房地产项目户型的核心竞争因素的研究-127PPT

户型的核心竞争因素研究——06年8月至今产品研究部目录一．政策文化二．市场需求三．上市产品——户型技术四．上市产品——物业类型一、政策文化1.经济发展水平2.行业发展状况3.房地产市场政策调整4.文化思潮、理念5.技术、材料等革新6.户型发展7.小结二、市场需求作为一种在市场上待价而沽的商品，户型好坏是由消费者决定的。世界上没有最完美的户型，只有适合于某类特殊消费人群的完美户型。设计者只能从一部分消费人群的角度出发，对户型进行研究。1.人的需求层次2.客户生理状态3.户型需求分析4.小结1.人的需求层次第一层需求，也就是最底层的需求：PHYSIOLOGICAL生理需求，衣食住行等温饱问题。原始社会，不用那么远，就现在的21世纪的社会主义初级阶段的社会，有多少人每天还在为自己的吃饭穿衣发愁？在他们眼里，每天能有一点饱饭，能在寒冷的冬季不被冻死，就是最大的愿望了。你要问他们最想要的是什么，他们肯定会说：饱饭暖衣。无奈啊，社会越发展，社会越发达，贫富差距就越大。这也验证了爱因斯坦的相对论。社会的总价值是不变的，有人富裕了，必然就有人贫穷。就像天平，平衡的两端不管你把哪端得砝码加到另一端，天平就会倾斜。第二层需求，SAFETY安全感需求，正常生活问题。人在江湖哪能不挨刀？同样，人在社会哪能不倒霉？衣食住行都没有问题了，那就得考虑考虑安全问题了，得让这样的生活保持下去，不能让别人来干扰，也不能让这种生活被别人拿走。于是，枪支、弹药诞生了。部队、法庭、警察诞生了。第三层需求，LOVE，归属感需求。衣食住行不许担心，人身安全、各种环境都很安全。自然就会想到要和别人交往，亲情自然不用说了，友情、爱情慢慢的就会随之而来。都说朋友多了好办事嘛！于是，狐朋狗友、酒肉朋友就入长江黄河的潮水，滔滔不绝，连绵不绝~~~~但是，这些总不能24小时陪在我们身边，晚上寂寞难耐阿~，于是，我们就要追求爱情了。嗯，家庭对于人来说，是社会大海洋的避风港。家庭的温暖就像是你饥饿时的羊角面包。又香又甜。第四层需求，ESTEEM尊重。中国有个成语叫做“成家立业”。有了归属感以后，自然就应该在“立业”上下功夫。第五层需求，SELF-ACTUALIZED自我实现。不管事业有成有不成，四层需求是满足了。最后一层需求，也就是金字塔的顶峰了。什么是自我实现？社会地位，绝对是社会地位。议员、人大代表、国务委员、总理、总统。社会就是这样，当你不再为衣食住行、不再为情感、不再为金钱、不再为女人、不再为名利担心的时候。你就会去想着统治别人。让所有人都听你的，按照你的想法去做。这就是自我实现。2、客户生理状态2.1家庭规模和结构2.2家庭行为模式2.3客户的消费心理及特征2.1家庭规模和结构家庭的规模则决定了在设计户型时面积的大小，多大的面积才能满足到相应规模家庭的居住。而家庭结构方面就又决定了户型设计的结构。户型功能上的区分，如父母房、儿童房、书房、健身房或工人房置业者在购买住房时就可以根据个人家庭的需求来选择房间的数量。2.2家庭行为模式每个人的生活是由不同的模式而规划的。比如：学者有学者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在时尚尖端的人有个性的生活模式、走过二万五千里长征的人有着传统正派的生活模式。所以在户型的设计上就会依靠不同的家庭模式来寻找户型的设计点来满不同家庭的需要。2.3客户的消费心理及特征在不同的时期，每位置业者所选择购房的原因也有所不同。他们是根据不同的需求所表现出的：一是生理需求:如南方人重视通风，北方人重视朝向；二是安全需求:如在选择的同时会考虑到住宅楼宇是否安全，质量是否过关等等。三是交往需求:北京人喜欢呼朋唤友来家做客，上海人则不喜欢闲暇之时被人打扰；四是审美需求:美的意思是指合理的户型结构才能把家按照个人的喜好装饰的满意。2.4好户型的标准选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。户型是依托于空间存在的。不论设计师要满足多少设计原则、消费者提出多少限制因素，最终都是通过空间进行体现和表达的。因此，可以理解为：将空间进行合理分区、组织好各个空间的交通流线，使之符合设计的五个原则，即是一个好户型。户型设计除了遵守建筑设计三原则之外，也有自己的特殊要求，分为五大设计原则，即：实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型；是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型；是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。具体来说，户型设计的是否合理，是否符合购房者的生活习惯，是否符合环境要求，是否具备超前意识，符合未来的发展方向已成为房地产开发商关注的重要设计要求。三、上市产品——户型技术1.居住小环境2.面积户型比3.公共部分4.功能5.动线6.布局7.空间8.尺度9.小结1、居住小环境我国的居住区是从解放后发展起来的，解放初期居住区的居住建筑主要是多层建筑，有的为成片的居住小、工人新庄，有的用地拥挤，住宅标准极低，设备简陋，多为小户型，小厅小卧室或居室兼卧室、居室兼厨房。小区规模较小，同时小区基本的设施不健全，小区环境简单。80年代后小区居住标准逐渐提高，通过规划的改进，小区有了一定的环境，同时小区的规模较以前也有了一定的增加，小区的道路出现了明显的分级。在户型设计上有所改进，对家电的使用纳入了设计的考虑中。90年代居住区的规模进一步变大，同时在规划的布局上开始考虑环境与居住的关系，注重了一些必要的公共设施，户型面积和厅室面积有所改变，功能清晰，出现了单独的客、餐厅，卧室有了主次之分，同时有些地方出现了双卫生间，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。经济发达的地方空调进入了家庭。房地产行业刚刚兴起，使居住有了不同规模的公寓和度假村等类别。大城市中高层增多，物业逐渐进入社会。4、功能4.1功能配置4.2功能空间4.1功能配置客厅、餐厅、卫生间各1，卧室2、阳台1～2个，少量设置玄关。4.2功能空间A.玄关B.客厅C.餐厅D.厨房E.卫生间F.主卧G.次卧H.阳台A、玄关玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。很多人将玄关理解为一个纯过渡空间，可以增强住宅的私密性，其实它的实用性更强。玄关为使用者出入家门时换鞋、更衣、临时搁物提供了方便，又可避免开门见厅的尴尬。同时，有效利用装修手段，如压低吊顶、铺地材质的限定、灯光的变化等，达到先收后放、欲扬先抑的戏剧效果，丰富空间变化。为满足玄关的使用要求，必须有一净宽不小于1米的面用来放置柜子，净深不小于1.2米的空间放置鞋凳，同时不能破坏厅的完整性。B、客厅客厅是进入一个家庭给人的第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。视总面积的大小，客厅的开间应在3.8—5米之间，过大或过窄都与人们的家居生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。好的设计应尽量保证厅的完整性，不要朝向厅开过多的门，尤其是卫生间的门；起居厅要保证至少3.9米长的影视墙面，用来放置电视、柜子和其他装饰物；一般客厅进深不宜小于3.9米，面宽应控制在3.9～4.8米，过小难以放置合适的沙发，过大影响电视的观看距离，若不循常规装修，如SOHO，可另行布置。随着消费市场的不断细分和客户年轻化的特征，起居厅交友和娱乐的功能被弱化，部分功能被转移到卧室中去，因此厅的面积有减小的趋势。起居室(客厅)：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。客厅最好朝南。客厅的使用率往往高于卧室，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，实在是居住质量的重要体现；正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不愿选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。起居厅宜：1．宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，采光口和地面比例不应小于1／7；2．由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；3．厅宜做成长方形，其宽度不应小于3．3米，深宽比不宜大于2；4．若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。忌：1．起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2．起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3．起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4．起居厅的形状不好或尺度不合理。关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群SOHO的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分IT人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。客厅能开PARTY跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。③餐厅餐厅是居家生活的重要组成部分，它的采光和观景要求是比较重要的因素，大餐厅的概念被广泛接受。餐厅与厨房应当联系方便，最好能隔而不断；与起居厅分开设置最好，当然可以进行装修划分，不用硬性隔断，如起居在南，餐厅在北，既可起到扩大空间的作用又可南北通透，通风采光均有利；如能单独设置早餐厅，可与观景阳台结合。餐厅宜：和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔；如独立设计，最好做成明餐厅，净宽度不宜小于2．4米。忌：1．餐厅面积过大或过小；2．正对卫生间；3．远离厨房。④厨房厨房是重要的辅助空间，收纳、准备料理或是烹饪佳肴，随着消费群体对生活质量要求的进一步提升和家电器具的日益普及，厨房面积有增大的趋势。首先，厨房的位置应接近入口，避免流线穿厅和油烟、噪音对卧室的影响；厨房宜有直接通风采光，净面积最小应达到5平方米，操作台净宽0.6米，且满足至少一长面度大于等于2米；操作台布置依次为“一”字型、“L”型、“U”型，“U”型最为好用；厨房与餐厅相邻的一面以隔断墙为宜，这样可增大装修灵活性，如将餐厨隔断设为玻璃推拉门，一方面方便主妇与家人的沟通，另方面可在平时打开，使空间看起来更大；厨房最好带有一个生活阳台放置杂物，在北方尤其重要，冬天的阳台差不多是第二台冰箱；若面积够大，可考虑设置西厨。厨房大家是大家讲得最多的，我看了很多平面，北京也有不少，厨房做了半天，按多层来说，南面的宽度和北面的宽度不一样，往哪儿挤呢，往厨房挤，结果把厨房挤得剩多少呢，开间做到1米8，去掉墙厚以后，实际上还乘一米五，最后厨房做到什么地步呢，一个人操作的时候，第二个人都过不去。也种平面相当多。但现在如果说，我们讲，有些东西要放到厨房，什么洗碗柜，烤箱呀，不能再放在客厅里，那种生活水平太低，功能分区这一块分不出来，必然要求你的厨房要做大，大到什么地方呢，从规范来说，原来定的规范，操作间长度是2米1，现