第六章城市房地产管理法

第六章城市房地产管理法第一节城市房地产管理法概述一、房地产的概念和城市房地产范围•（一）房地产的概念和特征•1、房地产的概念：房地产是指房产和地产的合称。房产与地产是指他们的财产状态。由于房屋的物质形态与土地的物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，所以可以把二者合称为房地产。•本章所涉及的房地产仅仅是指可以作为房地产业开发经营的房产和地产。具体包括：（1）在已经取得国有土地使用权的土地上开发经营的房地产；（2）经过公有住房改革依法取得产权的房地产。•不包括：（1）农村集体经济所有的土地；（2）农村中农村村民的住房、宅基地。2、房地产的特征•房地产属于不动产，因此，具有与其他不动产共有的特性：•（1）位置的不可移动性。土地的位置是不可移动的，房屋一般也是不可移动的。•（2）标的的特定性。是指房地产标的是特定物，表现在房地产标的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建设材料、类型、朝向、新旧、生态以及邻里环境等方面的不可复制性，从而使其具有财产权标的上的不可替代性。（二）城市房地产的范围•《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”•1989年颁布的《城市规划法》规定：“本法所说的城市，是指国家按照行政建制设立的直辖市、市、镇”。所以，本章所研究的“城市房地产”实际上就是“在直辖市、市、镇”规划区内的房地产。二、城市房地产管理法的概念和立法概况•1、城市房地产管理法的概念•是指调整在城市房地产的开发、交易、服务和管理过程中产生的各种社会关系的法律规范的总称。•2、城市房地产管理法律制度立法概况•我国于1994年由全国人大常委会通过了《城市房地产管理法》（简称管理法），2007年修改。期间，又颁布了《房地产开发条例》；2007年3月的《物权法》等一系列相关法规。第二节城市房地产的开发管理一、房地产开发的概念和分类•（一）房地产开发的概念•《管理法》第二条规定：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。•（二）房地产开发的分类•1、根据开发标的是否未经开发，可以分为开发和再开发。开发是在原城市建设区外的开发；再开发是在对原有房地产的更新改造或者重建。•2、根据开发规模分为成片开发、小区开发、单项开发。•3、根据房地产开发产品的用途，分为住宅、商业、工业、交通等。•4、根据开发投资主体的构成，分为合作开发、合资开发、独资开发等。二、房地产开发企业的设立与资质管理•（一）房地产开发企业的设立条件和程序•1、房地产开发企业概念•房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。•2、房地产开发企业的设立条件※•按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，设立房地产开发企业，应具备以下条件：•（1）有自己的名称和组织机构；•（2）有固定的经营场所；•（3）有100万元以上的注册资本；•（4）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；•（5）法律、行政法规规定的其他条件。3、设立程序•设立程序是：•（1）办理工商企业的登记。（《条例》规定：向县级以上政府工商行政管理部门申请登记。30天内予以登记）•（2）向主管部门备案。（自领取营业执照之日起30天内，到房地产开发主管部门（建设委员会）备案）（二）房地产开发企业资质管理制度•1、房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级，未取得资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。•2、房地产开发企业按照资质条件分为4个等级（一级、二级、三极、四级）一级最高。•3、房地产开发企业资质实行年检制度。对不符合原来资质条件的或者有不良经营行为的企业降级处理。•4、企业必须按照资质等级证书确定的经营范围从事房地产开发。不同资质的企业开发建设的规模不同。(一)一级资质：1.注册资本不低于5000万元；2.从事房地产开发经营5年以上；3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续5年建筑工程质量合格率达100%；5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9.未发生过重大工程质量事故。(二)二级资质：1.注册资本不低于2000万元；2.从事房地产开发经营3年以上；3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续3年建筑工程质量合格率达100%；5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；9.未发生过重大工程质量事故。(三)三级资质：1.注册资本不低于800万元；2.从事房地产开发经营2年以上；3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；4.连续2年建筑工程质量合格率达100%；5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；8.未发生过重大工程质量事故。(四)四级资质：1.注册资本不低于100万元；2.从事房地产开发经营1年以上；3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%；4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；7.未发生过重大工程质量事故。第三节城市房地产的用地管理一、房地产开发的土地使用权出让•（一）土地使用权出让概念•1、出让土地使用权的概念※•出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。•2、可以以出让方式取得土地使用权的主体•按法律规定，境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。•但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业或中外合作经营企业或外资企业，享有该权利。（二）出让土地使用权的取得方式•《房地产管理法》第12条规定：※“土地使用权出让，可以采取①拍卖、②招标或者③双方协议的方式”。•1、拍卖出让。是指在指定的时间和地点，组织符合条件的土地使用权竞投者到场，在市、县政府土地使用权拍卖主持人主持下，公平竞投某一地块使用权，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。2010年3月15日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得大望京1号地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，这一价格已超过望京地区不少楼盘的销售均价，被认为是北京市场上新的单价“地王”。SOHO中国董事局主席潘石屹昨日表示，对大望京1号地做了测算，结论是：销售单价4.5万元/平方米，才可以有10%的利润。同日下午，经过58轮竞价，中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司，以17.6亿元的总价竞得海淀区东升乡地块，楼面价折合2.90万元/平方米。该地块取代大望京1号地，成为新的单价“地王”。此外，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄地块，总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，成为总价新“地王”。新闻链接•2、招标出让。是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标方式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。•3、双方协议出让。是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出让方式。法律对出让方式的两点限制：•（1）对高利润用地的限制。《房地产法》13条规定：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，与条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可以采取协议方式”。•《物权法》第37条“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”•（2）对“协议出让金”的限制。《房地产法》“采取双方协议方式取得土地使用权的出让金不得低于按国家规定确定的最低价”。（三）出让土地使用权的内容和出让土地使用权的最高年限•1、出让土地使用权的内容•使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。•部分处分权：指使用权的转让、出租、抵押、用于合资、合作经营等2、出让土地使用权的最高年限※•土地使用权出让最高年限按下列用途确定：•（1）居住用地70年；（期满自动续期）•（2）工业用地50年；•（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；•（4）商业、旅游、娱乐用地40年；•（5）综合或者其他用地50年。（四）土地使用权的终止和续期•1、土地使用权终止的情形（或事由）※•（1）使用期限届满未续展或者申请续展未获得批准的；（22条）•（2）根据社会公共利益的需要提前收回（20条）•（3）因逾期开发而被无偿收回；（26条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，：满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。）•（4）土地灭失（指由于不可抗力的自然力量造成原土地性质彻底改变或者原土地面貌的彻底改变）（21条）2、土地使用权期满后的续期•《物权法》149条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。•《城市房地产法》22条规定，土地使用权出让合同约定的使用期限届满，使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期。二、土地使用权划拨•1、划拨土地使用权的概念※•是指经县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（没有期限限制的国有土地使用权）2、土地使用权划拨的范围•下列土地使用权的取得，可以采取划拨方式取得：•（1）国家机关用地和军事用地；•（2）城市基础设施用地和公益事业用地；•（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地；•（4）法律、行政法规规定的其他用地。3、划拨土地使用权取得的种类和方式•取得方式包括有偿取得和无偿取得：•（1）种类•第一、有偿取得。申请取得划拨使用权A\需征用集体土地B\或者占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿、安置费。•第二、无偿取得。申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可无偿取得。•（2）取得方式•划拨取得不采取拍卖、招标和协议出让方式，而是适用国家建设用地的审批方式。第四节城市房地产交易管理一、房地产交易概述•1、房地产交易概念•房地产交易是指房地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押和交换活动的总称。•2、房地产交易的内容※•《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产交易包括①房地产