第02讲-房地产价格：本质、决定及波动

第二讲第二讲房地产价格房地产价格主讲：钱铭杰主讲：钱铭杰内容提要：1.房地产价格的多种具体形式与本质、特性及其构成。2.从成本和供求等角度对房地产价格决定方式的探讨。3.外生的经济变量对房地产价格的影响分析。一、房地产价格的形式与本质现代产权经济学认为,商品交易的本质商品交易的本质不是物品物质上的转移,而是一组权利的转让权利的转让。因此,商品交易的前提就是存在一组明确界定的、专有的、可转让的和可实施的财产权。也就是说,支配交易支配交易的客观基础是物品或资源的占有者对它所拥有的权利,价格只是对附着于这一物品上的权价格只是对附着于这一物品上的权利的衡量利的衡量,具体地说,是对经济利得权的衡量,它只有在能向各交易当事人表达正确的激励信息时,才能有效地引导资源的配置。对于房地产来说,涉及房地产这一财产客体的产权有多种,除房地产所有权所有权(房地产所有者在法律范围内拥有的最完全权利)外,还有使用权使用权、地上权地上权、永佃权永佃权等等。房地产交易是房地产产权的交易,交易价格就因交易中转让的权利的种类、范围的不同而不同,形成不同的产权价格。从本质上说从本质上说,,房地产价格是一种产权价格房地产价格是一种产权价格,,是房地产是房地产权利的未来收益价格。权利的未来收益价格。房地产产权房地产产权是未来对房地产利用中如何获益、如何受如何获益、如何受损的权利损的权利。能够用于交易并且具有价格形态的房地产产权一定是明确的、有收益能力的和可转让的。只有产权明晰产权明晰,人们才可能对产权的未来收益能力形成合理的预期合理的预期,从而形成合理的、双方都能接受的价格价格。对产权主体所拥有权利的范围及变化的规定,实际上限定了他未来获取收益的能力,因而也就决定了房地产交易的价格。1.1.房地产所有权价格房地产所有权价格房地产不管是自用还是出租他人使用,只要利用得当就会长期为房地产所有者带来一笔稳固的收入流，即房地产租金房地产租金。房地产价格不过是资本化的租金房地产价格不过是资本化的租金,,即未来期望租金即未来期望租金收益折现的总和收益折现的总和。房地产价格无非是出租房地产的资本化的收入,因而本质上不过是租金收益权的体现。用公式表示为:P=R/rP=R/r。其中,R为每年租金纯收入；r为房地产基准贴现率。2.2.房地产使用权价格房地产使用权价格房地产使用权价格是一定期限(n)租金的购买,也即使用者在未来一定期限内可获租金的折现之和。用公式表示为:⎥⎦⎤⎢⎣⎡+−=nrrRP)1(113.3.房地产抵押权价格房地产抵押权价格房地产所有权或使用权都可以用于抵押获得贷款。查定价格查定价格,也就是从正常价格中扣除各种风险后所可能得到的价格。正常价格正常价格是在公开市场上所能形成的市场价值的货币额,也是将来如需要清偿债务而对房地产进行处置时所能预计的最高价格。从本质上来看,房地产抵押权价格是抵押标的物在未来出卖时可能获得的收益的购买价格。房地产价格本质上是一种产权价格房地产价格本质上是一种产权价格,,它的量是由房地产产它的量是由房地产产权的收益能力规定的。权的收益能力规定的。房地产的供求关系也是房地产价格的决定因素。从本质上说,由房地产的供求关系所决定的房地产价格,与由房地产产权的收益能力决定的房地产价格是一致的。供给者的销售价格是供给者按照产权收益能力的大小而确供给者的销售价格是供给者按照产权收益能力的大小而确定的愿意出售的价格定的愿意出售的价格。无论是房地产产权价格,还是房地产的供求均衡价格,都只是一种理论分析。而实际上房地产的市场交易价格是以理论价格为基础而实际上房地产的市场交易价格是以理论价格为基础,,在在多种因素作用下形成的。多种因素作用下形成的。二、房地产价格的特性11、房地产价格的地域性、房地产价格的地域性土地位置的差异土地位置的差异,影响到土地的级差地租从而影响到土地的级差地价。除了土地的级差价格外,房价还随着房地产的供求状况而变化。房地产的位置差异,使房地产价格具有明显的区域性特点。区域差异区域差异,不同于一般商品存在的地区差价。房地产在区域间不能流动,因而不存在产地和销售地的价格差异。人们可以把甲地生产的一般商品运往乙地销售,形成一个竞争的市场价格,这就导致房地产价格具有明显的区域性房地产价格具有明显的区域性。22、房地产价格的个别性、房地产价格的个别性每一块土地的位置、地形、环境等因素千差万别,我们甚至可以说,世界上没有完全相同的两宗地块。即使其他条件完全相同的房屋,当它们位于不同的地块时,价格也会相应地出现差异。这就使房地产价格具有个别性房地产价格具有个别性。这种个别性使得房地产价格与其他标准化产品价格之间存在着相当大的差别,因而需要个别定价个别定价。房地产价格的个别性是可以在房地产的相似性和相异性比较中确定的。3.3.房地产价格具有较强的政策性房地产价格具有较强的政策性房地产价格不仅受政府制定的土地利用规划、土地供房地产价格不仅受政府制定的土地利用规划、土地供应计划的影响应计划的影响,,还受政府其他有关政策的影响还受政府其他有关政策的影响，如政府的产业政策就会影响房地产价格。在公用事业用途公用事业用途的房地产中,大部分属于非盈利性非盈利性的,一般政府所提供的土地的价格比较低,这是保障公用事业发展必不可少的条件。作为政府都重视住宅产业的发展作为政府都重视住宅产业的发展,因而在政策上会通过控制地价和降低住宅生产成本的方式来支持住宅产业发展。由于城市居民存在一定的收入差距,为了保障低收入者必不可少的居住空间,政府必须采取措施,筹建低价商品房,供低收人者购买或租用。4.4.房地产价格的趋升性房地产价格的趋升性房地产增值，它表明同一宗房地产所内含的社会实际购买力的不可逆转的增长的总趋势。房地产增值更侧重于土地增值。房地产增值更侧重于土地增值。在房屋有效使用期内,房产的价格会因供求、装修等而有所增加,但随着时间的推移房屋又会因物质磨损和精神磨损的不断积累而最终报废。土地价格土地价格,,其变动的总趋势是不断上升的其变动的总趋势是不断上升的,因为随着社会经济的发展,人们对土地的需求不断增加,而且对土地的投资也不断增加。但是,房地产价格的趋升性,是在房地产价格的周期波动过程中实现的。(1)房地产价格趋升是一种长期趋势长期趋势,房地产价格上升不是直线式的,而是上下波动、螺旋式上升的。(2)房地产价格趋升是一种整体趋势整体趋势,就整个区域房地产市场整体而言,房地产价格水平逐渐上升。(3)房地产价格趋升是指相对于社会整个物价水平相对于社会整个物价水平而言,房地产价格是上涨的,即房地产价格上升幅度高于整个社会物价上升幅度。以英国英国为例,1970~1986年,零售物价指数上涨了5倍,而同期土地价格指数平均上涨了11倍。以我国我国为例,全国商品房平均价,1984年为每平方米293元,1987年为408元,1991年达802元,7年共约上涨2.74倍,同期零售物价指数仅上涨1.82倍。从理论上来说,房地产价格包括两个部分:成本和利润成本和利润。其中成本又可以根据具体用途划分为土地开发费用土地开发费用、房屋房屋开发费用及各种交易费用开发费用及各种交易费用,在各类费用中又可分为更为详细的开支项目,共同构成了房地产价格。在房地产价格构成中开发商的利润状况是千差万别的。房地产开发商的利润大小如何甚至亏损,取决于房地产市场房地产市场的供求状况、房地产的市场结构、房地产商的投资决策水的供求状况、房地产的市场结构、房地产商的投资决策水平以及房地产商本身的定价策略和管理能力平以及房地产商本身的定价策略和管理能力等。三、房地产价格的构成曹振良等曹振良等,,《《房地产经济学通论房地产经济学通论》》,,北京北京::北京大学出版社，北京大学出版社，20032003年版年版,,第第352352页。页。四、影响房地产价格变化的主要因素1.政府的土地利用规划、土地供应计划土地利用规划和土地供应计划控制着一个地区一定时期的土地供给量,规定了土地和房地产的用途,因而成为房地产价格的重要决定因素。2.房地产经济政策和房地产法规政府制定的房地产经济政策对城市房地产价格形成也产生重要影响。政府对房地产市场的租金(价格)控制可以采取多种形式,如固定租金(价格)限制,最低租金(价格)限制等。3.通货膨胀率、利率、汇率和股价4.时滞、开发期与土地使用权出让期限5.预期和心理因素房地产价格水平会受到通货膨胀率、利率、汇率和股价等众多经济因素的直接或间接影响,这些影响通常会在房地产市场的供求状况之外发生作用,在短期或在长期中使房地产价格发生变动。时间因素在房地产价格的变化中发挥着独特的作用,例如,从开发初期的房价到销售时的房价存在着时滞的影响;开发商可以利用控制开发进度来达到提升房地产价格的目的;土地使用权出让期限变更也会带来房地产价格的变化。（一）基于供给的房地产价格五、房价的决定从房地产开发商的定价实践来看从房地产开发商的定价实践来看,,供给方面的考供给方面的考虑远比需求方面的考虑更为重要虑远比需求方面的考虑更为重要。房地产开发商通常是在土地开发费用土地开发费用、房屋开发房屋开发费用费用及各种交易费用各种交易费用的基础上采取平均成本定价法,即他们在平均成本平均成本上加上一个固定的溢价固定的溢价,其大小是根据他们认为的行业合理的或习惯上可接受的溢价事先确定的。如果房地产开发商采取的是平均成本定价法平均成本定价法,则房价显然是可以预测的。当行业中溢价水平稳定时,房地产的价格应该随着开发成本特别是土地价格的变化而变化。因此,房地产开发商公开成本以及利润房地产开发商公开成本以及利润水平就成为社会关注的对象水平就成为社会关注的对象。基于平均成本的定价方法并不表明房地产价格是由土地价格和建筑成本单方面决定的。土地价格与房价之间的关系土地价格与房价之间的关系、建筑成本与房价之建筑成本与房价之间间的关系并非如此简单。1.1.地价与房价的关系地价与房价的关系地租是土地产品价值的分解,是由土地产品价格决定的。从地租理论看，从地租理论看，房价决定了地价而非地价决定了房价房价决定了地价而非地价决定了房价。从房地产市场的角度来看从房地产市场的角度来看,地价是房价的基础,房价中包含着地价,地价隐含在房价之中,没有地价就谈不上房价没有地价就谈不上房价,地价是房价的重要组成部分,土地价格的高低决定着房价的高低。另一方面,房价是地价的表现,房价对地价具有决定作用房价对地价具有决定作用。马克思指出土地价格对生产者来说是成本价格的要素。用于建造商业楼宇的土地价值通常占全部物业价值的百分比：美国为30%~40%,英国为25%~38%,瑞典为20%~22%,新加坡为55%~60%,韩国为50%~65%,日本高达80%~90%。中国为20%~40%之间。显然,地价占房价的比例高低地价占房价的比例高低,,与各国土地稀缺与各国土地稀缺程度密切相关。程度密切相关。日本的房地产价格主要由土地价格构成,地上建筑物价值一般远低于土地价值,房地产价值的增值主要来源于土地增值。2.2.建筑成本与房价的关系建筑成本与房价的关系建筑成本与房地产价格走势不一致建筑成本与房地产价格走势不一致建筑成本虽然是房地产价格的重要组成部分建筑成本虽然是房地产价格的重要组成部分,,但这并但这并不意味着房地产价格的涨跌应该与建筑成本相一致不意味着房地产价格的涨跌应该与建筑成本相一致。在短期内在短期内,房价中包含的建筑成本是无法改变的,房地产的建筑成本是已经发生的成本。从长期而言从长期而言,开发商将根据未来房地产的价格空间和房地产需求来决定房地产的品质,确定建筑成本在房价中的比例。3.3.容积率与房价的关系容积率与房价的关系在房地产其他属性和位置不变的情况下在房地产其他属性和位置不变的情况下,,消费者消费者对于高层住宅或高密度住宅的支付意愿较低对于高层住宅或高密度住宅的支付意愿较低。由此可以定义每单位房地产商积的价格(P)与容积率的关系：P=P=αα--ββFF。α代表密度以外所有影响房地产价格的位置因素和房地产属性的价值总和；β代表当房地产占地面积降低、密度或容积率增大时,价值的边际降低