浅议房地产市场的救市的必要性

为营造房地产开发环境，《意见》规定，试行开发建设用地预申请制度，有序控制土地供应量。调整商品房预售许可审批条件，取消对建设项目工程形象进度的审核。提高审批效率，缩短审批时间，在立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行主协办工作制度，快审快批，按时办结。《意见》对购房者实施优惠政策。凡个人购买市区内住房的，可分情况给予按契补贴。未缴存住房公积金贷款的，可经担保申请住房公积金贷款，夫妻双方均正常缴存公积金的，可以分别申请住房公积金贷款购买住房。凡在市区投资购买70平方米以上商品住房的，可持《房屋所有权证》申请办理本人及直系亲属的市区户口。我市《关于促进房地产业健康发展的若干意见》10月20日至2009年12月31日实施●个人购房可享受50％契税补贴●无公积金职工有担保也可申请公积金贷款●公积金贷款最高额度40万元最长期限30年●购买70平方米以上住房即可办理市区户口从今年10月20日起至2009年12月31日，个人购买二手住房、商品住房（含经济适用住房）并按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴；无公积金职工有担保也可申请公积金贷款。为促进我市房地产业健康发展，增强投资和消费信心，确保“三年大变样”顺利进行，推动全市经济社会又好又快发展，日前，市政府出台《关于促进房地产业健康发展的若干意见》。进一步加大调控力度（一）建立房地产联席会议制度，根据房地产和住宅建设中长期发展规划，科学制定房地产开发年度计划和土地供应计划，合理确定开发规模、区域分布及结构比例，定期分析房地产市场形势，协调解决影响房地产业发展的重大问题，确保政府对房地产市场的有效调控与引导，促进全市房地产市场健康协调发展。（二）认真落实土地供应、项目规划和开发建设年度计划，科学把握土地出让节奏，控制建设规模，保障房地产市场供需基本平衡。营造良好的房地产开发环境（三）自2008年9月1日起，城市基础设施配套费实行减半征收。（四）对界定为历史遗留问题的城中村和旧城改造项目、新开工的城中村改造村民回迁房项目，凡符合城建收费减免政策的，可先办理缓缴手续，再按程序办理《建设工程规划许可证》（副本）和《建筑工程施工许可证》（副本）。（五）市区内总建筑面积5万平方米以上的住宅项目，城建收费可先按应缴金额的30％缴纳，剩余部分在办理房产初始登记之前一次缴清。（六）危陋住宅改造项目中拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费。（七）房地产开发企业的营业税、企业所得税、土地增值税等税种不得违反法律、法规提前收取。凡涉及房地产开发应缴纳的所有行政事业性收费均纳入财政管理，由市收费管理部门一站式收取。（八）在城中村改造、旧城改造和危陋住宅区拆迁改造中积极推行货币补偿安置，拆迁补偿费必须专户存储，专款专用，按时足额补偿给被拆迁人。（九）对具备分宗条件的地块，积极探索“统一规划、按功能切块、捆绑出让”的开发模式。（十）试行开发建设用地预申请制度，不定期向社会发布土地供应信息，开发企业可根据地块情况向国土部门提出用地预申请，国土部门适时出让土地，有序控制土地供应量。（十一）对原一级开发企业参加竞买公开出让土地的，试行以市财政部门认可的一级开发成本抵顶土地出让金或土地出让保证金的办法。（十二）调整商品房预售许可审批条件，在商品房预售许可中，取消对建设项目工程形象进度的审核，其他许可条件仍按原规定执行。（十三）积极探索定向建购的运作方式。以出让方式取得商品住宅建设用地及合法建设手续的开发企业，可与有意组织本单位职工购买商品住房的单位进行定向建购。定向建购要求开发企业资质和商品住房项目建设手续齐全，组织购房的单位与指定银行签订职工预付购房款资金监管协议，开发企业持定向建购有关资料到市住房保障和房产管理部门备案后方可实施。（十四）有关部门要树立大局意识和服务观念，按“统一受理、并联审批、限期办结”的要求，简化办事程序，提高审批效率，缩短审批时间，在立项、规划、用地、建设、产权办理等环节推行主协办工作制度，快审快批，按时办结。（十五）完善房地产开发企业、中介机构和从业人员的诚信体系建设，建立和完善企业诚信档案，严格评定标准和评定程序，详细记录企业诚信行为，营造公开、公平、公正的市场竞争环境，维护房地产市场秩序。个人购房可享受多项优惠（十六）凡个人购买市区内住房的，可享受以下财政补贴：个人购买二手住房、商品住房（含经济适用住房）并按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴；城中村改造、旧城改造和危陋住宅区改造中被拆迁人购买住房，购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税；超过部分按规定征收契税，但对按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴。（十七）对购买第一套商品住房（含经济适用住房）申请住房公积金贷款的，首付房款比例按20％执行。个人住房公积金贷款额度按最高40万元执行，贷款最长期限按30年执行。对未缴存住房公积金贷款的购房人，可由正常缴存住房公积金且未申请使用住房公积金贷款的职工（不少于2人）担保，申请住房公积金贷款。夫妻双方均正常缴存公积金、符合住房公积金贷款条件的，可以分别申请住房公积金贷款购买住房。（十八）凡在市区投资购买70平方米以上商品住房的，可持《房屋所有权证》申请办理本人及直系亲属的市区户口。坚持正确的舆论导向（十九）市住房保障和房产管理部门要加强房地产市场信息引导，加强对房地产行业发展战略和市场趋势的分析研究，成立房地产专业化研究机构，健全房地产市场预警预报机制，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、准确、及时发布市场信息。（二十）各新闻媒体要充分发挥舆论作用，客观报道市场动态，正确评价市场形势，引导广大居民形成正确的心理预期。要严格执行刊登商品房预售广告宣传的有关规定，坚决杜绝未经预售许可违规刊登商品房预售广告现象的发生。该《意见》适用于石家庄市建成区，各县（市）、矿区可参照执行。自2008年10月20日起施行，有效期至2009年12月31日。浅析政府救市对房地产市场的影响在全国各地纷纷出台房地产市场救市新政策的热潮中，石家庄市市政府出台《关于促进房地产业健康发展的若干意见》中，从加大调控力度、营造良好的房地产开发环境、实施购房优惠政策等多方面做出规定，力促我市房地产业健康发展。各种政策针对开发商和购房者均推出了相应的优惠政策。但是很多人对短期内政府救市的效果，产生怀疑。改变目前的房地产市场的低迷应该从投资环境、资金市场、房地产交易税费、有效的市场需求是主要的症结。一、良好的投资环境是房地产市场稳定发展的根本保证自从房地产行业被确定为国民经济的支柱产业地位以后，房地产行业及相关行业对政府财政收入贡献的确不容忽视，房地产市场长期低迷，对地方经济的造成的影响很大，这也是各地出手救市的初衷。1.资金问题一直是开发项目运行中的难题，配套建设费的减免和缓交为开发商解决一定的资金负担。自2008年9月1日起，城市基础设施配套费实行减半征收；对界定为历史遗留问题的城中村和旧城改造项目、新开工的城中村改造村民回迁房项目，凡符合城建收费减免政策的，可先办理缓缴手续，再按程序办理《建设工程规划许可证》（副本）和《建筑工程施工许可证》（副本）；市区内总建筑面积5万平方米以上的住宅项目，城建收费可先按应缴金额的30％缴纳，剩余部分在办理房产初始登记之前一次缴清；危陋住宅改造项目中拆除原面积部分，免收城市基础设施配套费。这些新政都为开发商项目运作初期资金减轻了压力。2.土地供应政策：现行的基准地价和出让土地的价格试行开发建设用地预申请制度，不定期向社会发布土地供应信息，开发企业可根据地块情况向国土部门提出用地预申请，国土部门适时出让土地，有序控制土地供应量。对原一级开发企业参加竞买公开出让土地的，试行以市财政部门认可的一级开发成本抵顶土地出让金或土地出让保证金的办法。房地产定价体系二、提升购房信心是改变目前房地产现状的有效途径1.税收优惠政策对购房信心提升的效果分析意见中对于购房者（1）个人购房可享受50％契税补贴（2）4）购买70平方米以上住房即可办理市区户口。（5）拆迁户当购房价格不超过土地、房屋补偿费、安置费的，免征契税；超过部分按规定征收契税，但对按时全额缴纳契税的，按契税额的50％给予补贴。10月17日国务院常务会议对第四季度经济工作做出布署：其中首次提到加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。购房政策的优惠，只能表明国家队住房消费的鼓励态度，对于消费者利益的保护，关键还是看到在消费者购房支出中的比例是否能真正因消费者的震动。2.个人住房贷款优惠的效果分析（1）存贷款利率下调的影响：经济学家易宪容认为：想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入房地产市场，恐怕还得有很长的时间，恐怕利率下降这一点所起到的作用也十分有限。特别是房地产市场是以消费为主导的市场的情况下，房地产市场关键因素是价格处在什么区间，利率降低对于开发上的短期贷款融资行为有一定的利好，但是对购房者的长期贷款还是有很大的风险，因为还款期内的利率是波动的不是固定的，因此消费者不会因为一时的利率下调而积极购房。（2）贷款优惠措施对于购房信心的效果明显：无公积金职工有担保也可申请公积金贷款；公积金贷款最高额度40万元最长期限30年。公积金贷款限制的放松对购房者的优惠，应该客观的分析：一方面首付款的降低，还款期限的延长，减少了人们购房的门槛，减轻了人们月供的压力，对于鼓励人们购房会产生一定的积极作用，为楼市的活跃带来一定的生机。但是客观的讲，必须考虑还贷风险。这也是近期各大银行的房贷新政细则难于出台的原因之一吧。（3）政府财政补贴能否产生积极的影响：直接给购房人财政补贴，拿全体纳税人的钱补贴个人完全不合理。同时，对购房人而言，可能也没有实质性的好处。同时，开发商通过政府补贴，减免和缓交相关的税收和行政性收费，只是适当减轻了项目资金的压力，会推动项目开发建设的进程，但是并不会由此而降低房地产开发的成本，更不会降低房价。有可能使资金告急的房地产开发商继续“硬撑”，这非但不利于提高成交量，并有可能将高房价的风险进一步向金融体系转移。因为由此只能引导购房者接受目前的高房价，产生托市的效果，不利于稳定房价，无助于楼市回归理性。因此这种救市措施不会对房地产市场的转暖产生多大的作用。国内房地产市场价格过高、居民住房购买力减弱是去年来“持币观望”、成交量低迷局面出现的主要原因。只有房价调整才能刺激不同支付能力的居民陆续进入，陆续释放真实需求，才能提振成交量。只有当价格调整到位时，国家针对房地产的政策松动才可能有效。购房者看到政府救市政策反而更加持币待购；开发商获得政府补贴和政策解救后，反而暂时摆脱了资金危机，房价下降趋势停滞，而房价下降是交易量释放的重要前提。提升成交量不等于非得要提高房价。正所谓“救量”不一定能“救价”，这个时候开发商不应盲目乐观，大谈涨价，应该是精心打造产品，合理制定价格，促使成交性回升，整个行业理性回归。这才是政策最终想要的结果。