粤港澳大湾区城市群房地产情况梳理0513

粤港澳大湾区城市群房地产概况梳理深圳安联2017年5月第一部分：粤港澳大湾区第二部分：房地产市场概况第三部分：全国政策环境预判目录《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》指出，将推进基础设施互联互通，强化内地与港澳交通联系，构建高效便捷的现代综合交通运输体系。发挥香港作为国际航运中心优势，带动大湾区其他城市共建世界级港口群和空港群，优化高速公路、铁路、城市轨道交通网络布局，推动各种运输方式综合衔接、一体高效。强化城市内外交通建设，便捷城际交通，共同推进包括港珠澳大桥、广深港高铁、粤澳新通道等区域重点项目建设，打造便捷区域内交通圈。建设稳定安全的能源和水供应体系，进一步提升信息通信网络基础设施水平、扩大网络容量。6、粤港澳大湾区迎万亿级基建投资规划已上报国家发改委到2020年，粤港澳大湾区的经济总量将基本追平东京湾区，到2030年，粤港澳大湾区GDP总量将达4.62万亿美元，超过东京湾区和纽约湾区，成为世界GDP总量第一的湾区。第一部分：粤港澳大湾区粤港澳大湾区粤港澳大湾区指的是由深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、江门、肇庆9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。2017年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。概念提出粤港澳大湾区前世今生粤港澳大湾区世界湾区分布纽约湾区旧金山湾区东京湾区粤港澳大湾区粤港澳大湾区数据2016年粤港澳湾区经济数据排名城市GDP总值（亿元）增速备注1香港220561.90%24891亿港币2广州196118.20%3深圳194939%4佛山86308.30%5东莞68288.10%6惠州34128.20%7中山32037.80%8澳门3086-2.10%3582亿澳元9江门24197.40%10珠海22268.50%11肇庆20845.00%合计93048/1.35亿美元粤港澳湾区人口数据排名城市2014（万人）2015（万人）2016（万人）1广州1308.051350.111404.352深圳1077.891137.871190.843东莞834.31825.41——4佛山735.09743.06——5香港725.29730.97737.496惠州742.66745.55——7江门415.14415.95——8肇庆403.58405.96——9中山319.27320.96——10珠海161.42163.41——11澳门64.0764.6864.49合计6786.776903.93粤港澳大湾区占地面积约为5.6万平方公里，人口超过6900万，2016年GDP总量已超1.3万亿美元！这代表着粤港澳大湾区以不到全国1%的土地面积，约5%左右的人口数，却创造了占全国约12%的经济总量。珠三角9市GDP已占到广东省的8成有余。粤港澳大湾区指标东京湾区（2012年）旧金山湾区（2012年）纽约湾区（2012年）粤港澳大湾区（2016年）GDP（亿美元）1987655641358413017人口总量（万人）357071519836903占地面积（万km²）1.35561.82.155.6GDP增长率3.61%2.70%3.51%约8%湾区数据对比从规模指标上，粤港澳大湾区已具备比肩世界成熟湾区的条件经过30多年的高速发展，粤港澳大湾区主要经济数据包括区域面积、地区人口数及经济体量，与世界级湾区相比也具备了一定的竞争力。经济增长速度具有明显的优势，有发展世界级湾区的条件，有理由相信粤港澳大湾区将成为带动中国乃至全球经济发展的重要一极。粤港澳大湾区优势与基础粤港澳大湾区城际交通在推动粤港澳城市群一体化发展的进程中，城际交通规划打造“一小时交通圈”。目前，珠三角共规划15条以上，超过1430KM的城际交通线路，预计在2020年前全部建成通车，届时大湾区将实现“一小时交通圈”。而其中的大型基建，如港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、广深港客运专线等更将推动大湾区城市群的进一步融合发展。粤港澳大湾区前景展望粤港澳大湾区概念正式上升至国家战略，随后相对应的发展规划与所需支持，包括交通互联、创新协作、区内服务贸易自由化、产业链利益共享、金融市场开放联通等将逐一落地，湾区内城市的行政边界会进一步模糊，有望形成一个密不可分且均衡发展的生态系统，推动湾区经济体的健康可持续发展。第二部分：房地产市场概况房地产市场概况粤港澳大湾区珠三角9大城市房地产发展不均衡，以深圳为价格龙头，达到54619元/㎡，价格最低的肇庆，均价仅为5689元/㎡。成交均价房地产市场概况1400.69417.94964.001927.001590.00788.881027.58596.60排名城市一手成交面积(万㎡)1佛山1927.002惠州1590.003广州1400.694中山1027.586东莞964.007江门788.889珠海596.6010深圳417.94按一手房成交面积排名成交面积按照2016年一手房成交面积排名，佛山、惠州、广州排名前列，深圳垫底。其中珠三角城市中，深圳、珠海以存量市场为主，二手房成交面积明显高于一手房成交，广州一二手成交相当，而江门、惠州等地，二手房市场尚未成熟，中山2016年二手房交易上升明显。房地产市场深圳房地产市场-深圳概况2016年深圳一手住宅住宅均价53454元/㎡供应量399.5万㎡成交量418万㎡库存量380万㎡去化周期约10个月一手写字楼写字楼均价53000元/㎡供应量61.8万㎡成交量30.5万㎡库存量79万㎡去化周期约2.5年截止2016年底深圳房地产主要数据统计房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况2016年住宅市场房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况房地产市场-深圳概况办公物业受惠于深圳在华南区金融中心的地位日益巩固。投资市场方面，全国办公楼投资市场热点有趋向深圳的态势。深圳办公楼资本值同比上升约4%。深圳甲级办公楼市场需求逐步回暖。2016年的租赁需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趋势。深圳甲级写字楼市场2016年新增供应和净吸纳量均为历史高位。超130万平方米房地产市场-深圳概况办公物业房地产市场-深圳概况办公物业2017年深圳写字楼市场整体仍将向好房地产市场-深圳概况随着深圳对高端制造业的发展方向愈加明确，企业技术改造、扩大产能等发展需要通过综合整治、局部拆建等方式已无法满足产业空间需求。因此2017年第一季度包括新型产业用地在内的工业用地成交已经占据了深圳土地成交面积的约60%。2017年第一季度深圳新的最高楼平安国际金融中心大厦入市，新增供应共计10.22万平方米（不计入全自用部分），将全市写字楼存量推高到627.8万平方米（含销售、自持、租赁）。而租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月均价为56125元。销售市场逐渐回升。受供应的影响，短时间内租金和售价会承压，但是长期看，整个市场的前景是很好的，作为比较成熟的写字楼市场需求也会往上升，租金会保持小幅上扬的趋势广州房地产市场-广州概况2016年广州一手住宅住宅均价16585元/㎡供应量997万㎡成交量1417万㎡库存量739万㎡去化周期5.65个月一手写字楼写字楼均价24943元/㎡供应量59.5万㎡成交量57万㎡截止2016年底广州房地产主要数据统计房地产市场-广州概况2016年广州土地市场从前三季度的低调冷清到11月的年度土拍盛宴，最后却以“延后12月份多宗土拍”爆冷收官，整体呈现低开高走之势。据统计，广州全年共成交96宗土地，建设用地面积593.86万平米，规划建筑面积1289.01万平米，同比减少8.31%；土地出让金达729.27亿元，但同比下滑23.7%。此外，政府通过率先启动“限地价+竞配建”的拍地模式以限制高价地频出，同时辅以保证金比例从20%上调至50%，必须用自有资金拿地等规定。随着广州推地节奏逐渐平稳，预计土地市场持续稳定供应将有效防止地价过高过快上涨。房地产市场-广州概况从成交区域来看，受增城区朱村及增江规划利好推动，2016年增城区共成交宅地10宗/72.59万㎡，楼面均价仅为6070元/㎡，平均溢价率却高达124.56%，为各区之最。而商服用地方面，广州今年共有4宗土地溢价成交，其中仅增城派潭镇地块及番禺东环街地块溢价率超过50%，分别由合汇、万科竞得。房地产市场-广州概况2016年广州楼市表现火爆，稳健的政策环境、信贷环境、基层建设利好等均为广州市场注入动力，促使2016年广州商品住宅成交量价均创历年高位，成交面积为1417.03万平米，较2015年增加30%；成交价格为16585元/平米，同比上涨9.2%，成交价格平稳上涨。新增供应997.19万平米，较去年较少近4个百分点，市场整体处于供不应求的态势。房地产市场-广州概况分区域成交表现上，增城、黄埔和花都分别为全市成交量前三区域。不限购的增城在撤市设区后楼市持续爆发，加之地铁、教育城等规划发展利好不断助推楼市走高，成交量一直处于全市首位，2016年成交首次突破300万㎡，区域整体供不应求。萝岗自从2015年并入黄埔后，同样因各种规划利好，片区内多个刚需大盘热销，主力成交突破200万㎡。而花都得益于万达文化旅游城的拉动，成交量表现相当抢眼。房地产市场-广州概况广州写字楼概况2016年广州写字楼供应面积59.5万平米，较去年同期减少14.6%；成交面积达57.09万平米，同比增加39.4%；写字楼价格稳中有涨，均价为24943元/平米，同比上涨8.1%。预2017年写字楼计整体供求关系将趋于平衡，新增供应仅为2016年的一半，约30万。该趋势在珠江新城将更加明显，预期区域内空置率将持续下降，租金更会获得明显升幅，并将最终对全市甲级办公楼表现产生积极影响。投资市场方面，预计大型自用购买需求将继续推动市场气氛变得热烈，整体供不应求的局面将更加明显，以保险公司为首的国内资金将成为购买主力。加上逐步攀升的租金，预计全市资本值将持续走高。房地产市场-广州概况广州写字楼概况房地产市场-广州概况预计广州政府通过控制好土地的拍卖节奏及地块分布，同时对商品住宅实施非市场化的操作手段，稳定市场预期及房价走势，从而避免调控政策加码。总体平稳，中心五区增加明显，外围区域有所减少2016年成交达历史高位，由于外围成交占比超过八成，预计2017年成交面积有所回落。2016年房价上涨明显（全市50-60%在售项目，价格升幅都超过30%），预计2017年，在土地市场热度有所下降，但高地价仍支撑目前房价水平的情况下，价格呈现稳中有升的趋势。2017年广州整体市场以平稳为主政策供应成交价格房地产市场珠海珠海市印发《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，进一步加强本市房地产市场调控，促进全市房地产市场的平稳健康发展，继10月6日凌晨珠海出台了楼市“限购令”后，限购政策再次升级。针对全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围。无法提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房（含二手房）。通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。.居民家庭和企事业单位、社会组织等法人单位新购买（本通知发布之日起购买，下同）的住房，须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。下列需购房的非本市户籍的高层次人才，按非户籍居民家庭标准执行购房政策，但不需要提供纳税和社会保险证明房地产市场-珠海概况2016年珠海一手住宅住宅均价16872元/㎡供应量475.37万㎡成交量596.61万㎡库存量72.7万㎡去化周期约1个月一手写字楼写字楼均价元/㎡供应量48.7万㎡（4219套）成交量31.8万㎡（2157套