济南市房地产现状及发展

济南市房地产现状及发展By张冰，张源，杨春胜，余九九管理学院电子商务0502西方经济学课程调研报告（1）济南房地产现状房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。主要矛盾：①城市开发用地与保护耕地的矛盾；②开发用地供不应求与土地资产闲置浪费的矛盾；③政府土地出让“招、拍、挂”引发的高价供地与稳定房价的矛盾；④未来预期引发炒房及投资置业者增多与低收入居民改善住房难的矛盾；⑤产业迅速扩张与市场秩序不规范的矛盾。2005年济南市住宅价格济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因•（1）济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；•（2）由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；•（3）国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本；•（4）随着居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；•（5）近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；•（6）个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。济南市房价发展趋势济南市房产空置率•受国家宏观调控的影响，今年1-5月份，济南市房地产投资结构出现了新的调整和变化，住宅投资虽然仍占主体地位，但投资比重有所回落。商品房空置面积达47.8万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅空置面积为36.4万平方米，同比增长21.2；住宅空置1-2年（含1年）19.0万平方米，同比增长94.9％。济南居民购房目的（2）济南房地产渐显品牌势力，品牌竞争力开始占据优势。•济南地产的发展一直处于比较平缓的态势。但在近几年，随着市场结构、供需结构和政策环境的不断调整变化，平缓态势逐渐被打破，竞争开始加剧。在市场压力不断加大的情况下，济南地产开始逐步显示出品牌竞争力的优势，大型房地产企业、具备一定品牌积淀的房企开始在竞争中占据优势。•对于房地产企业品牌的建设和项目品牌的树立，正逐步成为济南各房地产公司的首要战略。就济南地产而言，项目仍然是地产品牌建设的第一依托。济南房地产市场竞争的四个阶段•第一阶段：成本竞争阶段。在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征——谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。•第二阶段：性价比竞争阶段。随着房地产市场的发展，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”和“性价比最优”，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段•第三阶段：模式竞争阶段。房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。•第四阶段：品牌竞争阶段。当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。济南居民对住宅的需求济南居民对户型的需求（3）济南未来房地产业发展面临的机遇•1、区域经济一体化，济南地处以京津塘为中心的环渤海经济区南翼，成为承东启西、连接南北的重要节点城市。而山东半岛城市群建设和济南都市圈规划的逐步实施，将促进并加强济南与经济区内其他城市的联系。•2、城市化与城乡统筹，未来城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。但是，济南城乡二元结构矛盾突出、城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来。因此，统筹协调城乡关系至关重要。•3、城市产业结构调整济南市产业结构将发生较快变化，在强化第二产业（包括重工业部门）的基础上，大力发展第三产业。由于房地产业能带动数十种相关行业发展，因此，房地产业必然成为“十一五”期间重点发展的产业部门之一，其产业地位将会得到进一步提升。•4、城市总体规划调整根据新的济南城市总体规划，“十一五”期间中心城每年将有10—12万的新增人口和10平方公里的增长空间。因此，适应城市规划调整扩大的要求，济南房地产业发展面临着巨大的发展机遇。济南房地产面临的挑战•1、城市区位竞争济南虽然是省会城市，但内陆与沿海自然形成的人居环境差异，使得“十一五”期间济南房地产业的发展更直接地面临着与沿海城市的竞争。•2、城市综合实力的竞争根据2005年中国城市竞争力报告，济南城市综合竞争力排名位居全国第18位，已经远不及青岛（居第12位），目前济南还无法真正承担起环渤海南翼重要的次级经济中心的作用。增强济南城市综合实力是发展房地产业的基础。•3、政府服务效率的竞争目前珠三角、长三角的城市以及省内的青岛、烟台、威海等城市政府服务效率已经明显走在全国的前面。济南市亟需改变目前投资审批时间长的问题，以便提高招商引资和经济运行的效率。济南居民对住宅面积的需求济南居民对住宅环境的需求谢谢欣赏！