增补房地产税费11级物业

增补房地产税费2011年第一节房地产税收的基本理论一、国民收入分配原理国内生产总值GDP(grossdomesticproduct)：一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区常住单位所生产出的全部最终产品和提供劳务的市场价值的总值，也就是一定时期内社会新创造价值与固定资产折旧之和。前提：以实现交易的价值为计算依据漏计：为自己和家人工作不计地下经济无法统计负GDP最快创造GDP的方法国民生产总值GNP（GrossNationalProduct）或国民总收入GNI（GrossNationalIncome）GNP=GNI=GDP+国外收入净额国民生产总值更能反映一个国家的真正经济实力。现行GDP缺陷（1）不能真实反映环境防御支出例如：就同一污染事件，目前可能有3种处理结果①由政府出钱治理污染，意味着政府购买了最终物品和劳务，要计入GDP；②由污染企业自己消除污染，则被当作中间产品费用，不会计入GDP；③政府和企业都不管，则附近居民健康会受损而增加医疗费用，增加了最终消费，也计入GDP。（2）没有考虑自然资源存量的消耗与折旧（3）没有体现环境退化的损失费用现行的以GDP为中心的国民经济核算体系不核算自然资源的价值，诱使人们单纯追求经济产值和经济增长速度，而不顾自然资源的过度开发与环境的破坏。所带来的后果是：资源空心化现象。自然财富的持续减少和生态环境的不断恶化。我国正在研究制定的绿色GDP核算体系的主要特点：1、把自然资源核算纳入国民经济核算体系；2、考虑自然资源的消耗与折旧；3、自然资源核算既包括实物核算、也包括价值核算。二、税收税收是国家凭借政治权力，强制地、无偿地参与国民收入的分配和再分配。1.特征（1）强制性（2）无偿性（3）固定性2.功能（1）主要的财政收入，政府的经济基础（2）调节国民收入分配（3）政府干预，调节经济的重要杠杆3．税收制度的构成要素（1）纳税人负税人（2）课税对象1）税目：一个课税对象可以有多个税目。2）计税依据从量、从价（3）税率比例税率、累进税率、定额税率（4）纳税环节（5）附加、加成和减免加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。（6）纳税期限（7）保密税务机关应为纳税人保密。（8）违章处理偷税和抗税是违法行为而漏税和欠税是一般违章行为。三、税收分类1.按课税对象分类：（1）流转课税（2）所得课税（3）资源课税（4）财产课税（5）行为课税2.按税收能否转嫁分直接税：财产税、所得税，累进税率2004年占23.6%间接税（流转税）：营业税、消费税，比例税率2004年占76.4%2008全年税收收入57862亿元（不包括关税、耕地占用税和契税），比上年增长17.0%。占GDP的19.24%（国家统计局）2010全年税收收入73202亿元，增长23.0%。占GDP的18.39%（国家统计局）发达国家税收收入占GDP的比重基本上都在30％以上，有的高达50％，其他发展中国家一般也在20－25％之间。3.按税收收入归属分中央税（国税）与地方税（地税）我国国税与地税约各占总税收收入的50%，但地方财政支出需占国家总财政收入的60%，国税多出的部分主要支持贫困地区。张五常，国际知名经济学家，新制度经济学和现代产权经济学的创始人之一。曾任美国华盛顿大学教授，香港大学经济金融学系系主任。四、税收原则（1）公平原则能力、受益（2）效率原则1）收入效应与替代效应拉弗曲线2）有利于资源的优化配置3）优化产业结构4）经济征税费用要经济（3）税收反弹性原则商品的税率与该商品的需求弹性应是负相关的关系。五、房地产税收的转嫁顺转与逆转、前转与后转需求弹性对供给弹性垄断六、费1.费的含义行政事业性收费是指国家机关和法规授权的机构依据法规或经省以上财政部门批准，提供不以盈利为目的的服务所收取的费用。费的内涵是一种补偿，如设备补偿、劳务补偿、工本补偿。2.税费的区别及联系（1）税与费的联系都是政府的财政收入（2）税与费的区别1）收取根据不同，税：无偿费：以提供直接服务为基础2）统一性不同税：全国性费：地方性3）作用不同税：调节经济、调节国民收入。明税轻暗税重七、房地产税收（一）房地产税收时机和税种设置保有税转移税（二）房地产税收的特征（1）稳定的税收来源：因为其不可移动性、不可藏匿性和保值增值性。（2）有较强的政策功能（3）一个多环节征收的税收体系（4）征收成本一般较高（三）房地产税收的征管方式资源富裕国家房地产多作为一般财产对待，不单独分离出来课税。一般把房地产税归入地方税收§2我国现行房地产税费制度一、房地产交易过程中开发商要交的税费（一）营业税（二）城市维护建设税城市维护建设税(城建税)是我国为了加强城市的维护建设开征的一个税种。以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。税率按纳税人所在地，分别规定为市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。中外合资企业和外资企业暂不征收城建税。（三）教育费附加教育费附加是国家为扶持教育事业发展，计征用于教育的政府性基金。以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税总额的3%计征。“两税一费”：营业税、城市维护建设税、教育费附加（四）印花税产权转移书据:0.5‰（五）土地增值税（六）企业所得税（七）交易手续费漳州：住房交易手续费3元/m2车库交易手续费7元/m2商场交易手续费10元/m2税费作业1二、房地产交易过程中消费者要交的税费（一）契税普通住房且唯一住房：1.5%，小于90m2且唯一的1%。（二）印花税：产权转移书据:0.5‰自2008年11月1日起，个人销售或者购买住房暂免征收印花税。（三）交易手续费：漳州住房3元/平方米（四）房屋登记费：80元/套（五）测绘配图费：建筑面积×1.36元/m2×0.4；最少30元。（六）土地交易服务费：占用土地面积×4.95元/m2（七）土地证领证费：120元。（八）抵押登记费：80元。三、继承或受赠房地产者要交的税费（一）继承法定继承目前免税，非法定继承应纳契税3%。（二）赠与1.契税：3%2.个人所得税以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。3.交易手续费：漳州6元/平方米五、自住住房目前免税不久的将来自住住房不再免征房产税。六、收益性房地产的所有者要交的税费（一）房产税（二）土地使用税（三）“两税一费”（四）所得税1.企业所得税2.个人所得税（五）印花税（五）住房租赁税收优惠政策2008年3月1日起：（1）对个人出租房屋所得按10%征个人所得税。（2）个人出租承租住房合同免印花税（3）对个人按市场价出租的居民住房其营业税按1.5%征收。按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。（4）对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。个人住房出租综合税：天津市对个人出租住房只征收5%的综合税率（津地税地[2004]1号），北京市也只征收5%的综合税率（京地税征[2007]16号）。课堂练习：1.鸿达信托投资公司投资1亿元在福州购买了一栋甲级写字楼用以出租经营，该写字楼年毛租金收入为1千万，运营费用为毛租金收入的10%，该写字楼占地2000平方米，总建筑面积5000平方米，年折旧为500万元。问该公司在出租经营期间每年应缴纳哪几种税费？各为多少？解：1.房产税：1000×12％＝120（万元）2.营业税：1000×5.5％＝55（万元）3.城镇土地使用税：2000×30＝6（万元）4.印花税：1000×0.05％＝5000（元）5.企业所得税：（1000－1000×10％－500－120－55－6－0.5）×25％＝54.625（万元）七、二手房卖出者要交的税费(一)住房1．购买不足五年转手交易的住房个人购买住房5年期限确定：以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为购买认定时间（1）“两税一费”（2）印花税自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（3）土地增值税：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（4）个人所得税（5）交易手续费2．购买超过五年转手交易的普通住房（1）印花税：免征（2）交易手续费（3）个人所得税：家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。（4）土地增值税：免征。3．购买超过五年转手交易的非普通住房（1）“两税一费”：按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（2）印花税：免征（3）个人所得税：家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。（4）土地增值税：免征。（5）交易手续费：（二）二手非住房卖出者要交的税费（1）“两税一费”：（核定成交价-原值）×5.55%（漳州）（2）印花税（3）土地增值税纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格的但能提供购房发票的，经税务机关确认可以按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目的金额。购房时的契税也可以扣除。对于既没有评估价格又没有发票的由税务机关实行核定征收。漳州市区非住房土地增值税按转让收入的5%征收。（4）个人所得税（5）交易手续费漳州非住房交易手续费商场：10元/平方米车库：7元/平方米写字楼：6元/平方米课堂练习：漳州炒房客陈某六年前以2000元/m2购买了一套150平方米的住房，现以3800元/m2卖出，问陈某应缴纳哪几种税费？各为多少？解：该住房原价＝2000×150＝30（万元）该住房销售收入＝3800×150＝57（万元）1.营业税：（57－30）×5.5％＝1.485（万元）2.印花税：免征3.土地增值税：免征4.个人所得税：57×2％＝1.14（万元）5.交易手续费:150×3＝450（元）课堂练习：钱某六年前50万元购买了漳州市区一处100平方米店铺，现以120万元卖出，问钱某应缴纳哪几种税费？各为多少？答：（1）营业税：（120-50）×5.55％＝3.885（万元）（2）印花税：120×0.05％＝600（元）（3）交易手续费：100×10=1000（元）（4）土地增值税：扣除项目＝50×（1＋5％）6+50×3%+3.885+0.06+0.1=75.2648（万元）应税增值额＝120－75.2648＝44.7352（万元）增值比例＝44.7352÷75.2648＝59.44％；增值比例大于50％，应纳土地增值税：37.6324×30％+7.1028×40％＝14.1308（万元）或应纳土地增值税：120×5%=6（万元）（5）个人所得税：（120-50-50×3%-3.885-0.06-0.1-6）×20%=11.691（万元）八．二手住房购买者要交的税费（一）购买二手商品住房1.契税首套90m2：1%；唯一普通住房：1.5%；非普通住房：3%2.印花税：免征3.交易手续费：3元/m24.房屋登记费：80元/套5.测绘配图费：建筑面积×1.36元/m2×0.4；最少30元。6.土地交易服务费：占用土地面积×4.95元/m27.土地证领证费：120元。（二）购买二手广义经济适用住房1.契税2.印花税3.交易手续费：3元/m24.房屋登记费：80元/套5.测绘配图费建筑面积×1.36元/m2×0.4；最少30元。6.土地出让金分摊土地面积×基准地价×调整系数7.土地契税：出让金×3%8.土地交易服务费：出让金×0.6%9.土地证领证费120元。课堂练习：漳州的李某五年前结婚时购买了一套80m2经济适用住房（该套住房分摊土地面积50m2），现李某打算将该住房卖出，然后再买一套更大的商品住房来改善居住条件，而投资客林某有意购买李某的住房，经协商交易价格为40万，请向李某和林某解释他们各要交纳哪几种税费？税额各为多少？（该地段土地出让金为每平方米560元）解：李某的住房为五年以上自住住房，因此免营业税，且唯一住房免个人所得税，免土地增值税、印花税。李某仅需缴纳交