江西省昌九工业走廊房地产开发经营管理规定

江西省昌九工业走廊房地产开发经营管理规定江西省人民政府第１７号令1992年09月07日颁布1992年09月07日实施第一条为了加强昌九工业走廊内的房地产开发经营管理，维护境内外投资者的合法权益，根据国家有关法律、法规和政策，结合本省实际情况，制定本规定。第二条本规定所称房地产开发经营，是指境内外投资者依法成立房地产开发企业（以下简称开发企业），按规定取得国有土地使用权后，依照政府批准的规划开发土地、建设公用基础设施或房屋，并从事房地产转让、出租或抵押的经营活动。农村集体所有的土地必须经土地管理部门依照土地管理法的规定征归国有后，方可依法进行房地产开发经营。第三条未在中国境内注册成立开发企业的境内外投资者来昌九工业走廊（以下简称走廊）从事房地产开发业务，应依法成立开发企业。境外投资者在走廊内申请成立开发企业（以下简称外商投资开发企业）可采取合营、合作经营方式，也可独资经营，其注册资本一般应不少于200万美元或等值的其他货币。境内投资者在走廊内申请成立开发企业（以下简称内资开发企业），按有关规定办理。第四条政府鼓励走廊内的内资开发企业和其他经济组织以拥有的国有土地使用权、建筑物和工业产权等作为条件，与境外投资者组成合营、合作经营企业，在走廊内开发经营房地产业务。第五条申请成立外商投资开发企业，按规定审批可行性研究报告、合同和章程并取得批准证书后，报当地房地产管理部门按规定权限审定技术资质等级，核发资质证书，然后到工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照。项目审批权限和时间以及注册登记时间，按《江西省关于鼓励开发昌九工业走廊的规定》执行；办理资质证书的时间不超过七天。第六条已办理工商注册登记的开发企业，可通过协议、投标和竞买等方式，与国有土地使用权出让、转让人签订土地使用合同，办理有关手续后依法取得国有土地使用权。第七条国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。出让国有土地使用权的合同由市、县土地管理部门代表政府与开发企业签订。土地管理部门收到全部使用权出让金后，应按合同规定向开发企业颁发土地使用证，提供国有土地使用权。开发企业一次性支付全部出让金确有困难的，可先付30%，其余在六个月内付清。任何一方未履行合同，对方都可解除合同，并请求赔偿损失。第八条已取得国有土地使用权的地产开发公司或其他转让人向开发企业转让国有土地使用权，应进入房地产市场并签订合同，明确转让金数额和双方之间的权利、义务，并依照规定向当地土地管理部门办理过户登记；涉及地上建筑物、其他附着物转让的，还应向当地房地产管理部门办理过户登记。第九条开发企业在签订国有土地使用权出让、转让合同后或在取得国有土地使用权后，应依据政府批准的规划编制项目开发规划或建设方案，报开发地点所在市、县城市规划主管部门审批并核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，其中在开发区内的项目，按规定的权限，由城市规划主管部门授权管理委员会统一审批和发证。审批发证时间不超过七天。第十条开发企业取得国有土地使用权并领取了建设用地规划许可证后，可据此进行综合开发建设，形成工业用地或其它建设用地条件，然后转让（包括出售、交换、赠与，下同）或出租土地使用权；或在领取建设工程规划许可证后，继续建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，经建设质量管理部门组织验收合格后，再一并转让、出租或自用。第十一条为简化手续，开发区域内的大气环境质量标准、污染物排放标准，根据环保部门规定，实行总量控制，定时监测；交通、消防、卫生防疫、劳动安全保护、抗震、绿化等标准，实行区域总体控制，在规划中一次性审批。第十二条开发企业以行政划拨方式取得国有土地使用权后开发建设的房地产，应按规定办理国有土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可转让、出租或抵押。第十三条开发企业投资建设的电站、热力站和水厂等生产性设施，可以自用，也可在当地行业主管部门的统一管理下，经当地物价部门审批，按成本加合理利润的原则自定收费标准，自主经营，或交地方公用事业企业经营或与之联营。第十四条开发企业与当地邮电部门签订合同并报省邮电管理局批准后，可在开发区域投资或与邮电部门联合投资建设邮电通信设施，建成后移交邮电部门经营，并根据合同收回投资成本和取得经济补偿。第十五条外商投资开发企业和有房地产外销权的内资开发企业开发的房地产，可在境内出售、出租，也可向境外出售、出租。境内外出售、出租比例除国家有特别规定外，由企业自主决定。政府鼓励企业向境外出售或出租。内资开发企业开发的房地产，除在境内出售、出租外，还可委托有房地产外销权的内资开发企业或外商投资开发企业向境外出售、出租。第十六条开发企业开发的房地产（内销商品住宅除外），其出售、出租价格，由企业依据国家规定的计价因素自主决定，并报当地房地产管理部门和物价部门备案。开发企业在决定房地产价格前，应当经当地人民政府或开发区管理委员会组织土地、房地产、物价等部门依法进行价格评估，以此作为计税依据。在同等条件下，当地人民政府和开发区管理委员会对开发企业出售、出租的房地产，有优先购买权、承租权。第十七条开发企业出售房地产，应符合当地人民政府规定的条件、进入房地产市场并与受让人签订出售合同，出售合同签订后三十天内，应分别向当地房地产管理部门和土地管理部门办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割出售的，应经市、县土地管理部门和房地产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。房地产出售时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。第十八条开发企业可以预售房地产，但必须有完整的工程设计图纸；有经批准的开发规划或建设方案；已领取土地使用证；除依法缴付出让或转让金外，实际投资已达该项目总投资的２０％以上；工程施工进度和竣工日期已确定；预售计划和对象符合规定；已制订预售款收取和使用的监督方案。上述条件由当地房地产管理部门审定。第十九条开发企业预售房地产，应进入房地产市场并与受让人签订预售合同，将收取的预售款存入指定的银行。工程竣工后，节余预售款必须首先用于支付及清偿全部建设费用，方可作它用。第二十条预售房地产交付时，受让人凭预售合同与开发企业签订出售合同，并按本办法第十七条的规定办理过户登记。第二十一条开发企业出租房屋和土地使用权，应进入房地产市场并与承租人签订租赁合同，租赁合同签订后三十天内，分别向当地房地产管理部门和土地管理部门办理租赁登记。第二十二条开发企业将房屋所有权和土地使用权抵押时，应进入房地产市场并与抵押权人签订抵押合同，抵押合同签订后三十天内，分别向当地房地产管理部门和土地管理部门办理抵押登记。因处分抵押物而发生权属转移时，开发企业与抵押权人应向当地房地产管理部门和土地管理部门办理权属变更登记。第二十三条国有土地使用权出让的年限可按国家规定的最高年限确定。即：居住用地七十年，教育、科技、文化、卫生用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合和其他用地五十年。期满后需继续使用的，经土地管理部门批准可延长使用期。第二十四条通过转让方式取得的国有土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十五条开发企业在走廊内进行土地成片开发经营的，土地使用权出让价格按当地土地使用权出让地价标准减收5%~20%，其中用于发展高新技术产业、能源交通等基础设施、工业和科学教育卫生事业的，还可再给予特别优惠。具体优惠价格由当地市、县人民政府或开发区管理委员会根据地段和用途等情况确定。第二十六条外商投资开发企业按30%的所得税率缴纳企业所得税，每年缴纳的企业所得税均由当地财政部门列支返还50%。剩余50%税款，由当地财政部门根据当年向境外出售、出租营业收入占境内外出售、出租营业总收入的比例返还；出售、出租营业收入全部来自境外的，剩余50%税款全部返还。第二十七条外商投资开发企业向本规定施行后注册登记的外商投资企业出售、出租房地产而取得的营业收入，按外商投资企业外方出资比例确定一部分视同境外营业收入，其中向外商独资企业出售、出租而取得的营业收入，全部视同境外营业收入，一并计入当年向境外出售、出租营业收入总额内，享受第二十六条规定的优惠。第二十八条外商投资开发企业的地方所得税在经营期限内全部免征。第二十九条外商投资开发企业发生年度亏损，可用下一年度的所得弥补；下一年度所得不足弥补的，可以逐年提取所得继续弥补，但最长不得超过五年。企业开办头三年出现亏损的，经批准可以减免当年工商统一税。第三十条在外商投资开发企业工作的外籍人员和华侨、港、澳、台同胞的工资、薪金减半征收个人所得税。第三十一条外商投资开发企业自用的车辆，自开业之日起五年内免征车船使用牌照税。第三十二条开发企业建造的房屋，属于外商投资开发企业自用或向境外以及外商投资企业转让、出租的，自房屋验收合格之日起，十年内免征城市房地产税和土地使用费。第三十三条经当地人民政府或开发区管理委员会认定有基础设施配套的开发项目，有关部门应根据具体情况减收50%以上直至免收城市综合配套费、人防费、道路占用费。第三十四条内资开发企业享受《江西省关于鼓励开发昌九工业走廊的规定》中有关税收优惠，并可根据当年向境外和外商投资企业出售、出租营业收入占出售、出租营业总收入的比例，按照第二十六条、第二十七条规定的条件再予减免。第三十五条内资开发企业缴纳城市维护建设税有困难的，可向当地县（市、区）税务部门申请减免。第三十六条外商投资开发企业在境内出售、出租房地产，经外汇管理部门批准可用外币计价结算，其来自境内外的营业外汇收入，除国家有特别规定外，全部留给开发企业自用，需要兑换成人民币使用的，外汇管理部门可按市场价格优先调剂。第三十七条外汇平衡或经营方面存在困难的外商投资开发企业，可以购买国内产品（国家统一经营和受出口配额、许可证限制的商品除外）出口，也可购买调剂外汇解决。收购省内产品内销的，除国家专营或有特别规定的产品外，原则上不予限制。第三十八条已在我国注册登记的外商投资企业在走廊内兴办开发企业，按外商投资开发企业的审批程序办理，并享受相应的优惠待遇。第三十九条开发企业取得国有土地使用权后满一年未动工开发的，当地人民政府或开发区管理委员会可按该地块出让、转让金的10%~15%的标准向开发企业收取土地闲置费；满两年未动工开发的，当地人民政府或开发区管理委员会有权依法收回或责令转让人收回土地使用权。开发期限内未按规定期限开发利用全部土地的，当地人民政府或开发区管理委员会有权收回或责令转让人收回未开发部分的土地使用权。第四十条开发企业未按国有土地使用权出让合同规定的条件和开发规划或建设方案的要求投资开发土地的，不得转让、出租国有土地使用权。第四十一条开发企业在房地产开发经营活动中，涉及房屋所有权和土地使用权纠纷时，可申请仲裁，也可依法向房地产所在地人民法院起诉。第四十二条外商投资开发企业和内资开发企业除享受本规定的优惠外，同时享受国家和省、市、县规定的其它优惠，在特殊情况下，还可根据实际情况给予再优惠。第四十三条本规定适用于南昌、九江两市区，昌北、新祺周、云山（含军山、星火化工厂）、共青、沙城（含沙河、城门山）五个工业区和重点开发的向塘、长陵、蛟桥、畜牧良种场、新祺周、涂家埠、军山、共青、德安、城门山等十个小区以及走廊内的其他地区。第四十四条本规定由江西省昌九工业走廊建设领导小组办公室负责解释。第四十五条本规定自发布之日起施行。本规定未尽事宜，按国家和省人民政府的其他有关规定执行；国家有新规定的，按新规定执行。