商品住宅小区物业管理各方的和谐之道

2015/10/241商品住宅小区物业管理各方的和谐之道舒可心区分所有权建筑的物业管理本质和管理模式•1999，开始研究中国房地产和相关问题。参与业主活动•2001，北京市朝阳园业主委员会主任•2002，提出《物业管理条例》建议案•2003，“制度分析与公共政策”项目研究员，人民大学•2004，参加人大法工委《物权法》二次审议座谈•2004，“社区发展之友”奖，美国社区发展论坛•2006，研究“物业管理权信托”模式，并在朗琴园试行•2002年起，受聘多家业委会顾问•2004年起，受聘多家物业服务企业、发展商顾问•2006年起，受聘多个城市街道办事处•2009年，参与《北京市物业管理办法》等地方行政法律法规的起草•2010年，获北京市政府住建委“北京市首批物业管理行业专家库-社会专家”自我介绍：诺贝尔经济学奖诞生首位女性得主艾利诺-奥斯特罗姆(ElinorOstrom)的获奖理由是：对经济管理的研究，特别是在公共选择方面的研究，艾利诺-奥斯特姆的研究证明了用户组织(userassociations)如何成功管理公共财产。在颁奖声明中，瑞典皇家科学院称赞奥斯特罗姆“打破传统束缚……对经济治理研究做出了卓越分析”，证明了公共资源怎样成功地由利用它的组织所管理。通俗来说，奥斯特罗姆证明的是，跟政府强加各项规章相比，当地社区可以独自更好地管理公共资源……。——2009年10月12日与艾利诺•奥斯特罗姆(2012年6月12日6:40因病去世)女士和他丈夫文森特•奥斯特罗姆(2012年6月30日10:00，因癌症并发症在家中逝世)先生在美国印第安纳大学，2004年CCTV经济频道直播CCTV新闻直播间2015/10/247商品住宅小区物业管理各方的和谐之道舒可心区分所有权建筑的物业管理本质和管理模式物业管理•广义物业管理：–房屋修缮、养护、管理•现代物业管理：–1860年代英国工业革命，城市人口增加，住房条件恶劣导致–1880年代，英国人奥克维娅·希尔（OctaviaHill）女士是公认的近代“物业管理”的创始人，转租房屋–1890年代，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，于是产生了现代意义上的物业管理，出现了专业的物业管理机构–1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生中国社会公共服务体系的变迁改革开放前2015/10/249政府市场社会中国社会公共服务体系的变迁改革开放后~2015/10/2410政府市场社会中国社会公共服务体系的变迁学者们理想的社会公共服务模型2015/10/2411政府市场社会中国社会公共服务体系的变迁社会建设时期（相当长甚至永久）2015/10/2412政府市场社会中国社会公共服务体系的变迁中国的现状2015/10/2413政府市场社会2015/10/2414城市行政“社区”与商品房“小区”怎么办？政府在城市房屋管理中作用的演变2015/10/2416•改革开放前：用财政资金直接管理–有数据显示，截止到1985年，政府直管公房失修率85%以上•商品房市场化初期：–政府定价、企业管理、业主出资–合理性与无奈性中国的物业管理•1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房（东湖丽苑）实行统一的物业管理诞生在计划经济时代的中国特色的物业管理2015/10/2418谢家瑾时代开创物业管理的时代计划经济背景下的局限1.定价机制2.物业费性质与收费机制3.管理服务标准确定机制怎么定价？诞生在计划经济时代的中国特色的物业管理（非市场的定价机制）2015/10/2420挂钩物业管理成本物业费政府定价市场经济下的通货膨胀与政府放弃定价权2015/10/2421-0.0500.050.10.150.20.250.319791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013通胀率通胀率市场经济下的通货膨胀与政府放弃定价权2015/10/2422-0.200.400.600.801.001.2019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013货币价值（采购能力）实收货币当年货币价值市场经济下的通货膨胀与政府放弃定价权2015/10/24230.001.002.003.004.005.006.007.0019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013物业管理服务、设备运行、保养所需资金物业管理服务、设备运行、保养所需资金降低管理投入业主不良感受物业费随市场成本增加而调整2015/10/24240.001.002.003.004.005.006.007.0019791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013物业管理服务、设备运行、保养所需资金物业管理服务、设备运行、保养所需资金怎么收费？2015/10/2426管理、服务活动？？传统的物业管理模式（包干制）利润管理服务花费企业账户企业账户企业企业企业自由的市场2015/10/2427法律描述的物业管理•《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权–第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。•《物业管理条例》–第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。•《北京市物业管理办法》–第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。2015/10/2428业主的建筑物区分所有权《物权法》第六章•专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”•专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共有部分的持份权”•共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”业主共同决定或业主大会、业委会决定怎么办？怎么交钱？2015/10/2431聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动筹集、归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人理想的物业管理模式（酬金制）年度计划、标准、预算企业（经理人）企业（经理人）企业（经理人）自由的市场两种“收费”机制的差异•每个业主“上缴”物业费–物业服务企业提供服务产品–可行•业主们众筹物业费–委托物业服务企业在市场上采购服务产品–不可行：•市场供应贫乏•业主组织习惯、能力差，“小区”巨大•共同决策生活习惯缺失2015/10/2432管理区域大小与业主人数怎么办？台北市香港北京平均户数632601000以上管理费（折合每平方米人民币）4.0012.001.50住户自行管理10%16%极少直接聘请管理员44%55%极少委托管理公司46%29%绝大部分政府房改房--原产权单位代管调查样本267676估计注：台北、香港数据来自叶毅明《组织性基层架构——洛杉矶经验的启示》（第三届上海市业主委员会年会会刊）群体利益诉求分析（众口难调）2015/10/2435怎么办？3.1【物业小区业主协会的设立及组织形式】开发商必须在销售小区第一个房屋单元之前，办理完设立小区业主协会的法律手续，小区业主协会的成员，只能由小区的全体业主组成。小区业主协会的组织形式，为非营利公司法人，但也可以是非公司法人。——美国联邦《统一区分所有权物业产权法》（UniformCondominiumAct，1980）特别介绍：美国的物业管理权制度设计业主大会（业主协会）美国的物业管理权制度设计行使权利的机构（组织共同决定）履行职责的机构（义务按份分摊）共同拥有、分享收益发展商（代表全体业主）中国的物业管理权制度设计履行职责的机构（转移义务分摊）行使权利的机构（自己决定）独享收益黑心发展商！炒了物业公司！怎么确定标准？“包干制”以结果为目标•服务结果–24小时保安–治安事故率不高于1%（每年发生3.65件）–完好率99%（每年每部设备可以停运3.65天）–绿化率95%（5%的“斑秃”是合格）–……•业主方无管理过程记录的知情权，则无法监督•企业尽可能保密一切过程和失误•个体业主即便发现违约也无法实现全体业主的赔偿•最终导致用欠费“解决”个体怨气“酬金制”以过程描述为目标•服务结果承诺–24小时保安–治安事故率不高于1%–完好率91%–绿化率95%–……–剩余（利润）•服务过程承诺–N个岗位*4.2人*人工成本–购买商业保险–设备维护周期*每次维护费用–绿化工作人工成本+物料成本–……–酬金•服务结果承诺转为过程承诺•市场公开采购人力资源、专项服务•根据收费总额、区分轻重缓急安排过程对管理过程承诺的优点•过程是否完成极其容易核查•过程完成即费用支出，并不对结果承担责任•结果的风险通过商业保险解决•市场采购•双方透明，建立互信•换供应商，但不换物业服务企业（经理人）•非过失、非故意造成的损失，管理人免责（风险小）2015/10/2443管理、服务活动？？传统的物业管理模式（包干制）利润管理服务花费企业账户企业账户企业企业企业自由的市场“包干制”的问题•市场缺乏的历史成因•企业获得短期利益，业主长期（几十年）利益无法保护•利润逐步降低至亏损–欠费和市场成本增加–3-5年•无法提高收费标准，而只能“再次找企业承包”，进入循环–指望政府调价已经没有可能–指望诉讼会得罪越来越多的业主•失去生存的基础——物业管理项目–一切“盈利机制的创新”、“纵向延伸和横向涵盖”、“创新商业模式”……都将是“皮之不存，毛将焉附”——O2O之梦做不得！•靠“提高物业服务水平”并不必然换来收费增加–“业主大会”是调价的必由之路管家能在女王的温莎城堡搞“创收”么？管家能规定女王家庭只能购买管家的商品么？……2015/10/24452015/10/2446聘用/酬金管理花费经理签发支票管理、服务活动筹集、归集银行信托账户管理人：职业经理（法）人理想的物业管理模式（酬金制）年度计划、标准、预算企业（经理人）企业（经理人）企业（经理人）自由的市场一种机制，两个视角，两个名字•酬金制–物业服务企业从自己收入的理由、来源来命名–包干制的收入的理由是在价格不变条件下降低服务成本所带来的“利润”。包干制，是利润制•筹集资金的“筹金制”–从业主们共同利益的视角出发，大家共同集资的一种行为。业主发明的这个名称，体现了这种机制（制度）的本质2015/10/2447“包干制”与“酬金制”的本质区别•物业费性质–【酬】为全体业主筹集，属于全体业主共有，按计划和预算使用–【包】每个业主购买所谓“物业服务（份额）”的资金•物业管理的性质–【酬】业主共同筹