昆山锦溪地产项目DOC13(1)

目录一、锦溪概况[一]、锦溪区位及历史介绍[二]、经济建设状况[三]、政府规划方案二、房地产市场发展概[一]、总体规划定位[二]、土地供应情况[三]、房地产市场开发情况[四]、项目介绍[五]、市场结论三、项目建议序此次，针对昆山锦溪镇的海统公司地块项目，我们对锦溪当地房地产开发情况进行了初步的调研。报告将结合本项目研展需要、对锦溪当地的历史渊源、发展现状、该镇的定位和政府规划方向做全面的介绍，同时对当地的土地开发情况和房地产开发水平做较为全面的市场介绍与评估，为项目提供最新的市场参考依据。一、锦溪概况[一]、锦溪区位及历史介绍锦溪（曾名陈墓），位于江苏省昆山市的南部，东临上海市的青浦区，距上海市区55公里、西依苏州工业园区，距苏州市区35公里，处于江苏“南大门”的显要位置。穿昆山市南北的交通主干道--南北公路，穿越锦溪与318国道相交接，往东至青浦、虹桥机场及上海市区，往西至吴江、浙江等地，前往上海虹桥国际机场只需40分钟。锦溪区位示意图锦溪素有“三五”之称（5万亩耕地、5万亩水域、5万人口），东靠淀山湖、西临阳澄湖、南依五保湖、北有万千湖和白莲湖，境内河港纵横，是典型的江南鱼米之乡。锦溪古镇区保留着“一河两桥”，小桥、流水、人家的明清风貌，自然资源和人文景观交相辉映，亦是著名的千年历史文化古镇。[二]、经济建设状况外向型经济2000年，锦溪镇合同利用外资首次超过1000万美元，标志着锦溪镇外向型经济取得重大突破。2001年全镇新批外资项目6只，合同利用外资3823万美元，实际到帐外资525万美元，特别是台商投资的正崴精密（昆山）科技园鼎新科技工业园规划图区落户锦溪，总规划面积1500亩，首期启动建设160亩、投资2998万美元，标志着锦溪在外向型经济龙头大项目引进上有了实质性的进展，锦溪外向型经济发展势头良好。目前，昆山开发区锦溪工业配套区框架全面形成，成为锦溪外向型经济发展的主要载体。2003年锦溪全年新批外资项目15个，合同利用外资6820万美元，成功启动昆山开发区锦溪工业园和鼎新科技工业园，并全面规划“锦溪镇外来人员居住中心”，锦溪投资环境趋向优化。民营经济在昆山加快发展民营经济、实施富民工程的28条政策措施激励下，锦溪镇全面营造民营经济发展氛围，配套制订了16条优惠措施，规划了干家甸、邵塔港两个民营小区，首期开发启动260亩。镇内外个私业主踊跃投资创业，2001年完成批租土地171余亩，新注册私营企业46家，注册资金2596万元，项目投入量3800万元，新注册登记的个体工商户487户，新增就业人员1000多人。同时，锦溪村级民营小区狭港木业小区初具规模，朱浜工业小区、马援庄小区、陆泾富民小区同步开发，2000亩温州工业园全面启动。工业经济早在1991年，锦溪红利来衬衫厂与日本国USUICO.LTD和ナニヮ株式会社合资生产出口服装，在随后的10余年创业历程中，锦溪镇服装工业得到了蓬勃发展。现有8家规模较大的服装合资企业、近20家民营服装企业，服装员工近8000名，年产各类服装1000万件（套），服装自营出口额超1亿美元，服装产业成为全镇支柱产业。2001年11月，苏州锦弘时装有限公司与日本国ナニヮ株式会社共同投资兴办苏州弘翔服装有限公司，标志着锦溪服装生产从目前的来料加工贸易为主向一般贸易业务转化的新起点，市场面向欧美。锦溪服装企业在日本和东南亚一带享有良好的知名度，成为远近闻名的服装之乡。[三]、政府规划方案总体概念规划从此次市调情况了解，作为昆山的重镇，锦溪将成为淀山湖“西南部旅游开发区”总体规划的重点发展地区，整个旅游开发区的政府一期规划是5年完成，未来的规划主要在现有经济条件基础上，依靠锦溪自身的旅游文化优势，以旅游事业带动镇经济发展成为该镇的主导规划方向。具体旅游开发实施为挖掘和保护古镇旅游资源，锦溪镇人民政府委托上海同济大学对文昌阁风景区进行总体规划。依据规划，锦溪镇投资数千万元，实施古镇区一河两街仿古修缮，修旧如旧，逐步展现江南古镇粉墙黛瓦之明清风貌，凸现古文化，展现水文化和桥文化。新建莲池休闲广场和停车场，很好地展示锦溪五保湖畔烟波浩渺的恢宏气势。通过一系列保护性建设改造，把锦溪古镇一河两街的明清古镇风貌，清新、淳朴的江南水乡风情，逐渐展现在人们面前。锦溪凭借特有的古镇风物古迹，走错位发展之路，定位文化旅游，融艺术文化于旅游之中，在共性中张扬个性，扬人文大旗，以文化取胜。随着各类馆藏景点的不断增添，锦溪以中国民间博物馆之乡为特色旅游品牌。目前，古镇景区内，以国内首创的中国古砖瓦博物馆为代表，先后建成开放“金石人家”篆刻艺术馆、华东第一古董馆、柿园书画艺术馆、中华历代钱币珍藏馆、中国宜兴紫砂博物馆。在整个锦溪旅游经济概念的发展规划中，和旅游开发相关的房地产项目建设开发是整个计划的重要组成部分，而与此相关的发展介绍我们将在后文罗列。二、房地产市场发展概况[一]、总体规划定位锦溪是昆山“淀山湖西南旅游开发区规划”的重点发展区域，从对该规划的了解，昆山将依托锦溪地区多年的旅游文化积淀和淀山湖的天然湖泊资源优势，通过发展该处旅游事业带动房地产产业板块，并以次打造地区新的经济增长点。整个规划区域按锦溪的沿淀山湖部分展开，锦溪老镇为该规划文化旅游的源头部分，重点发展文化旅游事业。而沿湖部分则将作为度假旅游区域，通过开发水资源旅游来发展相应的度假类房地产项目开发。从已招标土地的容积率指数和该区域的旅游度假定位，度假类别墅项目将可能成为该区域重点开发的项目类型。[二]、土地供应情况锦溪镇已出让土地汇总表整个锦溪的旅游开发区目前政府计划出让土地总共16幅，总出让土地面积约360万m2，其中，现已出让的土地有8幅，已出发展商（项目名称）地块面积m2钟鼎63750丰泽房地产174692.2淀山湖庄园230991.1华立58510新世界94023.24金桥81866.7海统166667新时代房地产887858.4总计1758358.64让面积约为175万m2，占总出让土地比例为48.6%。[三]、房地产市场开发情况目前，整个锦溪的房地产市场尚处于起步阶段，和昆山的火爆楼市相比，该处的房地产市场情况就显得温和许多。做为具有多年历史的文化古镇，该地区的住宅以明清风格的老宅为主，新建住宅也大多保留了类似的风格，在镇中心附近尚未见到类似昆山市区的大型新建小区。而作为整个锦溪旅游开发区的土地规划和已批容积率看（容积率基本在1以下），别墅类产品将成为这些项目的主要开发类型。目前，在划归的旅游开发区域内，已经在销售的别墅项目目前仅一家——丰泽湾别墅，为独立式的别墅项目，总价在200-300万/幢之间。而开发区中其它的已出让土地，目前尚未有启动迹象，究其原因，别墅类产品受政策影响，自去年开始整体市场不再如前两年风光，成交有下滑趋势，这其中以独立式的中高档别墅为首冲，由此也造成了目前发展商对进入该市场的审慎态势。毕竟，作为一个刚刚启动的旅游规划区方案，对进入该地区开发的成功系数还是未知，各家发展商基本都采取先占有土地开发权再静观市场动向和竞争对手举动的态度。[四]、项目介绍目前在锦溪旅游开发区范围内在售的物业为丰泽湾别墅，该物业于2002年对外发售，是目前开发区内唯一在售的独立式别墅小区。丰泽湾别墅物业位置：位于淀山湖北侧，古镇周庄东侧交通状况：上海到丰泽湾别墅距离45KM，沪青平高速公路35分钟车程即可到达，自沪宁高速公路昆山出口处周庄方向约40分钟车程。别墅形态：独立式别墅开发商：昆山丰泽恒业房地产有限公司开盘时间：2002-10-30入住时间：2004-12-30占地面积：136667平方米容积率：0.16绿化率：85%单体面积：300-380平方米总价：130-260万元/套丰泽湾别墅总平效果图均价：6400元/平方米物业管理费：2元/平方米/月开发状况：总规划建造独立别墅107幢，目前已完工别墅76幢。装修情况：毛坯销售情况：已开发的76幢别墅，目前已经现房交付，销售状况良好，根据售楼人员的介绍还有大致5套未售出。[五]、市场结论从对目前锦溪房地产开发市场的了解和项目了解，该地区市场尚处于楼市开发的起步阶段，从对我们关注的开发区独立别墅销售情况可以看出，目前该区域的别墅价格区间在200万左右/套，而市场接受度尚可。从总价上分析，这一价格区间相对同比总价的上海地区别墅横向比较，基本等同于上海经济型别墅的总价范围，为此该处别墅也吸引了一定数量的上海客户前去置业。同昆山市区附近的别墅价格比较则处于高价格区间（昆山目前在售的别墅价格区间在4000-7000元/平方米之间），由此，从开发商的定价上不难看出，该地区以旅游度假为题材走当地高档路线产品的初步市场试探是可行的。当然，从市场面考虑，由于近来房产市场一系列众所周知的政策调控，对高档产品市场的冲击余波还在延续，整个别墅市场的走势进入年内也比较微妙。而锦溪的旅游开发区规划包括整个楼市目前尚不成熟，因此对后续进入锦溪地区产品开发的最终定位和开发时机的把握应持较为审慎的态势。三、项目建议通过对锦溪地区整体综合镇情的调研和对该处“淀山湖旅游开发区”的规划了解，从目前的市场情况出发，结合对开发区未来前景的考量，我们对海统公司位于开发区的地块提出如下的初步项目建议：建议一、持有土地，等待时机这一建议是从昆山政府对淀山湖旅游开发区建设的政策支持度和市场面的走势综合考量出发，以现有锦溪地区的土地价格看，处于一个相对优惠的层面，而整个淀山湖地区的旅游开发市场前景较为乐观，市场的因素造成了目前对进入别墅市场的谨慎态度，因此，低价进入土地市场，先占有市场分额，再等待时机开发是对长期投资该地区的方案建议。建议二、度假类高档独立别墅定位，经济户型控制从已经开发成功的高档别墅项目看出，该地区有适合建造高档度假别墅的先天条件。而从销售角度考虑，如果走纯高档路线，大户型的别墅设计，由于总价的压力，市场的风险承受相对较高，目前的别墅市场态势也使得这类产品的市场开发风险系数加大。而如果走高档度假别墅定位，在产品上对别墅进行高档化包装，包括会所和配套、管理的一系列定位，在户型的控制上则紧凑设计，控制单体面积，从而达到对总价的控制，给客户以用购买中档物业的价格享受高档服务配套的感受，而且投资和自用的选择余地对客户相对高档豪宅要灵活很多，对发展商而言该方案定位的市场风险承受和销售压力则同样可以灵活面对。建议三、度假类高档独立别墅和酒店式公寓混合社区定位该建议的出发点以旅游度假为项目的主打品牌，考虑市场面的客户选择群更为宽泛。产品上以独立别墅为主，辅以少量的度假酒店公寓产品，酒店式公寓的设计户型走紧凑线路，全装修，以该产品的总价优势吸引项目人气，客户的投资和自用选择余地大。独立别墅则拉升整个项目的社区定位，适应不同客户的需求。在配套上丰富旅游度假类的休闲设施，会所等，包括完善小区内的基本生活配套，将项目从概念和实体上打造成淀山湖沿岸的高档旅游度假村。这一方案的建议即能符合锦溪旅游开发区的背景概念，同时项目的市场客户面相对较宽泛，项目操作也相对从容。本报告以上对海统公司的锦溪项目地块就当地市场和未来的项目建议作了初步的分析，对项目的研展需要和市场分析我们将在以后视项目进度做相应的市场分析和专题研展。