武汉房地产市场研究年报_249页_伟业

偉業顧問B·A·Consulting2009年伟业（武汉）年报伟业市场部2010年1月目录第一章宏观政策第二章经济环境第三章土地市场第四章商品住宅市场第五章办公市场第六章商业市场第七章区域住宅市场第八章客户分析第九章市场走势预测第一章宏观政策宏观政策2009年政策综述2009年在内外部经济形势不明朗的情况下，是政策很宽松的一年。2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年房地产市场快速回暖的重要原因。土地政策宏观政策伟业视点：工业用地出让采用招拍挂增加了工业企业成本，在经济不景气的背景下，降低出让价意在发挥地价在宏观调控中的作用，使土地对经济复苏和相关产业的发展提供更多支持，以保障工业用地合理需求。从长远来看，《通知》正在借助经济危机所带来的机遇，实施产业结构调整。国土部：重点产业工业用地出让价可降三成5月13日，国土资源部发布《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）（以下简称“通知”），规定对各地优先发展产业且用地集约的工业项目，以及农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可降至原标准的70%。《通知》同时规定，对中西部地区由使用者自行完成开发的工业用地，出让价格最低可降至原标准的15%。而城镇建设用地范围内的国有未利用地，最低出让价格可下降50%。土地政策宏观政策两部委发出通知：农用地转工业用地必须招拍挂8月中旬，国土资源部和监察部联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（国土资发„2009‟101号）（以下简称《通知》）。《通知》细化了工业用地招标拍卖挂牌政策和协议出让政策的适用范围，提出：凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地，政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地，必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人；划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让、划拨工业用地转让等，符合规划并经依法批准，可以协议方式出让。伟业视点《通知》出台，让地方可以更加合理灵活选择工业用地出让方式。而用地预申请制度可以使地方政府充分了解土地市场需求情况，合理安排供地规模和进度，保证推出的土地及时得到开发利用。国土资源部发文:批而未用的土地将被全面清理9月1日，国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。在《通知》中，国土部要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。《通知》还要求，严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地伟业视点：闲置土地批而未用一直以来是全国房地产市场存在的顽症之一，一些开发商借机炒做房价的重要手段之一。这一通知的出台意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。土地政策宏观政策拿地首付不低于50%2009年12月17日，国土部等五部委联合出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确要求，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”，而如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。土地政策宏观政策伟业视点拿地就要先付一半钱,会对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。文件的出台,会挤出开发商手中的部分资金,进而促进开发商增加普通商品房的供给，加快楼盘销售,回笼资金。另外，中小房企可能被挤出土地争夺。首付50%将给中小型房企带来压力,但对于资金充裕的大型开发商来说，压力相对就会小很多。房地产政策宏观政策国土资源部：“小产权房”是违法建筑6月10日国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，它违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。伟业视点“小产权房”是房地产行业发展过程中呈现的一个争议广泛且复杂的问题。由于市场上存在众多的“小产权房”，有关该方面的政策及市场动态也颇受市场关注。此次国土部的紧急通报，将较为迅速地冷却市场对于未来“小产权房”转正的心理预期，对于一些小产权房项目的打击将非常大。不过，对于市场上数目庞大的小产权住宅，未来还有待寻找合适的政策解决途径。中央经济工作会议定调：支持居民自住和改善性购房需求12月7-9日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开，会议提出继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。同时增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；加大农村危房改造支持力度；加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。伟业视点：中央经济工作会议为明年经济工作定调，积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍将继续。而增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善型购房需求，无疑给购房者带来了“定心丸”，这也是中央“居者有其屋”政策的延续。房地产政策宏观政策国务院常务会议：遏制部分城市房价过快上涨的势头12月14日，国务院常务会议提出：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策如下：增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设。支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。伟业视点：此项政策的出台预示着国家对各个城市房地产的调控将不再一刀切，部分房价上涨过快的城市调控力度会加大。房地产政策宏观政策武汉出台远城区购房新政购房超过20万可落户5月31日，武汉市政府原则通过《关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见》。其中，关于远城区购房落户的新政策，引发外地购房者和郊区楼盘的关注。政策显示，凡在远城区购买面积超过80平方米(含80平方米)和总价超过20万元(含20万元)的住房，可落户武汉。而此前，远城区购房落户的要求是面积超过90平方米和总价超过30万元，而此次调整，落户门槛明显变低了。伟业视点：武汉市郊区楼盘3-4成的购房者是外地户口，落户新政对武汉市郊区楼盘是重大利好。新政实施后，买小房子的购房者可以落户，加上目前郊区楼盘价格比较低，80多平方米的房子总价20多万元，对于低收入想有武汉城镇户口的外地购房者来说是个好消息，直接刺激郊区楼盘销售。房地产政策宏观政策国务院下调商品住房项目资本金比例5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。伟业视点：这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平。此次下调，表现出政府对房地产市场的支持意愿，从一个侧面也说明，政府对于房地产市场依然存在着不稳定的担忧。此次资本金下调比例的区别对待，也表明了政府“重民生”的房地产调控思路。资本金比例下调，降低了贷款门槛，对于开发商而言是一种信心激励。金融税收政策宏观政策个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月9日，国务院常务会议指出，2010年我国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。会议提出八项消费政策措施，其中第七项提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”伟业视点营业税征免时限恢复为5年，增加了“快进快出”的投机成本，能够在一定程度上抑制投机性购房，形成更合理的供求关系。这次政府通过调节营业税,控制售房者在二手房市场上的获利空间,进而通过市场的联动效应,向一手房市场传递控制减少房地产市场投资投机的信号,以降低房地产市场的交易价格。长期来看,对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。金融税收政策宏观政策转让不足5年普通住房差额征税营业税优惠变样保留12月22日，财政部和国家税务总局联合出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此外，自2010年1月1日起，去年发布的《财政部国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》将废止.伟业视点营业税政策细则的出台，有效的缓解了2009年底之前因政策恐慌而出现的集中过户对市场带来的压力。同时响应了12月14日国务院国四条中提到的运用技术手段区别对待改善型置业和投资客的思路，在一定程度上做到了通过对不同的房屋类型征收营业税标准的不同，区别对待不同购房群体。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市场中的投资行为，打击投机性购房群体。金融税收政策宏观政策第二章经济环境经济环境GDP1997199819992000200120022003200420052006200720082009GDP（亿元）912100210861207133514681622188222382591312439604560.6增长率11.2%11.2%12.0%12.0%11.8%12.1%14.5%14.7%14.8%15.6%15.1%13.3%13.7%-2.0%2.0%6.0%10.0%14.0%18.0%010002000300040005000武汉(1997～2009)GDP及增长率走势图受到经济危机的持续影响，武汉市经济从08年10月份开始下行，09年上半年经济增长速度曾一度在10%以下运行。但从6月份开始，迅速攀升至2位数的增长速度，2009年GDP的增长幅度达到13.7%。根据2009年底在北京召开的中央经济会议的精神，2010年上半年政府宏观调控的宗旨：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。预计2010年上半年GDP水平与今年相比还会有所提高，经济增长率有望达到15%的水平。经济环境人均GDP200420052006200720082009人均可支配收入（元）9564.0510849.7212359.9814357.6416712.4418385增长率15.86%13.44%13.92%16.16%16.40%10.01%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.0014000.0016000.0018000.0020000.00武汉市人均可支配收入2009年人均可支配收入增幅较08年放缓，但总值达到18385元，人民生活水平提高，潜在购买力强。经济环境居民消费价格指数（CPI）09年武汉市居民消费价格总水平呈“V”字形运行态势，1月受节日效应影响同比上涨0.7%，从2月份开始CPI