和房价上涨的推手。大量存在的权力寻租无疑也削弱了房地产调控政策的威力。地方政府之所以总有这样的投资冲动，核心在于地方政府的考核体制与预算软约束。因此，要不断改善房地产市场供需结构性矛盾，保持合理的供需结构，需要正确处理好政府调控与市场机制的关系。应当通过明确宏观调控的目标，以保障居民基本住房需求为出发点，增加普通住房供给、稳定价格，真正让百姓“住有所居”。要完善宏观调控的手段，综合使用行政手段、法律手段和经济手段的政策体系，形成合力。增强宏观调控的弹性，避免“一儀切”。同时应找准宏观调控的时机，充分认识并利用房地产周期这一客观规律。要协调宏观调控的利益，政策的制定要反映中央政府、各部门、地方政府、房地产开发商、商业银行、住房消费者正当和合法的利益需求。昀终通过协调发挥好政府在房地产市场中的作用，理顺房地产市场中调控政策传导机制和渠道，规范调控手段，缩减政策调控时滞，以使调控政策尽快发挥作用。[1]曾宪奎.房地产“救市”之惑.中国科技财富.2008(10).[2]李聪明.我国房地产周期波动与宏观经济关系分析.特区经济.2005(3).新形势下我国房地产市场的宏观调控政策作者：王蕊作者单位：秦皇岛市房管局房屋维修管理处刊名：中国商界英文刊名：BUSINESSCHINA年，卷(期)：2010，(1)被引用次数：0次参考文献(2条)1.曾宪奎.房地产救市之惑.中国科技财富.2008(10).2.李聪明.我国房地产周期波动与宏观经济关系分析.特区经济.2005(3).相似文献(10条)1.期刊论文张建平对房地产市场宏观调控的理性思考-当代经济2008,(16)近几年一直处在宏观调控中的房地产市场,其价格仍然是涨声一片,自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑.其实,房价不断上涨,除了房地产业和房地产市场自身的原因外,更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用.正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控,才有利于我国房地产市场健康发展.2.学位论文张锦歌政府对房地产市场宏观调控的研究2008房地产业作为第三产业的重要组成部分，是一项综合性产业，也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业，它的发展极大地推动了我国的经济增长。2004年以来，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产子市场运作不规范，等等。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策，然而房价与空置率仍然“双高双涨”，政府的调控与预期的效果相差较远。房地产市场的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响，因此，本文希望通过分析2004年以来针对房地产市场宏观调控中存在的问题，并且加以解决，希望政府对房地产市场的宏观调控能够达到预期的目的，使房地产业能够健康稳定的发展。本文从研究房地产宏观调控的理论基础入手，用非均衡理论分析房地产市场的宏观调控，接着对房地产宏观调控的有效性进行分析，举例说明市场失灵及其带来的危害，以及如何加以预防，并进一步列举政府2004年以来对房地产宏观调控的政策，指出目前我国房地产市场调控面临的两难选择，据此对政府的宏观调控措施实施效果进行评价，最后提出一些政府对房地产价格宏观调控的改进意见，主要从土地制度、税收、信贷、市场规范、供求关系方面进行研究。本文在结构上分为七部分，分别对相关问题进行研究。第一部分为本文的引言。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容，述评了国内外相关研究情况，从而确立了本文研究问题的切入。第二部分为理论分析部分，是全文分析的立足点。首先对房地产宏观调控的定义和内涵进行了界定，接着根据调控对象和方式不同把宏观调控划分为三种类型。又通过经济模型分析了房地产宏观调控的非均衡理论，以及对房地产过热的情况做了经济学解释。第三部分为国外房地产宏观调控的经验总结及对我国的启示。世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题，通过美国、法国、日本等5国对房地产市场的宏观调控进行了总结，结合我国现状，对我国的房地产调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分对房地产宏观调控的有效性进行分析，首先解释房地产市场的双失灵，接着探讨双重失灵的原因及其引发的问题，引出房地产宏观调控的政策目标，重点分析房地产宏观调控的有效性问题。第五部分重点分析政府2004年以来对房地产宏观调控政策及其效果，首先对房地产市场宏观调控政策出台的背景及原因分析，接着研究政府调控房地产市场的政策措施、特点及成效，又对当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析，说明了政府对房地产市场宏观调控的两难选择。第六部分对完善房地产市场政府宏观调控机制提出一些政策建议，如：应设立中国房地产监督管理委员会；用经济手段和法律手段适度限制炒房形为；进一步完善土地供应制度：进一步完善房地产预售制度；严格执行已出台的税收调控措施；建立面向中低收入阶层的住房体系；建立健全房地产产权认定系统和房产价值评估体系等。第七部分为结论与展望，本文通过对房地产市场宏观调控的研究，得出在经济运行过程中，均衡是暂时的，非均衡是绝对的；过分的刺激和打压房地产市场都不利于该产业的健康发展；我国应该继续实行适度从紧的房地产金融政策的结论。我国房地产市场应理性投资和消费，建立与市场经济相适应的房地产业宏观调控的长效机制。本论文的创新之处主要体现在理论和政策建议两个方面。在理论上，运用了西方经济学、行政学等多学科的基础理论对房地产宏观调控进行了研究；在政策建议上添加了一些个人的见解。如在土地制度上，建议宜盘活存量土地，完善土地供应办法，增加用于商品住宅的土地供给；在税收上，宜进行深入的结构性调整，加强税收的调节作用抑制短期炒作行为，控制投资性购房，建议开征级差利得税，政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。开展该论文研究，对于政府如何加强对房地产市场的宏观调控，抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序的正常运行，促进房地产行业持续、稳定、健康发展，具有实际应用价值。3.期刊论文吴超房地产市场宏观调控的目标选择与政策取向-经济师2009,(11)文章对房地产市场宏观调控的目标进行了深入剖析,指出保持房地产业健康稳定发展是房地产市场宏观调控的基本目的,保障居民的居住福利是房地产市场宏观调控的根本宗旨.并进而提出房地产市场宏观调控的政策取向,以市场为导向,积极推进制度创新;以规避风险为契机,采取灵活而审慎的宏观调控措施,推动房地产业市场的健康持续发展.4.学位论文吴婕当前中国房地产市场宏观调控研究2006改革开放以来，我国的房地产行业迅速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业，极大地推动了我国的经济增长。近几年来，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨，商品房供给结构不均衡，房地产子市场运作不规范，等等。为解决这些突出问题，我国相关部门陆续出台了一些调控政策。然而政府政策在打击投机炒作的同时也抑制了购房者的自主性消费，房地产价格整体虽有所回落但部分地区房产的房价不落反涨，……此次调控并没有收到理想的效果。这些问题引发我们去思考这次政府对房地产市场紧缩调控的深层次原因是什么，政府调控效果不佳的背后支撑又是什么，我们应如何改进才能对房地产市场进行有效的调控!带着这些问题，本文在用数据对目前中国房地产市场现状进行了精确描述的基础上，分析了政府此次紧缩调控的深层次原因，进而深入研究了调控效果不佳背后的支撑，结合美、日两国的调控经验，对我国房地产市场如何进行有效的调控给出了几点建设性的建议。全文共分五部分，主要内容如下：绪论。对本文研究的理论及现实意义、国内外在该领域的研究研究现状、本文的创新之处作了简要地说明。第一部分，中国房地产源头、开发、销售市场的发展现状——宏观调控背景描述。从土地开发及使用面积、土地交易价格两个方面对房地产源头市场进行了说明。从房地产投资规模、企业资金来源对开发市场进行了描述。从商品房价格、空置率以及价格收入比三个方面展现了房地产消费市场现状。