河北省房地产供需状况分析

河北省房地产供需状况分析作者：张国宗，刘倩作者单位：张国宗(河北工业大学管理学院;河北省人民医院)，刘倩(河北大学经济学院)刊名：商场现代化英文刊名：MARKETMODERNIZATION年，卷(期)：2009，(3)被引用次数：0次参考文献(2条)1.俞明轩房地产投资分析20042.屠启宇.金芳金宇塔尖的城市2007相似文献(10条)1.学位论文马萍政府干预下的房地产价格波动2007房地产业几乎在任何一个国家都是国民经济的重要产业，是构成整个社会财富的重要内容，与GDP的增长休戚相关，被认为是各国经济发展的晴雨表，对国民经济和社会发展具有稳定长远的影响。但是，房地产业作为一个涉及特殊土地资产和资金密集型产业，其固有的产业风险属性决定了它从来都不是“温顺”的经济发展工具，经常产生泡沫，扰乱市场秩序，隐藏着巨大的经济风险。因此，房地产业的持续、健康和快速发展，有赖于房地产市场的良性运行以及政府的管理和调控。。2002年以来，持续的宏观调控和居高不下的房价成为了社会舆论的焦点和理论界关注的热点。因此，对2002年一2006年我国房地产业宏观调控的效果进行审视，研究其发展与变化规律，对于政府科学地制定宏观调控政策具有重要的理论与现实意义。本文的研究思路是，以“商品的供给和需求决定其价格”作为切入点和文章的线索，在认识房地产商品的供需特殊性的基础上，对2002年－2006年我国房地产调控政策作定性描述，并在此基础上运用计量经济方法进行定量分析，探讨加强我国房地产宏观调控效果的实现途径。本文在结构上分为六章，分别对相关问题进行研究。第一章为本文的研究意义。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容，述评了国内外相关研究情况，从而确立了本文研究问题的切入。第二章为理论分析部分，是全文分析的立足点。本章首先从理论上分析了房地产商品供给和需求的影响因素。影响供给的主要因素是土地供给、资金来源、房地产价格以及预期，影响需求的主要因素则是人口、可支配收入、信贷成本、房地产价格以及预期。由于我国2002年－2006年房地产市场充斥着大量的投机需求，房地产商品的真实需求被放大，导致房地产价格上涨。价格的上涨对预期起到正反馈作用，愈加刺激投机需求，如此反复循环。投机者的集体非理性会引发并加剧市场波动。因此，房地产过热从经济学上可以解释为：在房地产供给弹性较小的情况下，被多种因素放大的投资需求推动房地产价格快速上涨。第三章是在认识房地产商品供需影响因素的基础上，按供给和需求对2002年以来我国房地产宏观调控政策进行分类和定性评价。本章首先从土地、住房供给结构、信贷和预期等四个方面分析了政府调控供给的政策，从住房贷款、税收和预期对政府调控需求的政策进行了讨论，然后比较这两类调控政策的效果，最后分析了房地产价格的波动情况。研究结果显示，2002年－2006年政府调控的重点是房地产商品的供给；从调控的趋势和手段来看，2002年－2004年，以行政手段为主，兼有法律手段的辅助调控，调控的重点为供给；2005年，仍以行政手段为主，同时调控供给和需求，但经济手段的运用明显加大；2006年调控更具有针对性，加大了对需求的调控，特别是对投机性需求的调控，调控手段以经济手段为主要方式，行政手段为辅。从调控的效果来看，房地产商可购置的土地面积趋于稳定状态，但是土地购置成本急速上升并推动了房价的迅速攀升；房地产开发投资资金来源结构变化明显，“定金及预付金”的比重上升，“国内贷款”对房地产开发投资的影响和作用开始减弱，政府对房地产企业资金来源的监管难度加大；由于调控手段的局限性，对住房供给结构的调控效果不明显，全国开发豪华住宅的态势没有明显缓解，但经济适用房的供给量有显著增加；住房贷款利率的提高，在抑制投机购房需求的同时，也抑制了自住消费需求；税收政策的调控政策对抑制投机需求方面效果明显。第四章理论模型的确定和变量的选择。首先回顾了目前常用的政策干预评价方法并指出：当存在多个干预，且干预间隔的时间较短时，干预模型无法识别出不同干预的冲击以及各种冲击的不同效果；而vAR模型不考虑经济理论，所产生的脉冲响应因为“新息”不能被识别为内在的结构误差，无法给出任何结构性的解释。为了弥补VAR模型经济意义不明确的缺陷，本文根据我国房地产市场的特点和货币政策特点对VAR模型施加长期约束，建立SVAR模型来识别不同类型的调控政策的冲击。变量的选择不仅考虑金融政策，还考虑土地政策和住房贷款利率，全面分析政府宏观调控的效果，既解决了定性研究中多种政策同时作用时调控效果无法识别的问题，也弥补目前定量研究中只注重金融政策调控效果分析的缺陷。第五章对2002－2006年政府宏观调控的效果进行了定量研究。在对变量平稳性检验后，建立了四元SVAR模型来评价房地产宏观调控的效果，并根据我国房地产市场的特点和货币政策特点提出6个约束。计量模型通过了AR根稳定性检验，实证分析结果表明：2002年－2006年，政府调控房地产商品的供给比调控需求对房价的影响大。政府调控土地供给的政策对房地产价格的冲击幅度大、持续时间长。但遗憾的是，土地调控政策的效果并非抑制房价，而是在很大程度上推动了房价的上涨。政府调控房地产企业信贷的政策尽管可以起到平抑房价的作用，但是持续时间短，且作用幅度较小。利用住房贷款利率来调控房地产价格的政策没有起到明显的效果。第六章总结前文的定性和定量分析结论。基于2002年－2006年我国房地产调控政策的分析，提出了加强我国房地产宏观调控的若干建议：端正调控方向，针对不同的问题分类处理；正确把握调控的力度，适时适度调整，高度重视调控可能出现的正负两方面效应：完善政府信息发布制度，加强对心理预期的正确引导；调控方式应以利用间接调控为主，行政手段为辅。2.期刊论文周咏馨.陆惠民.成虎.ZHOUYong-xin.LUHui-min.CHENGHu广义供给定律与房地产投机-商业研究2007,(2)在复杂的市场中,商品供给量的变化主要受制于行业利润率与平均利润率的比较,呈现随平均利润率上下波动的趋势.广义供给定律从平均利润率与行业利润率的角度研究了商品供给与价格的关系,揭示了商品供给量变化的规律以及房地产投机的根源.3.学位论文贺胜兵我国房地产价格若干影响因素的实证研究2006经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。本文从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。最后，回顾了我国近年房地产宏观调控措施及其实施的效果，进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。4.期刊论文高萍莉.杨宇.娄文龙.GAOPing-li.YANGYu.LOUWen-long土地供给方式对房地产发展影响的模型分析及对策-城市管理与科技2005,7(6)我国现阶段房地产发展所面临的总量不足和结构失衡主要由现行的土地供给方式引起的,通过对供给方式对房地产发展的影响进行建模分析,提出完善我国土地供给方式,以促进我国房地产业的健康发展.5.学位论文刘萍萍我国房地产周期研究2005我国房地产的发展历程表明,周期波动是房地产发展过程中客观存在的现象,分析我国房地产周期波动,具有理论上的开拓意义。笔者的统计表明,1997-2004年期间,我国房地产开发投资增长率经过7年的持续高涨后稍有回落,这是否表明我国本轮房地产周期已经达到繁荣顶峰并开始出现拐点呢?因此,对我国房地产周期进行深入研究,也具有重大的现实意义。本文通过对房地产周期理论的分析,从中国房地产发展历程的大背景出发,深入研究了影响我国房地产周期波动的因素。笔者指出,房地产周期波动的内外在影响因素分类方法,并不能揭示我国房地产周期波动的主导因素及其所起的作用,由此提出“直接因素与间接因素”这样一个分类方法,并在此基础上分析不同因素对我国房地产周期的影响。笔者通过运用直接因素与间接因素分类方法研究其对我国房地产周期发展的影响,得出直接因素即房地产供给与房地产需求是影响我国房地产周期发展的主导因素,而间接因素即政策因素、市场因素、人口因素都是首先通过对房地产供给与房地产需求产生影响,进而影响房地产周期发展的。6.期刊论文娄文龙.朱青.LOUWen-long.ZHUQing土地供给方式对房地产发展之影响-湖北广播电视大学学报2004,21(4)我国现阶段房地产发展所面临的总量不足和结构失衡主要由现行的土地供给方式引起的,本文通过对供给方式对房地产发展的影响进行系统的分析,提出完善我国土地供给方式,以促进我国房地产业的健康发展.7.学位论文李懿房地产供给方金融行为及相关房地产金融宏观制度研究2006根据发达国家的经验，房地产金融制度的选择对房地产业的健康发展起直接的、决定性的影响。不恰当的制度选择或者制约房地产的发展，或者催生房地产的泡沫。在其它市场因素的作用下，不恰当的房地产金融制度选择会成为国家经济安全崩溃的直接动因。有关这方面，最近的一个例子是上个世纪末东南亚的金融风暴。本论文从经典的厂商理论出发，基于最朴素的完全竞争的产商模型(baselinemodel)，通过调整模型假设，包括将市场主体培育、市场结构调整、房地产金融制度创新，国家财政货币政策干预、随机性和周期性市场波动、多期引起的不确定性、税收和补贴制度、政府的价格指导、房地产金融市场多均衡解存在的可能、信息问题、离散物品的生产决策等一系列制度或政策，外生或内生变量，可变或不可变约束条件放置、加入初始分析模型，通过标准的静态比较分析方法，一方面，解释房地产商金融行为选择与金融制度环境之间的互动，另一方面，在梳理这种互动机制，系统总结我国房地产商现阶段金融行为模式的基础上，对下一步我国房地产金融制度深化从理论的角度给出建议。论文在对房地产市场结构的缺陷和房地产业发展不可避免的负外部性系统研究的基础上，基于经典的“蛛网模型”，解析了“政府与房地产企业间的协作”对维持房地产市场可持续发展或者房地产宏观调控有效性的重要价值。政府对房地产市场的干预有多种手段可供选择：包括常规的经济手段和直接的行政监管。在信息完全对称的条件下，论文证明，不同的政策工具的干预效率是无差异的。在此基础上，论文提出了一系列可能会导致政府干预失败的内、外生因素以及不同市场设置条件下，不同政策工具的效率比较。论文简略讨论了，开放条件下，一些传统上被认为行之有效的干预措施失效的原因。基于经典的“南北贸易模型”分析框架，论文大致勾勒出房地产市场如何渐进地由目前完全竞争向垄断竞争发展的演进路径。论文得到了与以房地产市场集中度研究相区别的结论。论文证明了：在市场“无形之手”的安排下，一方面，发达地区的房地产市场结构将渐进地完成由“零散”竞争到垄断竞争的转变；另一方面，市场化主导的市场结构转变不以牺牲“弱小”的房地产企业的生存为代价。论文使用了一个经过扩展的“双缺口”模型梳理了房地产金融制度创新与房地产土地制度创新之间的互动关系，“双缺口”模型为我们国家历史上房地产要素市场制度创新进展缓慢或改革措施效果不显著提供了有别以往的解释。“双缺口”模型指出，我国的房地产已发