北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则

检查标准检查内容评分细则一、基础管理22分1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章一、物业公司验收记录及问题处理情况二、物业公司收集资料1、大厦竣工总平面图2、单体建筑、结构、设备安装竣工图3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料5、各单项工程竣工验收证明材料6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件7、房屋销售清单和产权资料8、公共配套设施的产权及收益归属清单9、供水、供暖的试压报告1、物业管理企业统一管理2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与开发单位签定的委托管理合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确前期物业管理协议或物业管理公约符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。1、维修基金交纳单据记录2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）1、房屋使用手册2、装饰装修管理规定3、业主公约4、绿化管理制度5、卫生保洁管理制度6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）8、消防管理制度1、成立管委会（业委会）的申请2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则3、管委会（业委会）成立的批复4、会议记录9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责符合1分，每缺一项扣0.25分完善1分，每缺一项扣0.25分符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则2、己办理接管验收手续符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理符合1分，每发现一处不符合扣0.5分6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）一、各项管理制度1、房屋管理制度2、零维修管理制度3、大中修工程管理制度4、回访制度5、供水管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、保洁管理制度9、消防管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度12、车辆管理制度（机动车．非机动车）13、收费管理制度14、财务管理制度15、档案管理制度二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书(电工、电梯司机、会计等）3、员工统一着装4、员工佩戴工作牌一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况二、计算机查询资料包括：1、房屋、设备等基数2、分户档案3、费用收支情况4、房屋、设备普查资料5、房屋、设备修缮资料一、有关规定执行情况1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证、各类财务报表3、物业管理服务费用公开有记录、照片一、房屋及设备基础资料1、房屋总平面图2、地下管网图3、规划批准文件4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）二、房屋产权产藉资料1、房屋产权情况清册2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数三、物业管理经营管理资料1、分户管理记录2、房屋数量、种类、用途分类统计表3、大厦情况表4、房屋安全普查表（上年度和本年度）5、房屋完好等级评定记录6、大、中、小修和检查记录7、设施设备台帐8、设施设备运行记录9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录10、资料分类成册，有目录并查阅方便14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。1、住用户基本情况2、房屋及配套设施产权清册1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码3、来电、接待记录和处理记录4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）1、征询意见单2、对意见单的统计（满意率要达到95%）3、整改措施4、整改措施落实情况的记录1、明显位置公布维修服务的承诺2、服务承诺的落实情况记录3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第17条要求）二、房屋管理及维修养护9分1、大厦名称及地名标识齐全2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图4、大厦内单位名录水牌1、外墙清洁2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患4、市政管委审批手续1、安装位置统一（要求横平竖直）2、有冷凝水收集管3、空调支架无生锈现象1、阳台统一封闭或不封闭2、要求样式、色调、材质统一3、除首层外，无安装防盗网现象4、无伸出户外的安装物1、装修协议2、装修验收记录三、共用设备管理35分（一）综合要求4分1、设备运行记录2、操作人员岗位责任制3、设备巡回检查记录4、设备维护记录和定期保养记录16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录符合1分，每缺一项扣0.3分18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设立服务电话的扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。符合1分,每发现一处不符合扣0.5分4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分符合1分,每发现一处不符合扣0.5分1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行符合1分,每发现一处不符合扣0.3分符合1分,每发现一处不符合扣0.3分对照规划图现场查看2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象符合2分,每发现一处不符合扣0.4分7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、机房内房间、设备清洁无杂物2、机房有挡鼠板，无鼠、虫3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等1、配备所需专业技术人员（职称证明）2、操作记录4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故设备运行、重大事故发生情况符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分（二）供电系统3分1、有关通知及记录2、限电、停电审批资料1、临时用电管理措施2、停电应急处理预案1、备用应急发电机的维修保养记录2、备用应急发电机的试运行记录（三）弱电系统2分1、弱电系统分项巡视记录2、弱电系统维修记录1、系统运行正常2、监控录影带按规定保存3、系统运行、测试记录（四）消防系统5分1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录1、消防管理人员培训计划、培训记录2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况3、消防设备故障处理记录1、消防宣传资料2、消防宣传活动记录3、各区域消防责任人名单4、消防安全责任书1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示3、消防标识设置齐全、完好有效情况4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况5、消防通道开通，通道内无杂物等1、消防设施设备完好2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用符合1分，每发现一处不符合扣0.4分3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域