台州物业专项维修资金使用办法

—1—台州市物业专项维修资金使用办法第一章总则第一条为进一步加强我市物业专项维修资金使用管理，严格物业专项维修资金使用审批程序，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内由物业主管部门代为管理的物业专项维修资金的使用、监督和管理。实行业主自主管理的，可参照执行本办法。第三条市物业主管部门负责对全市物业专项维修资金的使用进行监督、管理。县（市、区）物业主管部门负责对本行政区域内物业专项维修资金的使用进行监督、管理。第四条物业专项维修资金的使用应当坚持“业主集体决策、企业操作、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，做到公开、公平、安全使用。第五条物业专项维修资金专项用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造。国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的，不得在物业专项维修资金中列支。业主应当增强物业共有部位、共有设施设备维修、养护的责任意识。物业服务企业应当按照物业服务服务合同的约定，加强对物业共有部位、共有设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长使用寿命。共有部位、共有设施设备因相关专业单位施工造成损坏或者属于人为损坏的，应及时恢复原状，其维修费用由责任人承担。第二章使用范围第六条共有部位维修、更新和改造范围包括：（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的；（二）屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；（三）门厅、楼梯间、地下室、走廊通道及公共卫生间等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落或者发生渗漏，门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮的；（四）外檐面层脱落、保温层损坏构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。第七条共有设施设备维修、更新和改造范围包括：—3—（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或者局部修复的；（二）楼宇公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的；（三）整体更新、改造楼宇消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价10%的；（四）整体更新楼宇电梯或者更换、维修电梯主要部件，一次性费用超过电梯原造价10%的；（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的；（六）小区智能化（监控）设施设备、小区围墙和大门因损坏影响安全和使用，需要整体或者局部修缮、更新的。第八条相关专业单位按照《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》（浙政发〔2007〕19号）等有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。第三章使用程序第九条物业服务企业应当按照物业专项维修资金使用范围，根据物业使用现状以及业主大会、业主委员会或者相关业主的意见，提出一定时期内物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造计划，并制定物业维修、更新和改造方案。物业维修、更新和改造方案包括：（一）物业维修、更新和改造内容及实施范围；（二）工程预算；（三）物业专项维修资金的列支范围、分摊方式及面积；（四）物业专项维修资金缴存余额；（五）物业维修、更新和改造组织方式；（六）维修施工单位选择方式；（七）施工方案及实施时间。物业专项维修资金缴存余额应当由物业服务企业持业主委员会证明到物业主管部门查询，物业主管部门应当出具被查询物业专项维修资金缴存余额证明。第十条物业维修、更新和改造费用工程预算1万元以上的，在提交业主大会讨论前，由业主委员会委托有资质的工程咨询机构进行审查。委托审查费用计入维修、更新和改造成本。第十一条业主大会已成立的，物业服务企业应当于每年12月31日前向业主大会提出下一年度维修计划和物业专项维修资金使用方案。物业专项维修资金的使用方案应当由业主大会决定。业主委员会应当通过召开业主大会或者入户征求意见等对物业维修、更新和改造方案进行书面确认。物业维修、更新和改—5—造方案应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，由业主委员会组织实施，并报物业专项维修资金管理机构备案。物业管理区域内共有设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决定。整幢住宅或者每个单元共有部位、共有设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由各受益业主集体决定，业主委员会负责监督实施。经业主书面确认的物业维修、更新和改造方案应当在物业管理区域内进行公示，公示期7日。业主对公示内容有疑义的，业主委员会应当认真做好解释工作。第十二条业主分户帐内物业专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，维修、更新和改造费用由业主按规定分摊。涉及全体业主利益的，分摊方案由业主大会决定，经所持投票权2/3以上的业主书面同意，全体业主共同执行；涉及部分业主利益的，由业主委员会牵头，分摊方案经相关受益业主集体决定并执行。第十三条物业服务企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择有资质的施工单位承担物业维修、更新和改造；工程项目较小的，相关业主、业主大会可自行选定施工单位。施工单位应当具备独立法人资格并具有与物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造施工内容相符的相关条件。物业服务企业应当与中标的施工单位签订工程施工合同。合同应当主要包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和违约责任等内容。第十四条物业服务企业持经审核的物业维修、更新和改造方案和资金使用预算及下列材料到项目所在地物业主管部门申请使用物业专项维修资金。（一）物业专项维修资金使用申请登记表；（二）业主大会或者相关业主书面确认证明原件及复印件；（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造方案公示证明；（四）工程施工合同。第十五条物业主管部门收到申请后，材料齐全的应当在5个工作日内按下述要求完成核准手续：（一）审核工程预算书；（二）核对物业专项维修资金存款余额；（三）按照物业维修、更新和改造方案确定的工程预算的70%，开具物业专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；（四）按照工程进度向申请人分期拨付。提交申请材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单。—7—第十六条物业共有部位、共有设施设备维修、更新和改造工程实行现场鉴证制度。物业服务企业、相关业主代表应当参与工程施工现场管理，对工程范围、工程数量、所需材料、采用工艺与技术等进行现场鉴证，提出书面意见。第十七条工程竣工后，施工单位应当提供完整的竣工资料。物业服务企业应当组织施工单位、工程监理单位、业主委员会和相关业主等对工程进行验收，并签署《物业维修、更新和改造工程验收报告》。工程验收合格的，物业服务企业应当将费用清单、发票及验收报告告知业主委员会，业主委员会主任、副主任阅后签章。第十八条物业服务企业应当按照决算费用作出《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》，并在物业管理区域内进行公示，公示期7日。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业服务企业应当认真做好解释工作。第十九条物业维修、更新和改造的费用按下列规定承担：（一）专有部分的维修、更新和改造，由专有部分业主自行决定，费用由业主自行承担，不动用物业专项维修资金；（二）部分共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造，由部分共有部分、共有设施设备的业主会议决定，费用由部分共有部分的业主按权属份额承担（权属份额按建筑面积分摊，下同）；（三）全体共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造，由全体业主会议同意，费用由全体业主按权属份额承担；（四）物业未全部出售的，拥有未出售物业所有权的建设单位应当按未出售物业的建筑面积所占比例承担共有部位、共有设施设备的维修、更新和改造费用。第二十条决算费用未超过物业维修、更新和改造方案工程造价或者在约定范围内的，物业服务企业到物业主管部门办理工程尾款核拨手续，应当提交下列材料：（一）物业维修、更新和改造工程费用决算报告公示证明；（二）公示后的分摊清册；（三）公示情况照片及物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明；（四）发票及费用清单；（五）《物业维修、更新和改造工程验收报告》。物业主管部门应当在10个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业服务企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人物业专项维修资金明细账中核减。第二十一条物业服务企业应当严格控制工程费用。决算费用超过物业维修、更新和改造方案工程造价的，所超费用未按本办法第十条和第十一条的规定经业主审查同意的，物业主管部门—9—不予拨付工程尾款。第二十二条物业专项维修资金使用后，物业主管部门应当将《物业专项维修资金使用申请登记表》、《相关业主书面确认证明原件》、《工程施工合同》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》、《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册公示证明》、《物业维修费用发票复印件》及《物业维修、更新和改造工程验收报告》按物业项目立卷存档。物业服务企业应当将《物业维修、更新和改造方案》、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、物业维修费用发票复印件、《物业维修、更新和改造工程验收报告（副件）》及《物业维修、更新和改造工程费用决算分摊清册》按物业项目立卷存档。第二十三条根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定，用于涉及安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，或者按有关技术规范要求必须维修的，以及发生危及房屋及其配套设施设备安全紧急情况的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居委会核实、认定，可直接拨付应急维修资金。物业服务企业应当立即告知业主委员会或者相关业主并向所在地物业主管部门报告，同时报送相关维修资料申请备案，及时组织进行维修。物业服务企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。危及房屋及其配套设施设备安全的，一般是指：（一）物业共有部位、共有设施设备发生危险；（二）因室内线路故障而引起停电和漏电；（三）因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；（四）落水管堵塞和水盘等设备漏水；（五）电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；（六）楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；（七）其他属于危险性急修项目。第四章服务监督第二十四条房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主可申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定。鉴定费用计入物业维修、更新和改造成本。第二十五条房屋维修工程，业主委员会可以委托物业服务企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理。监理费用计入物业维修、更新和改造成本。第二十六条业主对物业维修、更新和改造费用有疑义的，—11—物业服务企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。疑义成立的，委托费用由相关责任单位（或个人）支付。第二十七条在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。因工程施工不可避免的原因造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿。费用计入维修、更新改造成本。第二十八条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业服务企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。第二十九条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业服务企业反映；确有问题的，物业服务企业应当尽快与施工企业协商、解决。第五章附则第三十条未成立业主大会和未实施物业管理的住宅小区，由开发建设单位会同所在地社区居民委员会依照本办法的规定向相关业主征求意见后，申请使用物业专项维修资金，并接受当地物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。物业管理区域内业主较少的（50户以下），经全体业主书面同意，按照本办法申请使用物业专项维修资金。第三十一条本办法所称以上、以下，均包含本数。第三十二条已建立物业专项维修