房地产项目资本金比例

谢逸枫:资本金上调35%意味房价“拐点”楼市调控升级预期加强房企资本金比例可能上调提要:2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。2009年4月底，国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求，但对具体的调整比例并未公布。本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。本次调整自发布之日起正式施行。中国对资本金进行约束，始于1996年。是年，国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。从此，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束机制。按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20%及以上。此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2009年5月18日，国家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。根据其披露的数据，有的项目地方配套资金到位率低至48%。广东刀客地产顾问机构董事长谢逸枫指表示，自2009年5月27日，国务院将房地产项目资本金比例最低降至20%，意味着中国房产开发门槛的下降和货币政策宽松化及针对解决减少因资金不足无法开工的问题，果然2009年-2010年全国地王爆发和烂尾楼纷纷“复活”及银行放贷达到近10万亿和7.95万亿，土地财政去年收入近3万亿。其实，这就是房地产项目资本金的下降恶果。这政策是为解决地方投资配套资本金不足的问题，由于资本金到位不足，很多银行的项目贷款无法跟进，导致项目无法开工。目的是防止因房企资金链破裂，城市出现大量的烂尾楼，而银行出现死帐，威胁到国家金融机构安全。另外一方面是增加市场供应，抑制房价上涨过快。可想而知，房地产项目资本金从35%下降到20%，多出的10%资金，却被开发商用来疯狂抢土地的，成为制造地王和捂盘销售及变相土地空置的祸根，融资宽松和地价上涨及项目开发门槛的下降，导致房价一路上涨。谢逸枫表示，为什么有人讲房地产暴利？为什么讲房地产项目资本金可以破解房企资金链？一方面是目前国内房企基本是通过招拍挂方式取得土地的，也是暴利产生的途径。比如土地挂牌价每亩为25万元，每宗地60亩，90%都进行了房地产开发。按照每平方米售价在4000~5000元之间，去年以来单价飙到1万元左右，最高的每平方米卖到1.3万元。更有甚者，一些在四五年前拍卖下来的地块，到现在还没开盘，不用建房卖房，光是地块就已成倍升值。另一方面，开发商所谓的利润率，是以总利润除以总投资算出来的，容易麻痹外行人。谢逸枫表示，其实，开发商的资金来源有多种渠道，一是自有资金，二是施工单位垫资(这几乎成了行规，有些施工单位为了揽活干，甚至垫资到楼盘封顶时)，三是购房者的首付和贷款，四是银行贷款(开发商拿到开工证就可以项目向银行抵押贷款)。假如按照2009年5月27日前的国家有关规定，开发商对项目投入的自有资本金达到35%的比例后，就可向银行申请贷款。谢逸枫表示，比如，开发某个楼盘需要1亿元，开发商自有资金3500万元，其他的6500万元来自银行贷款，但这3500万元的自有资金包括了施工单位垫资、购房者的款项（商品房预售款），并非全部是开发商的。假若开发商只出了1000万元，该房子全部卖出后，减少一切的成本，获纯利3000万元，那么以开发商的算法，利润率只有30%(即3000万元/1亿元=30%)，其实不然，正确的算法应以他的自有资金1000万元来做分母，结果是3倍的利润率(即3000万元/1000万元=300%)。作为购房者，从支付首付款并到银行贷款的那天起，开发商就开始用你的钱玩起了游戏。这种游戏的结果是，开发商获得暴利，而购房者则要用一生的省吃俭用去供养那套房。如果发生变故供不起房，房子就面临被银行拍卖的后果。为什么抨击商品房预售制度，就是基于这一点。为什么要用购房者的钱去垫底，让开发商获取暴利？还有，目前几乎所有的楼盘开发，银行贷款约占60%~65%，一旦发生意外(开发商携款潜逃或楼盘烂尾)，银行就“吃不了兜着走”。开发商获得暴利的后面，是银行帮其担着高风险。为什么国务院把保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。谢逸枫称,此番调整主要为应对国际金融危机，扩大国内需求，有保有压，促进结构调整，有效防范金融风险，保持国民经济平稳较快增长。事实上，此文出台之前，针对地方资本金不足问题已经进行多方探索。银监会、发改委金融司相继介入项目股本金贷款的研究。但考虑到风险问题，迄今并未成行。而作为解决地方配套资金缺口方案的之一，地方债得以快速实施。迄今为止，财政部已先后代理发行了26期地方政府债券，为地方政府筹集资金1118亿元。本次国务院规定，经国务院批准，对个别情况特殊的国家重大建设项目，可以适当降低最低资本金比例要求。属于国家支持的中小企业自主创新、高新技术投资项目，最低资本金比例可以适当降低。外商投资项目按现行有关法规执行。谢逸枫认为，随着房价和地价的不断上涨，房地产投资和增长过快，导致房地产局部隐形泡沫，甚至出现金融风险的信号。自2010年12月-2011年5月，国务院和银监会及央行等部委不断实施一系列的房地产政策“组合拳”调控。前三轮国务院调控，称为最严厉的调控年，未能够按住房价。随着今年1月26新国八条的政策出台，限购和限价及限贷等限外，限售政策的实施，另外是房产税的开征和一房一价及价格控制目标的出台，取得一定的成果，一方面销售成交下降，挤压开发商的资金。另外一方面，暂时遏制住房价上涨的趋势，但是房价涨幅回落的非常有限。其他方面银监会延迟IPO上市和股市融资及限制房贷等限外资的政策陆续出台，为遏制投资炒房，房贷政策的收紧达到历史顶峰。同时央行不断连续上调存款准备金率和加息，控制市场流动性和提高房企融资成本。谢逸枫指出，目前开发商缺乏下降房价的压力，不仅是因为通胀和人民币升值及热钱等银行负利率，或者是保障房建设不力，或者是前三轮房地产调控执行不力和市场供求不平衡及土地财政等城市化的因素，最关键是前三轮房地产政策调控“利剑”，未直插到开发商资金链的“心脏”，就是房地产项目资本金。很显然，前三轮调控和目前的政策对开发商的资金链具有一定挤压效果。但是，无法从根本上打破开发商下降房价的预期。唯有上调房地产项目资本金到35%，才是破开发商下降房价的预期最后一道防线。因此，从国务院的监督组和银监会及央行的近期动作看，上调房地产项目资本金到35%可谓是时候到了。谢逸枫表示，自去年国内度过金融危机后，经济发展稳定，投资增长比较快速。而房地产开发贷款和个人住房贷款过量，宽松的货币政策将影响经济。如果继续执行宽松的货币政策，必然导致投资过快和房价下降困难及银行危险出现。首先房地产价格回落比较缓慢，部分城市房价涨幅反弹。其次是房地产局部泡沫出现。再次是金融机构风险隐现。最后是市场流动性过剩，货币政策从宽松转到稳健。根据国务院规定，金融机构在提供信贷支持和服务时，要坚持独立审贷，切实防范金融风险。4月底得知国家要调低资本金比例，但由于不知道具体调整比例，之前还是在按原来的执行，这次调整后，商业银行并不会一放到底，而是会根据各行业风险情况“具体问题、具体分析”。这个办法的实施，将肯定会对银行的放款有所刺激，在地方政府既定的资本金预算下，将能撬动更多的商业银行贷款，预期未来会进一步增加银行的放贷规模。近日，银监会主席刘明康表示，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，科学支持保障性住房建设，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管，推动加强与当地住建部门等信息的沟通与共享。监管层已然意识到房企信托融资风险的存在。去年以来，房地产调控使房企资金链趋紧，作为房企传统融资渠道的银行贷款，在宏观审慎的政策框架之下日渐趋于谨慎，此种困窘倒逼房企融资另谋他途，房地产信托成为上选。信贷“无门”，房企信托融资“尖刀起舞”。标准普尔数据称，截至2010年第四季度末，在全部3.04万亿元的信托资产中，投资于房地产的信托资金余额为4323.68亿元，其中基金化的房地产信托项目余额为168.37亿元。房地产领域的信托产品发行规模，早已撑起信托投资半边天。用益信托工作室统计，2010年集合信托资金主要集中在房地产领域，全年共发行房地产集合产品603个，发行资金规模同比大幅增长340%，达1993.11亿元，占去年集合产品资金的49.87%，这些产品的平均期限为1.86年，平均预期年收益率为8.92%，其中一年期为8.1%，1.5年期为8.8%，2年期为9.16%，2年以上为9.75%。中国信托业协会数据显示，截至2011年一季度末，新增房地产信托710.98亿元。而去年同期该数据为631.44亿元，今年首季新增房地产信托同比增长12.6%。Wind资讯数据显示，按照申万分类的房地产板块，从整个行业2010年年报来看，上市房企资产总计达15583.52亿元，总负债为10836.26亿元，资产负债率(整体法)为69.54%，经营活动产生的现金流量净额合计-874.88亿元。沪深两市A股136家房地产企业中，如果剔除ST股，经营活动产生的现金流量净额为负值的企业达73家，资产负债率超过70%的企业达43家。其中，保利地产(600048.SH)2010年经营性现金流量净额仅为-223.7亿元，同比大幅下降1854.06%。此外，万科A(000002.SZ)、首开股份(600376.SH)、华侨城A(000069.SZ)等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。同时，超过20家房地产企业主动提出不分红，而是选择将未分配利润用来运作项目或是补充流动资金，今年以来，多家房企加快了融资步伐，新鸿基、新世界、瑞安、富力、保利地产均披露了融资信息。其中，新世界、瑞安、富力的融资规模分别为1.7亿元、15亿元和26亿元；新鸿基融资规模则高达168亿港元；而保利地产96亿元增发计划延期一年。2010年12月，银监会发文提示房地产信托业务风险，《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》要求，各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。事实上，目前房地产企业的资金情况已经远没有年初那么乐观。5月4日，地产龙头万科公布了其4月份销售情况，4月份公司实现销售面积67.8万平米，销售金额79.0亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。然而相对于刚刚过去的一季度，销售金额上升135.3%的业绩，4月份销售金额增幅明显大幅下滑，增速明显放缓。而增