禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑

禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑作者：王菊英，WANGJu-ying作者单位：肇庆学院,政法系,广东,肇庆,526061刊名：西南政法大学学报英文刊名：JOURNALOFSWUPL年，卷(期)：2009，11(3)被引用次数：0次参考文献(11条)1.韩松集体建设用地市场配置的法律问题研究[期刊论文]-中国法学2008(3)2.曹思源城市畸高房价应声而跌为期不远20083.于祥明.张新宝地方政府仍是土地违法主导20094.赵晓启动第三次土地革命正当其时2007(31)5.周其仁挑灯看剑20076.魏喆武建东做客谈土地政策和农村改革下一步战略20097.约翰·罗尔斯.何怀宏.何包钢.廖申白正义论19888.据笔者统计,广东、河北、江苏、安徽、福建各省以及成都、苏州、无锡、襄樊、宿迁、池州、威海、济源、招远、东莞、中山、烟台各市等17个省市有关集体建设用地使用权流转的规定中,都有禁止用于房地产或住宅开发的内容,只有鹤壁市、海安县没有明确禁止集体建设用地开发房地产9.2008年1月国务院在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确规定:单位和个人不得非法租用、占用集体所有土地搞房地产开发.国土资源部在《关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知》中明确规定不得利用农村集体土地建设商品住宅10.安徽省2002年颁布的《集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法》第11条第2款规定:本镇农民退出原有宅基地,进镇务工经商的,其新建房屋标准内的用地可以拨用.第27条规定:农村村民宅基地使用权可以进行流转,但是,农村村民宅基地实际占用面积超过法定标准的部分应当按照规定缴纳土地有偿使用费.2005年广东省颁布的《集体建设用地使用权流转管理办法》第8条第3项规定,集体建设用地可以兴建农村村民住宅,2007年成郜市实施的《成11.冯治良公正性:法律的本性辨考[期刊论文]-现代法学1997(3)相似文献(5条)1.学位论文李玉兰农村集体建设用地流转的立法研究2007随着市场经济和农业产业化的发展，农村集体建设用地流转中出现了一些新情况、新问题，传统自发的流转方式已难以适应新时期的要求。尽管现行法律确立了农村集体建设用地使用权制度，但这种制度还很不完善。主要表现在：法律对集体建设用地使用权的限制交易以及对其净地的禁止交易，即农村集体建设用地使用权可以流转且只限于两种情形，但没有地上附着物的集体建设用地使用权不能进行交易与流转。因此，如何创建农村集体建设用地流转的新机制，已成为当前不可回避并亟待解决的现实问题和法律问题。本文从物权理论分析出发，分析了集体土地产权的性质；提出了土地流转有效进行的制度效率理论、交易成本理论和机会成本理论。结合集体建设用地流转的现状，通过上述理论详细分析了我国农村集体建设用地流转法律制度所面临的现实困境。即农村集体土地法律制度与集体土地权能的困境；农村土地法律制度与集体土地资源配置方式的困境；农村土地法律制度与农民权益保障的困境以及土地隐形市场治理的困境。在此基础上借鉴了国外土地法律制度的先进经验，分析了集体土地流转的经济动因、社会动因和法律动因。经济动因来自于土地效率与集体利益的诱因；社会效益与公平体现的是社会动因；法律动因从物权视角和债权视角两方面来分析。综合上述三个动因机制，从中央政策的引导和立法创新空间两个方面分析了集体建设用地流转的可行性。从农村土地的所有权性质、社区性特征和其所承载的特殊功能等方面入手对集体建设用地使用权的初次流转进行制度架构。在对现行立法关于集体建设用地无偿配置制度的低效率性和非公平性作出检讨的基础上，阐述在集体建设用地使用权领域引入土地出让制度的合理性与正当性，并以农村土地特殊性为考察起点就出让合同的主体、客体和出让的条件、途径、程序、收益分配及权利内容等问题提出制度构想。根据可持续发展战略探讨允许通过出让等途径获得的集体建设用地使用权再次进流转程序法学分析，并对再次流转的形式、受让主体、限制条件和程序安排展开探讨。允许集体建设用地流转是市场经济体制对封闭的土地二元结构进行的修正。具体立法理念是：以物权发展趋势为立法导引：从重归属到重利用的价值理念转变；从权利本位走向社会本位的价值转变；物权价值化的发展趋势。国家可以通过宏观土地制度修正，更有效的把握地方土地制度变迁的进程。具体立法建议为：在法律上赋予集体土地所有权与国家土地所有权平等的民事权利；在立法上明确集体建设用地使用权的用益物权属性；亟需修改《土地管理法》，允许集体建设用地使用权流转。同时还提出了集体建设用地的相关配套制度的立法建议。如推进现行户籍制度改革，建立城乡统一的劳动力市场；推进农村社会保障改革，弱化农村土地社会保障功能；完善土地收益分配制度；建立土地价格法律体系以及启动土地监察制度等。2.学位论文李军集体建设用地使用权流转的法律问题研究2008集体建设用地使用权流转的正当性在哪里？这是本文需要探讨的一个基本理论问题。这个问题解决之后，又将面临一个更加具体的问题，即如何规制集体建设用地使用权的流转。集体土地所有权是中国特有的物权制度，从集体建设用地使用权自发无序流转到政府摸着石头过河的改革试点，离集体建设用地使用权流转制度的真正建立还有一段距离，流转制度和相关配套制度需要继续加以完善。本文沿着这条主线展开，采用经济分析方法、比较分析方法和实证分析方法，力求回答这两方面的问题。首先，本文分析了集体建设用地使用权流转的理论基础，这是整个文章的逻辑起点，它对集体建设用地使用权流转和准流转等范畴进行了界定和区分，对流转的类别进行了分析，为全文建立了概念支撑体系。紧接着又探讨了流转的理论依据，认为集体建设用地使用权流转是基于财产权利的本质要求、理性经济人的选择、财产权利配置效率理论的内在要求。整个这部分为流转提供了理论支撑，成为全文的逻辑起点。集体建设用地使用权流转不是理论界的杜撰，它有着丰富的现实依据。在法律对流转只堵不疏的情况下，自发流转客观存在，而且规模不断扩大。文章接着对集体建设用地使用权流转的现状及存在的问题进行了探讨和分析。现实中流转的产生是内因和外因导致的结果，其形式多样，存在由隐形流转向显形流转的趋势，政府的政策由“禁止”转为“疏导”，积极探索集体建设用地使用权流转，自1998年新《土地管理法》颁布实施以来，国土资源部就着手进行流转试点改革。产生了正面效应，同时也存在一定的问题，如法外流转产生了交易安全问题、集体土地产权关系不明晰、土地征收制度不完善、土地用途管制制度不完善。这些问题的解决，对集体建设用地使用权流转制度的真正建立至关重要。集体建设用地使用权流转制度的建立和完善是一项系统工程。广东省关于集体建设用地使用权流转的地方法规的出台，为国家在立法层面提供了有益的借鉴，同时也存在一定的不足，为进一步完善法律提供了空间。根据流转的特点，对于流转制度本身的完善，应当分首次流转市场和再次流转市场进行规制。针对流转存在的问题和地方立法经验的不足，不但流转制度要进一步深入和完善，相关配套制度也需要衔接好，主要表现在集体土地产权制度和土地征收制度的完善、土地用途管制的加强。总之，我国集体土地制度改革的根本方向是集体建设用地使用权在符合土地利用规划和土地用途管制的前提下进入市场流转。流转制度改革犹如逆水行舟，不进则退，改革最终结果需要在立法层面对集体建设用地使用权流转制度完善和固定下来。3.学位论文邓建军集体建设用地使用权流转法律问题研究2008土地的国家所有和农村集体所有，本不应在物权权能上存在任何差别，而应得到法律的一体承认和平等保护。但在我国现行的二元土地制度安排下，集体建设用地使用权流转法律制度供给严重不足，集体建设用地使用权在流转中受到过于严苛的不合理限制，国家以征收代替流转，占有土地资产大部分收益，而农村集体土地所有权能无以充分实现。随着，土地价值的日益显现和农村集体权利意识的苏醒，大量集体建设用地以“以租代征”等形式隐形入市、无序流转，不仅造成利益冲突不断，而且严重危及土地管理目标的实现，法律尊严受到严重挑战。自上世纪90年代，全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转及地方性立法的试点。目前，我国总体上已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，着力破除城乡二元结构，统筹城乡经济社会发展成为时代主题。2008年10月，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》也明确提出，按照“产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理”的原则，抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。因此，本文试图通过对集体建设用地使用权流转法律制度的探讨，达到以下三个目的：一是为集体建设用地使用权走进市场的正当性提供事实依据。二是为集体建设用地使用制度改革提供实践参考。三是为国家有关部门制定有关法律法规提供政策建议，促进有关集体建设用地流转的法律制度早日出台，解决当前集体建设用地使用权流转无章无序的现实问题。文章分为三个部分。文章的总体思路是，从实践表象问题入手，逐步深入反思制度的缺陷及根源，然后在总结分析的基础上，提出完善相关制度的建议。第一部分，分析了当前我国集体建设用地使用权流转实践中，存在的国家垄断建设用地市场，利益冲突不断，集体建设用地隐性入市普遍和土地管理目标难以实现等主要问题。第二部分，首先是分析了集体建设用地使用权流转法律制度方面存在的，诸如违背物权平等原则、过于严苛的流转限制不能适应城乡统筹发展需要、上位法的改革严重滞后于地方实践以及对违法流转行为执法不力等问题；其次是深入探寻了问题产生的根源，即在于私法精神缺失、国家主体地位混同、城乡分治的二元土地政策和立法的限制和滞后；最后提出赋予同等权力、限制征收范围及加快立法步伐的总体改革思路。第三部分，具体阐述了个人就集体建设用地使用权流转法律制度改革的基本框架构想，包括流转的基本原则、基本条件、主要形式和相关配套措施。4.期刊论文熊晖我国城市土地一级市场改革的几点认识-改革与战略2006,(4)无论从经济的合理性还是制度的合宪性分析,国家垄断土地一级市场的正当性基础均源于国家从土地的社会最佳利用出发对土地市场进行管理,它是国家行使土地管理权的一部分.另一方面,广东省对集体建设用地使用权有限度地直接入市的试点,从相反方面佐证了垄断不再有助于土地的整体最佳利用.由此,国家对土地市场的垄断只能是一种土地管理权,而不是政府在土地市场上的垄断经营权.5.学位论文伍海平小产权房合法化的若干问题研究2009小产权房是指在集体所有土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，用于出售给城镇居民，国家未颁发产权证而由乡镇政府或村委会颁发宅基地本或产权证明的房屋。虽然我国现行法律法规将小产权房的性质界定为非法，政府及职能部门严厉禁止城镇居民购买小产权房，但是小产权房隐性市场在全国各地大量存在，凸显出相关法律法规与现实的脱节。法院对小产权房纠纷的判决不一，学界对小产权房的合法性展开了广泛的争议，其所引出的一系列法律制度问题具有一定的理论研究价值。小产权房问题是我国建国初期构建的二元结构的土地制度、户籍制度及现行的相关土地法律规定不完善等多方面原因综合下的产物，是我国相关法律制度严重滞后的体现。将小产权房界定为非法，违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定，不符合市场经济交易自由的规则，有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则。同时，限制小产权房所占用的集体土地使用权自由流转，违反对不动产财产权进行限制的正当性原则。因此对小产权房，应当赋予其合法的地位。我国应以小产权房合法化为契机，进一步完善集体土地所有权制度，构建集体建设用地使用权和宅基地使用权自由流转机制，深化二元户籍制度和土地制度的改革，最终实现城乡一体化。本文链接：：上海海事大学(wflshyxy)，授权号：61ecf290-40ae-406d-b441-9dc70104e418下载时间：2010年8月3日