昆明房地产市场

LOGO昆明房地产市场调查报告www.themegallery.comContents昆明宏观经济环境1昆明房地产市场状况2昆明土地市场状况3昆明消费者状况4综述5www.themegallery.com昆明宏观经济环境城市概况昆明位于中国的西南部，云贵高原中部。市中心海拔1,891米，南濒滇池，三面环山。昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈！此外，昆明还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。昆明东西最大横距140千米，南北最大纵距220千米，全市面积21473平方公里，市区面积450平方公里（其中主城区330平方公里，呈贡新区120平方公里）。2009年昆明GDP达到1808.6亿元人民币，同比增长12%。www.themegallery.com昆明宏观经济环境昆明房地产市场状况昆明区位独特，地处“9+2”泛珠三角区域经济合作圈、“10+1”中国-东盟自由贸易区经济圈和大湄公河次区域经济合作圈的交汇点。随着昆明至曼谷国际公路的通车，泛亚铁路的规划建设，以及正在建设中的昆明国际空港等重大基础设施的实施，昆明面向东南亚、南亚开放的“桥头堡”作用日益凸现。发展目标：以滇池为中心，实施“环湖交通”、“环湖截污”、“环湖生态”、“环湖新城”工程，进一步优化城市发展环境，全面提升城乡形象，增强城市综合实力，把昆明建设成为经济繁荣、文化发达、环境优美、功能完善，“春城”、“历史文化名城”、山水园林生态城市特色突出，面向东南亚、南亚的现代化区域性国际城市。www.themegallery.com昆明宏观经济环境宏观经济环境昆明2008年全年实现生产总值（GDP）1605.39亿元，比上年增长12.0%，其中：第一产业实现增加值104.90亿元，比上年增长6.2%；第二产业实现740.26亿元，比上年增长13.0%；第三产业实现760.23亿元，比上年增长12.0%。三次产业结构为6.5:46.1:47.4。人均生产总值达到25826元。全年地方财政总收入425.19亿元，增长25.0%，地方财政一般预算收入174.99亿元，增长31.5%，其中税收收入153.64亿元，增长33.8%。在税收收入中，增值税32.95亿元，增长11.2%；营业税50.21亿元，增长15.9%。全年地方财政一般预算支出233.74亿元，增长41.8%。2009年昆明市实现财政收入201．6亿元，比去年同期增收26．6亿元，增长15．2％，国内生产总值1802亿元，增长12%。www.themegallery.com昆明房地产市场状况视点：宏观环境尚好，整体市场火爆。昆明房地产市场近几月来异常活跃，其主要原因在于：1、本市城中村工作的持续推进，为市场带来大量的刚性需求；2、上半年昆明市场一直呈现出供小于求的状况，经过近半年的消化，市场存量已大幅度减少；3、一系列宏观政策的支持，对市场的活跃起到推动作用。成交量仍然在高位运行，量价均有小幅上涨昆明市场成交量自5月以来一直在高位运行。环比8月，本月市场成交量价均有小幅增长。从近几个月的趋势判断，昆明市场已进入新一轮的增长期，总体市场在经历5月大幅增长后，持续在高位小幅波动。开发商加紧推盘节奏，迎接金九银十金九银十是楼市传统的旺季。据不完全统计，2009年9月，昆明市主城区有11次推售供应，供应总套数超过5000套。由于整体市场的火爆，加上城中村改造工程推进、上半年持续供小于求等诸多利好因素的支持，各开发商加快项目推盘节奏，借势去化房源。www.themegallery.com昆明房地产市场状况2009年4月份昆明市新房在售楼盘总占地面积为16316754平方米，总建筑面积为22015836平方米。图示的是4月份昆明市各行政区在售楼盘的总占地面积、总建筑面积及总户数统计情况，即包括目前已售出部分和待销售部分。www.themegallery.com昆明房地产市场状况昆明房产在售楼盘情况2009年一季度，昆明楼市从楼市的冬季中逐渐回暖，被称为楼市的“小阳春”；二季度的第一个月，在春季房交会的带动下，昆明楼市继续保持复苏的势头，成交量、成交面积和成交金额大幅度提高，给昆明楼市注入了一股强大的力量。www.themegallery.com昆明房地产市场状况www.themegallery.com昆明土地市场状况从土地供应上看，供应量逐渐减少，供应的土地以城中村土地和工业用地为主，主城区内不再供应商品房用地；从项目上看，城市综合体项目比较多；从供应的产品上看小户型将面临过剩。www.themegallery.com昆明土地市场状况05101520253035土地成交宗数板块对比（单位：宗）07年1353101013230108年690432100720322一环二环世博东市东南校场北市区西山高新滇池官南呈贡远郊www.themegallery.com昆明房地产消费状况一二环南北市——短短六个字，用来概况昆明高层住宅的发展状况再精炼不过了。一环二环，融会贯通；南市北市，背道而驰。从原有的主城中心向二环路扩张，并随着南北板块的日渐繁荣而各自精彩，虽然形态各异，却共同将城市的高层住宅发展推向了高潮。昆明城市中心的高层住宅风潮起源于1999年的世博会前后，这一面向世界推广云南、塑造昆明的盛会催生了数目不少的高层建筑楼，使２０世纪最后两年昆明步入高层建筑楼发展史上的高潮期，三市街片区、东风广场片区、西南商厦片区、昆明站片区、小西门片区、翠湖片区等重点区域已经成为开发商眼中的财富金点，一大批住宅项目拔地而起，在解决城市中心住宅消费需求的同时，为昆明城市风貌的改变起到了至关重要的作用。www.themegallery.com昆明房地产消费状况2006年10月，昆明市政府出台了《昆明主城区住房建设规划（2006—2010）》，将二环路作为城市发展的战略阵线，通过对普通商品房布局的划定实现了城市功能分区界定，指出二环路以内地区新建套型建筑面积90平方米以下小户型住房，所占比重达50%以上。另一方面，大规模的二环路折改工作将一条道路宽阔畅通、绿化良好、生态优美的人居金腰带奉献在市民面前。至此，高层住宅的发展终于迈上了一个新的历史台阶，从城市中心的抢点运动真正走向二环路上的大规模扩张时代，明日城市、金色俊园、葵花公社、上海沙龙Ⅱ等楼盘开始在二环路上星星点点地涌现。而在这场高层住宅运动中，最富代表性的便是盛高大城图的出现。60万平方米的大城，不仅拥有18%的超低建筑密度和高达45%以上的绿地覆盖率，更首创性地提出10万方平米恢宏城市森林的计划，在将城市继续推向繁荣的同时，第一次在楼盘的疏密度上进行了变革。www.themegallery.com综述通过对昆明房地产市场的全面回顾，我们可以看到：www.themegallery.com综述12最近几年，总体土地成交价格将很难再走高，大规模的旧城改造和城中村拆迁可能会出现。3今后三年，开发热点转向呈贡，近期内，东南板块是开发热点，总体来看，昆明市的开发规模没有减弱，反而在加强。昆明房地产市场步入了调整期，但仅仅是调整，真实购房需求无处不在，无论是当前销售还是未来开发都没有陷入困境。今后三年，是考验很多参与者的时间，我们用一句话来结束：“看万家灯火，几家欢乐几家愁”。LOGO