河源市房地产市场月报

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。MarketingResearch中原地产河源市场分析报告〃2013年5月（04.29-06.02）Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011报告内容A.宏观市场B.河源一级市场C.河源二级市场Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011宏观市场PartACodeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011本月聚焦政策经济本地时政房产税扩容首选二线城市粤国土规划基本架构成型市区新增4个住宅项目河源多个项目实行‚垫首付‛策略Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011政策经济PartA.1Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011据媒体称，房产税即将在杭州落地的消息，成为业界热议的焦点。国家税务总局官员表示：‚房产税试点城市扩容是今年财税部门的一项重要工作，对一部分试点城市上报的试点方案，财政部和国税总局已经有了批复。‛对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于‚能区别于其他城市的城市‛，尤其是‚分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市‛，主要为全国推广积累经验。记者在采访中了解到，第二批试点房产税的城市将有6至8个。‚去年已经初定了房产税扩容的城市。多数试点城市或参考上海和重庆的方案，有的城市税率可能会高一些。‛中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，第二批试点城市的方案，将是地方政府自己报批与相关部门指导后的综合结果。住建部负责人表示，尽管目前有不少试点城市提交了相应的方案，但其中大部分都提出了对‚自住需求‛的保护。‚如果自住需求保护不好，各地对开征房产税的积极性会大大减少。‛上述负责人告诉记者，‚在下一阶段的试点中，中央对这一方面的需求也会进行具体考虑，对于如何划定人均免征面积等保护措施也有可能进行试点。热点关注房产税扩容首选二线热点城市解析：对于房产税试点，中央政府的态度较为坚决，部分城市房价依然居高不下，且上涨速度过快，房产税试点扩已是大势所趋，另一方面，房产税的具体执行标准，应考虑城市的自身情况进行改良，以保护刚需和打击投机投资需求为出发点，避免负面影响，充分发挥房产税的正面作用。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,20114月22日，广州市国土房管局发布对广州市各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》。《通知》提出三个方面要求，要严格执行商品住宅预售价格申报制度，严格执行房地产市场管理规定，加大房地产市场巡查监管力度。《通知》强调，房地产开发企业应严格执行商品住宅销售明码标价、一房一价规定。商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。并且，从2013年4月24日起，广州市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报。广州市房屋交易监管中心负责市辖中心六区的商品住宅价格申报管理。市国土房管局花都、番禺、萝岗、南沙区分局和从化、增城市国土房管局负责本辖区的商品住宅价格申报管理。《通知》还表示，各房地产开发企业应在销售现场显著位臵公示14号文、商品住宅申报价格、项目规划、预售许可、商品房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产中介服务机构备案情况等信息，保护购房人的知情权。热点关注广州房管局：住宅预售价格24日起须网上申报解析：自广州‚国五条‛细则出台被指过于‚温和‛，对细则进一步补充和细化，广州调控再次升级，另外广州新建商品住宅均价同比涨幅领涨全国，再次出台细则志在必行。预售价格网上申报的作用，第一，监管部门对房价具有指导作用，让房价回归合理，第二，加大房地产市场巡查监管力度，让房地产市场平稳健康的发展。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,20114月23日，媒体援引北京市住建委主任杨斌透露的消息，北京市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，如果开发商不接受指导价，将不予发放预售许可证。杨斌补充指出，指导价主要是指，新盘取得预售资格的时候要报价，而报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。而对于政府将施行指导价这一举措，北京部分开发商表态会将开盘时间延后。据了解，目前因有涨价要求，而未获得楼盘预售许可证的楼盘有保利春天里、金融街〃融汇等。另对于该举措，相关业内分析认为，这种强制限价会降低企业的投资意愿，进而导致未来供应减少，房价上涨压力更大。热点关注北京拟对新盘施行指导价违者不发预售证解析:据国家统计局公布，全国大多数房价环比上涨，同比涨幅北京居首，作为政策参考指南的城市，将会陆续出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，拟对新盘施行指导或将成为可能，另外，广州住宅预售价格已经实施网上申报。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2011国家统计局日前公布的数据显示，4月份CPI涨幅同比回落至2.4%，同比涨幅比3月份扩大0.3个百分点，并未大幅超预期，所以不必过分担忧通胀提前回归。4月PPI同比持续上月下降趋势，同比跌幅超出预期，比值出现显著下降，基本可以确定PPI第一阶段上涨已近尾声，而是否会存在第二段成本推动式上涨，要看后期CPI是否有超预期的表现。热点关注4月CPI同比上涨2.4%略超预期解析:4月份CPI有所上扬，略超预期，但物价水平上涨总体会保持温和态势，由于本轮经济回升整体较弱，基本不可能产生新一轮通胀。因此，二季度CPI持续走高的可能性与空间都较小。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20115月6日下午，广州市拍卖出让三宗土地，分别为广氮AT06070407商业地块、花都区加油站用地以及白云区同宝路8号、10号地块，总出让面积9.15万平方米，总成交金额达21.07亿元。土地拍卖会共有中海、保利、金地、佳兆业、合景泰富等18家房企参与报名，共到场人数约200人。资料显示，白云区同宝路8号、10号地块，宗地面积7.54万平方米，可建设用地面积6.56万平方米，包含二类居住用地(R2)、医疗卫生用地(C5)，其中居住用地容积率不超2.2，医疗卫生用地容积率不超1.6，总建筑面积不超14万平方米，起始报价128809万。根据规划，该地块要求中小套型户型比例不低于60%。据了解，共有12家房企参与报名竞配建，不过，最主要的是佳兆业和中海两家在进行拉锯战式的博弈。在长达半个多小时的竞配建竞拍中，佳兆业和中海都显出了势在必得的态势，你追我赶般的轮番举牌。最终，佳兆业以总价18.6亿、竞配建保障房6.68万平米斩获白云区同宝路8号、10号地块，剔除配建面积后，折合楼面地价高达25597元/平米，一举刷新该区域地王价。热点关注新政后羊城首拍佳兆业挑落中海18.6亿获地王解析：对白云区拍出楼面地价2.56万元/平方米的地王，地块位臵较为偏僻，周边楼盘稀少，其附近楼盘能够参照诸如云山丽影花园约2.3万元/平方米，而这幅地块还要拿出超过7万平方米面积来建保障房和医疗设施，如此看来，区域内的房价将被进一步拉升。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011日前有消息对29家上市房企提出质疑，称包括万科、SOHO在内的知名公司大量拖欠应该上缴的土地增值税金，总金额至少高达640亿元。律师李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，雅居乐83亿元，华远地产5亿元。据记者了解，在房地产财务规则中，企业一般在‚应交税金‛科目下设‚应交土地增值税‛明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。‚其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。‛一位了解房地产财报编制的业内人士告诉记者。热点关注万科等29家房企被疑拖欠640亿土地增值税解析：在京版房地产十五条调控细则中，明确了实行差别化土地增值税预征率。这主要是为了防止开发商对楼盘进行大幅涨价，通过税收的方式调控房价。而统计的是企业合规的‚应交未交税金‛，而非‚拖欠‛，但这也指出了问题所在：一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011据透露，在北京房价连涨的背景下，北京市高层控制房价的压力很大，已多次召集建委等相关部门研讨如何为房价降温。据其透露，‚目前经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道‘关卡’，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。‛按照北京现行严格的‚限价‛政策，不管是期房还是现房，都必须严格遵循价格管控的要求，预售证审批不得高于前一期以及周边项目价格的原则。根据北京市高层领导的要求，‚提交给市长办公室的资料，核心有三项内容，一个是该楼盘的预售价格，一个是前一期项目成交价格以及周边楼盘价格情况，‛上述人士进一步介绍，‚诸如前一期和后期项目品质，同区域不同定位楼盘特点，以及毛坯转精装的变化等都不重要，核心就是价格，一旦超出价格红线，预售证审批就过不了。‛热点关注北京限价令升级房价审批需副市长签字解析:国五条后各地方政府房价控制作为目标，北京作为楼市风向标，而房价持续高涨的情况下，政府高层领导控制房价的压力也很大，价格审批需副市长签字，进一步加大批售环节的难度，另外，北京供不应求局面凸显，限价政策再出台，供应难以放量，供不应求的局面将会加剧。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2011广东正在对国土功能进行定位，以统筹国土开发布局。近日，省政府印发《广东省国土规划(2006-2020年)》(以下简称《规划》)，将全省国土综合功能区分为6类11区。据以上《规划》，广东国土规划‚6类11区‛指：广东国土优化提升类国土综合功能区，包括珠三角(核心)优化提升区；优化发展类国土综合功能区，包括珠三角(外围)优化发展区；重点发展类国土综合功能区，包括潮州、汕头和揭阳(粤东沿海)重点发展区和湛江、茂名(粤西沿海)重点发展区；适度发展类国土综合功能区，包括韶关、汕尾和阳江3个适度发展区；综合发展类国土综合功能区，包括粤西、粤北和粤东3个综合发展区；生态优先类国土综合功能区，包括北部生态优先区和汕头市的南澳岛。热点关注粤国土规划基本架构成型解析：省政府印发《规划》，粤国土规划架构已基本成型，广东国土规划‚6类11区‛中，其中惠州区域被规划为优化发展类（外围优惠发展区），规划格局利好的情况下，对于河源市的发展必然具有较大的促进作用。国土功能区类型国土综合功能区范围优化提升类珠三角（核心）优化提升区广州市（不含花都区、增城市和从化市），深圳市，珠海市，佛山市的禅城区、南海区、顺德区，江门市的江海区、蓬江区、新会区等5个地级市的24个区，以及东莞市和中山市。优化发展类珠三角（外围）优化发展区广州市的花都区、增城市、从化市，佛山市的三水区、高明区，江门市的台山市、开平市、鹤山市、恩平市，肇庆市的鼎湖区、端州区、高要市、四会市，惠州市的惠城区、惠阳区、博罗县、惠东县，河源市的源城区，清远市的清城区，云浮市的云城区，共20个区县市。潮汕揭（粤东沿海）重点