同致行-深圳绿景大厦物业发展建议-144页

同致行顾问同致行顾问专业+服务创造地产新价值同致行（中国）地产顾问有限公司（简称同致行顾问），前身为同致地产，成立于1995年。十年历程，历练了同致行顾问优秀的团队，更成就了同致行顾问服务于地产新价值的创造精神……我们的服务Ourservice一、市场调研及分析顾问一、市场调研及分析顾问确定调研目的制订调研计划修改调研计划领导审核批准调研计划调研物料筹备调研活动开展撰写调研报告形成可执行报告修改调研报告审核批准调研报告‹宏观市场环境分析‹片区市场分析‹物业发展分析‹目标客户调研分析‹商务圈分析‹主要竞争项目分析二、项目策划及市场推广顾问服务二、项目策划及市场推广顾问服务指令制订写作计划修改报告宣讲报告审批报告写作审定报告签发报告‹项目基本情况分析‹项目SWOT及应对策略讨论‹市场定位讨论‹产品定位讨论‹形象定位讨论‹推广主题讨论三、产品设计顾问服务三、产品设计顾问服务¾¾形象因素（形象因素（立面风格、结构形式、材料，大堂面积、高度）¾¾技术指标（技术指标（层高、净高、公共走道、柱距、跨度、标准层面积、车位）¾¾公共部分装修（公共部分装修（大堂、电梯厅、公共走道、公共洗手间）¾¾硬件配套（硬件配套（空调、电梯等）¾¾智能化系统（智能化系统（功能、智能化程度）¾¾物业管理服务内容物业管理服务内容四、营销战略规划服务四、营销战略规划服务战略报告指令制订调研计划修改调研计划领导审核批准调研计划调研物料筹备调研活动开展撰写调研报告形成可执行报告修改调研报告审核批准战略报告营销战略计划和费用预算‹核心卖点提炼‹形象定位‹推广主题‹总体营销策略‹阶段性营销推广计划‹施工进度与销售的配合建议‹售楼中心包装建议‹备选营销方案五、阶段营销组合顾问服务五、阶段营销组合顾问服务‹营销环境调研‹拟订阶段营销方案‹拟订销售通路方案‹拟订媒体组合和投放方案‹拟订包装方案‹拟订促销方案‹拟订销售价格和销售控制方案六、项目及发展商品牌的建设六、项目及发展商品牌的建设二十一世纪的企业必须以品牌为核心竞争力，他们已别无选择，因为产品竞争已毫无优势，它们几乎没有差异化的可能，也无法靠定位、配销、促销取胜，所以品牌是市场竞争最后的指望。——《整合传播营销》作者著名市场营销学者Schultz（舒尔茨）CS是客户满意（CUSTOMERSATISFACTION）的简称，是“客户对其要求已被满足的程度的感受”，是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产品的一种主观的综合的评价。CS服务接待流程CSCS服务理念的导入服务理念的导入CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值永远比客户期望的要多一我们的业绩Ouraccomplishment写字楼代理经验——六年接待写字楼客户——10000人以上平均每日接待客户——4批以上成功完成整体收购项目——2个成交客户——超过500个……深圳中外银行－－490多家；世界各地所有驻港银行－－200多家；所有在深的证券公司－－230多家；国内上市公司－－1500多家；境外知名上市公司－－1000多家；历年累积的潜在客户－－3000多名；客户资源写字楼项目名称（部分）操作方式江苏大厦全程策划代理策划代理全程策划代理航天大厦全程策划代理卓越·时代广场全程策划代理现代国际商务大厦全程策划代理中银大厦策划代理赛格广场中央商务大厦……实操经典实操经典之之写字楼篇写字楼篇深圳中心区北区代表性写字楼，中心区第一个甲级超高层写字楼。建筑面积：88600㎡建筑高度：208m，51层上市时间：1999年8月销售周期：18个月营销业绩：95%实现均价：13600元/㎡江苏大厦经典案例世界最高的钢混结构建筑物；拥有全亚洲最大的电子市场；代理期间半年时间的销售额超过前任数家代理公司的4倍.建筑面积：169083㎡建筑高度：358m，72层销售周期：12个月营销业绩：40%(我司销售)实现均价：12000元/㎡经典案例赛格广场中心区最佳CBD典范，倡导“阳光商务”和“聚变新经济”理念。位居中心区CBD核心，代表着深圳商务与国际化接轨的方向。经典案例建筑面积：53766㎡建筑高度：100m，26层上市时间：2002年10月19日销售周期：10个月营销业绩：100%实现均价：11500元/㎡中央商务大厦第一大道CBD首席商务印象，地理位置优越，特色化的产品设计和形象差异化的营销手法，成为2004年深圳写字楼市场的亮点。建筑面积：53864㎡建筑高度：100m，25层上市时间：2004年5月28日目前销售率：8个月100%实现均价：12000元/平米经典案例航天大厦同致行联手深圳市五强之一的房地产开发企业——卓越集团，鼎立打造位于深圳CBD南区的超高层甲级写字楼。全新的商务美学开发理念与品味化的商务服务体系，将成为2005年深圳CBD写字楼的扛鼎之作。建筑面积：118790.8㎡建筑高度：218m上市时间：2005年下半年经典案例卓越时代广场位于中心区核心地段，呲临会展中心双地铁出口，同致行全过程参与该项目的规划设计、营销策划和销售代理工作。项目于2005年5月28日正式启动，预计推出时间：2006年下旬。建筑面积：56355㎡建筑高度：180m经典案例现代国际商务大厦同致行顾问2005年初介入本项目以来，凭借优秀的写字楼策划团队，通过对各方资源的整合，与东方资产管理公司联手打造“中心区商务创业板”，将空置长达近8年的中银大厦写字楼和商业重新推向市场。经典案例中银大厦经典案例金中环国际商务大厦位于福田CBD的核心区，同致行凭借在中心区多个写字楼成功的操盘经验，在项目前期策划顾问期间强势打造金中环大型写字楼综合体，使之成为中心区的“城市名片”。预计推出时间：2005年10月建筑面积：128466平米高度：199米中心西区大型商务项目,同致行全力打造生态大楼理念,体现农科集团特质，成为城市的新坐标。预计推出时间：2007年中旬建筑面积:105000平米高度:100米经典案例农科广场位于中心西区核心地段，同致行在前期策划中充分挖掘其区位优势，品牌优势，顷情打造该片区写字楼又一亮点。预计推出时间：2006年底建筑面积：46200平米高度：110米经典案例万轩项目我们的精英构架Oureliteconstruction部门总监项目经理主策划销售主任拓展主任置业顾问拓展员总监助理策划师信息群、服务群组织架构图四点四审策划流程‹产品设计‹营销定位‹促销策略‹价格制订我们的团队Ourteam专业+服务创造地产新价值商务事业部前身为同致行写字楼部，成立于2002年5月，目前人数发展至60余人，专门从事办公物业的策划代理业务。三年来，商务事业部共服务十多个发展商，获得合作单位高度认可。工作理念：敬业、规范、专业、严谨发展目标：打造中国写字楼营销第一团队！报告思路与结构项目分析市场扫描项目定位收益分析物业发展建议政策与经济环境分析1政府政策导向‡大力发展四大支柱产业，优化产业结构；‡建设生态型产业链和循环经济发展模式；‡迎合珠三角经济带和深港一体化新趋势；‡降低经济发展的环境成本与环境代价，实现资源与环境的永续利用；‡加强人才的培养与引纳；‡加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟政策。2整体经济分析‡经济一体化进程大大加快，贸易和投资自由化趋势明显，服务贸易正以高于货物贸易的速度发展。‡服务业内部的分销、保险、银行、证券等将是外资投入重点，有利于深圳拓展资本市场、国际运输、国际旅游等。‡从区域层面来讲，深圳应发展成为区域性的物流中心城市。‡从国家层面来讲，深圳定位为国家级的高新技术产业基地和自主创新的示范城市；‡从世界层面来讲，深圳通过与香港合作，共同发展成为国际都会。3城市定位深圳现阶段以高速增长的态势发展，在强化罗湖、福田的中心地位的同时，积极完善次中心的城市服务体系，进一步贯通与香港、广州以及珠三角和西南各省的经济联系，提升城市地位。规划定位福田、罗湖、华侨城为城市核心区，其将在承担全市行政中心、文化中心功能的基础上，未来重点发展金融中心、商贸中心和服务中心的功能。4结论政策的导向和国际化定位有利于写字楼市场的良性发展宏观市场分析1历年销售分析0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0019971998199920002001200220032004199632.3328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.4932.642005年上半年销售量同比2004年基本持平，全年有望达到历史新高！2005上半年15.4２月销售面积020000400006000080000二月三月七月八月九月一月12163335247511313986十月十一月十二月4261340002004年245004120013800四月五月六月296552099923928每年的第三、第四季度为写字楼的销售旺季３空置情况分析2004年空置率同比下降18.9%；施工面积117.65万M2，同比增长7.88%，创历史新高，前景不容乐观。199619971999200020012002200320040.0020.0040.0060.0040.3148.69199849.2650.2133.6918.7712.7222.9418.6空置面积４近期价格分析050001000020000150002003年一季度2003年二季度2003年三季度2003年四季度2004年一季度2004年二季度2004年三季度2004年四季度9771100131488513955909010310881810802销售价格117542005年一季度2005年二季度115602004年深圳写字楼平均交易价格为9997元/㎡，同比下降了1.6%，呈冲高回落之势。2005年一季度同比上涨26.7%，二季度同比上涨12.1％。走势分析2005年深圳写字楼的批准预售面积达到新的顶峰,近期供远大于求,2006年以后推出量和销售量将回归平衡,中长期市场看好。02040608010019961997199819992000200120022003200420052006销售面积32.2328.8822.0615.0212.1911.0117.9419.49324035批准预售面积88.572428.7326.5412.343.3223.75355060452007303520082530‰由于中心区超高层写字楼价格的拉动，今年价格有所攀升；‰价格战一触即发,明年可能再次出现冲高回落的态势。２价格走势片区市场分析南山商业文化中心区车公庙片区福田中心区华强北片区国贸地王片区区域划分深圳市现在商务区主要由国贸地王片区、华强北片区、福田中心区、车公庙片区和南山商业文化中心区五大片区组成。区域特点：该区域商业气氛浓烈，距口岸较近、交通便捷，具有一定的历史代表性，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证券金融类为主。写字楼以租为主，产品设计落后，智能化程度较低、是深圳早期最具规模的写字楼群体。市场表现：随着世界金融中心和华润大厦的推出，市场再度火热。国贸地王片区区域特点：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边共有19栋写字楼大厦，新兴高科技产业众多，商圈成熟。进驻公司多以通讯、电子、ＩＴ行业的中小型公司为主。市场表现：随着华强广场项目、中航广场等项目的启动，未来将会成为深圳写字楼市场的又一热点片区。华强北片区区域特点：该区域是深圳政府规划中的文化、商务中心区，它将与行政中心区共同组成深圳的核心CBD。片区办公氛围越来越浓，配套设施完善、商务环境良好，高档写字楼不断涌现，是深圳写字楼最热点的片区。市场表现：■全新的商务形态即将成型■国际化水平不断提升■供应大于需求■高档写字楼项目竞争越演越烈中心区区域特点：该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一定数量的可开发的写字楼地块，地铁一号线的开通，拉近了与市中心商务区的时间距离，成为对中心区的有效补充。在写字楼中高端客户层面对中心区有一定的竞争性。市场表现：■主要以中小