洪江市房地产调查之商业地产调查(修改)

洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析重点项目案例分析洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析洪江市洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析商业项目分析锦绣名邸京源水秀景绣龙园东大豪居五溪源芙蓉古都黔城财富中心编号项目总体量（万㎡）商业体量（㎡）1芙蓉春天25450002伍溪源2.896003芙蓉古都7.8350004湘水国际180005东大豪居2.8120006阳光佳园6.2150007景秀龙园2421008京源水秀10150009锦绣名邸1527000•据走访市调统计现黔城镇地产项目商业体量约178700㎡，主要为滨江商业，龙标大道商业体量较少，主要为住宅配套商业；•从商业项目分布看，目前先新开发项目主要集中滨江路、龙标大道两大区域。滨江商业旅游地产商业生活配套商业芙蓉春天阳光佳园湘水国际洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析商业项目分析—产品项目区域主力面积段（米）开间（米）进深（米）层高（米）商业功能业态规划芙蓉春天滨江路40—653.5—4.58--163.6滨江美食街餐饮、生活配套伍溪源滨江路35—502.5—3.57--153.5吃、喝、玩、乐、购影院、餐饮、儿童、零售芙蓉古都芙蓉古城35--402.1—3.97.4—123.5旅游、度假、休闲酒店、娱乐、餐饮、购物、休闲湘水国际冰心路30-50滨湖商业未定东大豪居冰心路60-703.5--612--165.6社区配套生活配套阳光佳园滨江路50--803.1—4.59—155.4社区配套生活配套景秀龙园龙标大道50—663.4—4.1153.6社区配套生活配套京源水秀龙标大道60—753.2—3.912—156.1社区配套生活配套锦绣名邸龙标大道50--812.8—4.59--153.5娱乐、购物、休闲、商务、金融超市、娱乐休闲、超市、酒店、餐饮•从黔城镇的商业区域布局看，主要分布在龙标大道和滨江路，这两大区域也是黔城镇目前大力开发的区域；•从产品结构看，商铺面积主要以30—60㎡小面积为主，开间3—4米，进深9—5米，层高3.5—5米；•从商业规划结构看，主要以社区商业和综合商业两大类，龙标大道主要以生活配套商业为主，滨江路以综合性商业为主，缺乏主题性商业。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析商业项目分析-供销关系010203040506005000100001500020000250003000035000400004500050000供应量销售量库存量销售周期（月）项目供应量㎡销售量㎡库存量㎡芙蓉春天450002700018000伍溪源9600未售9600芙蓉古都35000700028000湘水国际18000未售18000东大豪居1200066005400阳光佳园15000150000景秀龙园21004201680京源水秀15000150000锦绣名邸36000828027720•据市场走访调查，黔城镇商业供应量187700㎡，销售量108400㎡，库存量79300㎡，主要集中区域在芙蓉城和滨江路，主要商业项目为芙蓉春天、芙蓉古都、五溪源、锦绣名邸；•从去化周期看，在售项目去化周期均较长，最长销售周期大道48个月，去化15000㎡商业，月均去化312㎡；•从去化周期和销售量的交叉分析看，黔城镇在售项目月均销售319㎡面积，平均每个项目月均去化5个商铺。去化速度较慢。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析商业项目分析-价格去化项目供应量㎡销售量㎡销售均价去化率芙蓉春天45000270001000060%伍溪源9600未售13000芙蓉古都3500070001200020%湘水国际18000未售9000东大豪居1200066001200055%阳光佳园15000150009500100%景秀龙园21004201100020%京源水秀15000150008800100%锦绣名邸360008280900023%0%20%40%60%80%100%120%02000400060008000100001200014000芙蓉春天伍溪源芙蓉古都湘水国际东大豪居阳光佳园景秀龙园京源水秀锦绣名邸商业价格分析图价格去化率锦绣名邸京源水秀景绣龙园芙蓉春天东大豪居湘水国际阳光佳园五溪源芙蓉古都黔城财富中心价格：9500—13000元/㎡均价：12000元/㎡价格;8000—9000元/㎡本案•从价格分布看，滨江路商业销售价格最高，其次为芙蓉古都，在次为龙标大道；•从价格看，黔城镇商业主力销售价格为9000—12000元/㎡；•从价格和去化率看，价格与去化率为正比关系，影响去化率的主要因素为价格。•从项目位置和去化率看，滨江路项目去化较快，说明滨江商业在当地接受度较高。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析芙蓉春天芙蓉春天地址玉壶路开发商万福地产总建筑面积25万㎡商业面积4.5万㎡产品裙楼底商，美食街工程进度销售进度去化60%交房时间销售均价10000元/㎡平均租金22元洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析芙蓉春天产品解析一期工程二期工程三期工程四期工程（在建）洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析产品分析商铺产品解析楼层&面积20—40㎡40—60㎡60—80㎡80以上合计1F82130232125632%51%9%8%100%2F1446827021%65%113%100%合计961473123326比例29%45%9%7%100%•一期、二期商铺只有1层，三期商铺共2层，目前三期商铺均在销售；•共计326个商铺，主力层高3.6米，主力开间3.5—4.5米，主力进深8—16米，以40—60㎡小商铺为主。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析价格分析三期商业主力面积区间均价主力总价去化率1F40—60㎡10000元/㎡40万—60万40%2F40—60㎡3900元/㎡15.6万—23.4万14%•芙蓉春天目前主要在售商业物业为三期工程，主要以40—60㎡，临江小商铺，价格的变化随离主干道的距离而变化；•1F商业均价10000元/㎡，主力总价40—60万，去化率40%；•2F商业均价3900元/㎡，主力总价15.6—23.5万㎡，去化较慢，说明当地对2楼及2楼以上商业的接受度不是很高。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析业态布局配套商业洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析客户分析50%25%10%15%客户来源黔城镇周边乡镇外地客群其他45%10%20%10%15%客户特征个体经营户私企老板机关单位人群私企高管其他51%38%11%购买目的自主经营投资其他•客户来源主要以黔城镇为主要客群，占比50%，周边乡镇客户占比25%，外来客群占比10%；•客户置业主要以个体经营户为主，占比45%，其次为机关单位人群占比20%•购买目的主要以自主经营为主，占比51%，其次为投资目的客群占比38%。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析销售模式、经营模式分析销售模式：经营模式：直接销售，只售不租•此项目处于滨江路和玉壶路区域，虽玉壶路商业有一定的发展，但商家稳定性不足，滨江路商业更是处于起步阶段，周边商业环境欠缺，采用直接销售模式会导致项目商业成熟的速度变慢；•此销售模式会严重影响投资客户的投资信心，影响项目去化速度。无招商团队，运营团队•影响项目的业态规划，导致项目业态分布杂、乱，影响商家经营环境；•影响商业发展进度，对商家入驻信心有影响。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析优劣势分析优势•区位：处于玉壶路与滨江路，占有滨江资源、景观资源，商业资源，区位优势明显；•交通：坐拥城市4条主干道，玉壶路、滨江路、开元大道、龙标大道；•规模：总体量25万方，商业体量4.5万方，在当地属于大规模项目；•产品规划：40—60㎡小商铺为主，总价控制在40—60万，降低购买门槛，全临街商铺；•开发商品牌：万福地产在黔城镇发展历史较长，在当地有很高的知名度和美誉度。•没有主力店带来人流量•无商业管理团队、招商团队，商业刁掉铺率高，招商进度慢。劣势借鉴点：规避点：•临街商铺打造，控制产品面积段，降低购买门槛；•统一规划、招商、运营；•充分利用项目景观资源，与景观互动；洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析五溪源购物广场五溪源地址滨江路运营商洪江市五溪源商业运营公司总建筑面积27118㎡商业面积9600㎡产品住宅+购物广场工程进度现房销售进度招商阶段交房时间---预计销售时间2015.5预估均价13000元/㎡平均租金25—30元洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析五溪源购物广场产品解析高层住宅高层住宅广场扶梯住宅广场步梯住宅电梯入口电影院入口洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析产品分析商铺产品解析楼层&面积20—40㎡40—60㎡60—80㎡80以上合计-1F87211844%39%12%5%100%1F285844562%12%17%9%100%2F612532623%46%19%12%100%合计422415889比例47%27%17%9%100%•五溪源时尚广场共3层商铺，目前处于招商阶段，未销售，负1层规划有电影院；•共89个商铺，主要为20—40㎡小商铺，开间2.2—4.5米，进深6—12米,层高约3.5米。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析负1层业态布局电影院便民服务美食广场红酒会所精品超市配套用房洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析1层业态布局美妆生活区名牌服饰鞋包美甲化妆品美妆生活区数码区会所洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析2层业态布局餐饮区生活家电女性用品儿童玩具游乐场儿童服饰会所洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析招商业态楼层业态、业种负1层电影院（已招）、甜品饮品、面点、进口食品、特色小吃、中西式餐厅、电动、游乐、儿童特色动感电影、超市、红酒清吧、娱乐1层彩妆护肤、珠宝、鞋、皮具、数码、服饰、居家用品、美甲美发等3层餐饮、儿童游乐城、儿童竞赛体验区、电动区、玩具区、文体运动用品、母婴类、小家电、美容、养生等招商政策：3—6个月免租期，具体免租期视商家意向程度、经营业态、经营面积减少和增加。入驻品牌商家洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析销售模式、经营模式分析销售模式：经营模式：未销售，对外宣传会做返租模式每年以成交总价的7%作为回报，返还给客户，一次性返3年，可能不在返租。统一规划、统一招商、统一运营•政策方面，政府明确规定禁止使用返租模式；•变相融资，高估市场租金水平，变相提高销售价格；•客户3年后投资收益无保障。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析优劣势分析优势•区位：位于滨江路，景观资源、环境优势明显，老城区和滨江新城区的结合部；•规模：商业体量9600㎡，规模较小，招商、运营难度小，；•产品规划：主要以20—40㎡小商铺为主，控制总价，降低投资门槛；•运营：统一对商业业态规划、招商、运营，对商业的成熟速度具有推动作用；•主力店：引进电影院，为当地制造强大的人流；•销售模式：返租销售可减轻开发商资金压力，加快开发进度。•商业电梯与住宅电梯混合使用，影响居民生活；•电影院规划最佳位置应在2楼，带动2楼其他业态协调发展。劣势借鉴点：规避点：•返租销售模式•控制商铺面积，控制总价•合理引进主力店•合理规划主力店，实现利益最大化•动线设计，商住分区。洪江市黔城镇市场调研报告城市商业市场分析重点案例分析芙蓉古都城市商业市场分析重点案例分析芙蓉古都项目概况芙蓉古都地址芙蓉古都开发商怀化兴泰房产开发有限公司总建筑面积7.8万㎡商业面积3.5万㎡产品旅游地产商业定位湘西福斯帝娱乐天堂建筑风格明清围合式微派工程进度基本完工销售进度20%交房时间--销售均价12000平均租金18—23元