商业物业租售运营机制

商业物业租售运营机制目录…………………………………………………………………………………页码前言……………………………………………………………………………………3第一章商业物业经营组织………………………………………………………………3第一节商业物业经营的含义第二节商业物业经营机构第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批……………………6第一节前期论证与规划设计论证第二节租售规划制定与流程转换第三章商用物业租售营销方案的制定与审批……………………………………………8第一节租售营销方案制定与审批第二节单元售价的制定第三节单元租价的制定第四节阶段性价格调整及制定促销措施第五节制定商用物业租售付款方式第四章商铺/写字楼面积计算与编号………………………………………………19第五章宣传推广与营销费用的制定与审批…………………………………………20第一篇商业物业的宣传推广工作指引第二篇商业物业营销费用预算管理办法第二节预算编制及评审小组第三节年度预算编制和审批流程第四节月度预算编制及审批流程第五节预算方案调整第六节预算执行监督措施第七节营销费用标准单价第六章交楼标准的制定及审定装修标准……………………………………………30第一节商用物业交楼标准的制定第二节审定装修标准第七章商铺销售、租赁工作程序……………………………………………………32第一篇销售第二篇租赁第一节认租手续及审批办理程序第二节商场/商铺租户租赁资格评估第三节写字楼租户租赁资格评估第四节租赁合同签署程序第五节续约、再出租办理程序第六节竞价程序第七节挞定程序第八节退租手续办理程序第九节商铺交付使用程序第十节带租约出售程序第十一节转租程序第十二节现场管理规定第八章商用物业租售台帐建立及租售控制程序……………………………………………52第一节租售台帐第二节租售控制第九章经营管理及推广………………………………………………………………………56第一节租金、管理费缴付程序第二节租金摧收及违约处理程序前言合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展，业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市场上，已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈，如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度，能在充满风险的投资环境中保持稳健，规避风险，成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。盘活资产，经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源，增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。本制度将建立起一个商用物业的经营体系，指导该项工作的进行。第一章商业物业经营组织第一节商业物业经营的含义一、商用物业范围由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）二、经营的含义1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。2、具体表现为以下四个阶段：（1）投资开发期·市场环境调研·项目可行性分析·市场定位论证（2）前期策划期·专项市场调研及对手分析·项目的发展目标·规划设计·确定具体市场定位·总体市场策略（3）租售推广期·项目主题整体形象包装·项目布局规划·项目功能规划·租赁与销售分配·时期、区域划分及推广时机的把握·阶段租售计划制定·策略定价·租/售宣传推广·租售洽谈及签约（4）经营期·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。·租金、推广费、管理费等收取。·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。第二节商业物业经营机构一、系统架构见附件二、分工与职责1、地区公司营销中心（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。（2）指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。（4）对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。2、项目公司（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。（2）受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。（3）负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。（4）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。（5）根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。（6）负责现场招租处的建造和装修。（7）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。（8）与商户有关工程条件的谈判。（9）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。3、广东康景物业服务有限公司（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。（3）协助商业物业宣传推广活动。（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。三、岗位职责及人员定编见附件第二章商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批第一节前期与规划设计论证1、商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。2、论证附件附件1《市场定位报告》附件2《项目全程价格方案》附件3《营销计划书》附件4《规划设计要点一览表》附件5《经营计划财务评估分析编制说明》附件6《项目经营计划财务评估分析规定》附件7《各经营期利润测算表》附件8《项目经营计划成本明细表》附件9《项目各期资金回笼预测表》附件10《项目经营计划各期现金流量分析表》附件11《项目经营计划各期融资计划及还贷计划表》附件12《项目经营计划资金成本估算表》附件13《单位（项）工程进度计划表》附件14《单位（项）工程主要进度控制点汇总表》附件15《项目工程工作计划表》附件16《地块住宅主要进度控制点完成时间计划》附件17《项目网络计划图》附件18《住宅项目网络计划图》备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与《项目论证管理规范》相关文件一致。第二节租售规划与转换流程项目公司每间铺定售价经营部每间铺定租价营销中心审批营销中心主持租售规划会议确定租售比例划定租售范围项目公司开始出售经营部开始出租营销中心每半年一次调整租售规划租售转换项目公司出售经营部出租地区财务租售控制租转售售转租工作指引1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。3、租售比例原则上为7：3。4、划定租售范围须明确到每间铺。5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。6、对于未出租的，经地区财务核对《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。第三章商用物业租售营销方案的制定与审批第一节租售营销方案制定与审批在商业物业落成并准备招租前三个月有关部门应开始着手安排租赁经营方案。一、工作流程二、工作指引1、商业项目第一次租赁经营方案至少应包括以下内容：（1）市场及对手状况。（2）项目的优劣势分析。（3）项目定位建议。（4）项目的成本摊分系数建议。（5）项目总平均租金回报率及基准价建议。（6）招租策略（例如分期、分区摊出策略等）。（7）装修及设备标准建议。（8）租赁条件建议。（9）形象主题及宣传推广费用与策略的建议。（10）如以小面积出租为主的铺或商场，须作出开业一年内的经营期宣传推广计划及费用建议。2、方案中各项目内容的制定指引见相关工作指引，例如：制定项目总平均租金回报率时参照《租金定价工作程序》中第二章的工作指引，如运作当中要修改回报率，审批程序则按第二章上所列的程序报批。第二节单元售价的制定商用物业单元定价：营销中心根据商用物业均价分布图及面积表，结合项目公司推售策略及不同的地理位置、环境特点等，制定出商用物业具体单元的销售价格（单价及总价）。一、工作流程项目公司拟推售计划财务部核对价目表营销中心组织召开价格会议营销中心颁发楼宇价格表项目公司执行价格表营销中心按推售计划试算价格营销中心根据会议决定拟价目表二、工作指引1、项目公司根据推售策略拟楼宇推售计划报营销中心，推售计划内容应包括：本次推出的商用物业组团、时间安排、每一单元价差。2、营销中心收到推售计划后，根据推售计划，结合本部门意见出具基准价格试算表。3、基准价格试算的步骤：（1）商用物业楼宇均价分布图，确认即将推出的每一幢商用物业均价；（2）为确保实收价格达到计划价格指标，需将常规折扣计入每幢商用物业均价内，得出推售均价。常规折扣主要有：付款方式折扣、内部认购折扣、领导特批折扣、等。推售均价计算方法为：推售均价=均价分布图规定的楼宇均价×[1﹢∑（1－常规折扣）]；（3）确定推售均价后，根据项目公司的推售计划、本部门意见、结合每一单元的特点，综合各种权数后，对每一单元计算出一个试算价格，并汇编成商用物业价格试算一览表。4、营销中心组织召开定价会议，讨论价格试算一览表的可行性，与会人员应包括：营销老总、价格小组成员、营销中心负责人、营销中心定价组成员，财务部有关人员。5、经价格会议讨论取得共识后，由营销中心根据试算表制定出每幢楼宇的商用物业价目表及使用说明，经财务部核实后，加盖项目公司公章，然后颁发给项目公司使用。三、影响商铺定价的因素1、客流量系数这是衡量一个商铺价值最重要的因素，客流量越大的商铺，商业价值越高；反之，则越低。2、间隔设计系数一个商铺，它的门面越阔价值越高、纵深越小价值越高；反之，则越低。3、面积系数一个商铺，它的面积越小，涉及的总金额就相对较小，易为客户接受；相反，面积越大，总金额就越高，市场承受力就越弱。所以一个面积较小的商铺的面积系数要高于一个面积较大的商铺。4、楼层差系数由于首层商铺能接触到较大的客流量，而位于二层的商铺所接触到的客流量就远远小于首层商铺，所以一般而言，二层商铺的价值只相当于首层商铺的50%~60%，而二层以上的商铺与二层商铺的价值则相去不远。第三节单元租价的制定一、确定投资成本及分摊系数商业项目的价格系统是以总平均租金回报率=（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价。为最终归结，计算总平均租金回报率的基数是相关商业项目的平均投资成本。由于不同位置、不同楼层的商铺/写字楼价值并不一样，为了易于比较故需把平均成本按照价值大小的一定比例分摊至各个区域。1、地铺/裙楼投资成本摊分系数表表一：二层裙楼分摊表楼层一层二层摊分系数1.350.65表二：三层裙楼分摊表楼层一层二层三层摊分系数1.680.720.6表三：四层裙楼分摊表楼层一层二层三层四层备注摊分系数20.80.60.6首层商业、三层写字楼表四：五层裙楼分摊表楼层一层二层三层四