万科对顺驰公司成本分析

顺驰公司成本分析2004年12月1日1、对比顺驰项目简介2、各项成本对比3、差异汇总题纲一、对比顺驰项目简介：主要产品建筑规模北辰区翡翠城1、2号地多层、商业272600蓝调街区商业19100蓝欣水岸联排、高层114600紫玉园多层143100建筑师走廊别墅6000中心城商业26000丹荔园多层112400绿萱园联排、小高183000河东区城市之星高层48490宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半130000河西世纪城三期多层、高层83950汉沽区第一城多层117000塘沽莱茵春天多层196800河东区东屏园多层13154蓝色版块太阳城各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品土地北辰区翡翠城1、2号地多层、商业1014蓝调街区商业1248蓝欣水岸联排、高层819紫玉园多层885建筑师走廊别墅1039中心城商业1243丹荔园多层782绿萱园联排、小高749河东区城市之星高层848宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半408河西世纪城三期多层、高层1749汉沽区第一城多层533塘沽莱茵春天多层533河东区东屏园多层1810蓝色版块太阳城单位：元/M2顺驰土地费用：主要产品开工年份建筑规模土地新城东区多层、联排1998188000427新城西区联排2000127400656美树丽舍联排2001108415858天玻一期多层、联排20031081911196天玻二期多层2004121305947东丽湖一期别墅200462004832天津万科项目顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：主要产品前期北辰区翡翠城1、2号地多层、商业91蓝调街区商业271蓝欣水岸联排、高层247紫玉园多层227建筑师走廊别墅363中心城商业313丹荔园多层205绿萱园联排、小高218河东区城市之星高层124宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半69河西世纪城三期多层、高层237汉沽区第一城多层62塘沽莱茵春天多层138河东区东屏园多层66蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：主要产品前期新城东区多层、联排102新城西区联排131美树丽舍联排127天玻一期多层、联排199天玻二期多层246东丽湖一期别墅412天津万科项目单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：1-1、顺驰设计费用：主要产品方案设计施工图设计环境设计北辰区翡翠城1、2号地多层、商业1886蓝调街区商业352012蓝欣水岸联排、高层19106紫玉园多层1276建筑师走廊别墅17中心城商业853530丹荔园多层10105绿萱园联排、小高12155河东区城市之星高层17185宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半583河西世纪城三期多层、高层11115汉沽区第一城多层475塘沽莱茵春天多层686河东区东屏园多层281蓝色版块太阳城191单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：主要产品人防费用备注北辰区翡翠城1、2号地多层、商业0蓝调街区商业400自建车库蓝欣水岸联排、高层247自建车库紫玉园多层42建筑师走廊别墅0中心城商业0丹荔园多层20绿萱园联排、小高27河东区城市之星高层451自建车库宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半20河西世纪城三期多层、高层104自建车库汉沽区第一城多层0塘沽莱茵春天多层0河东区东屏园多层20蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、小配套费用：主要产品小配套费用北辰区翡翠城1、2号地多层、商业0蓝调街区商业165蓝欣水岸联排、高层165紫玉园多层120建筑师走廊别墅120中心城商业120丹荔园多层120绿萱园联排、小高120河东区城市之星高层0宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半0河西世纪城三期多层、高层70汉沽区第一城多层0塘沽莱茵春天多层54河东区东屏园多层0蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰主体成本：主要产品主体北辰区翡翠城1、2号地多层、商业1236蓝调街区商业1818蓝欣水岸联排、高层1507紫玉园多层1319建筑师走廊别墅1468中心城商业2124丹荔园多层928绿萱园联排、小高1343河东区城市之星高层1981宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半713河西世纪城三期多层、高层1127汉沽区第一城多层810塘沽莱茵春天多层785河东区东屏园多层798蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品主体新城东区多层、联排964新城西区联排1044美树丽舍联排1271天玻一期多层、联排1468天玻二期多层1473东丽湖一期别墅2602天津万科项目单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：顺驰区内配套成本：主要产品市政配套北辰区翡翠城1、2号地多层、商业209蓝调街区商业357蓝欣水岸联排、高层312紫玉园多层196建筑师走廊别墅293中心城商业252丹荔园多层196绿萱园联排、小高285河东区城市之星高层221宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半280河西世纪城三期多层、高层346汉沽区第一城多层229塘沽莱茵春天多层290河东区东屏园多层274蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本主要产品市政配套新城东区多层、联排425新城西区联排477美树丽舍联排294天玻一期多层、联排345天玻二期多层396东丽湖一期别墅549天津万科项目单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：1-1供热：主要产品供热热源内网北辰区翡翠城1、2号地多层、商业20020蓝调街区商业000蓝欣水岸联排、高层20020紫玉园多层30030建筑师走廊别墅50050中心城商业28028丹荔园多层28028绿萱园联排、小高28028河东区城市之星高层15015宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半806218河西世纪城三期多层、高层1008020汉沽区第一城多层59.545.514塘沽莱茵春天多层806218河东区东屏园多层856520蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、气源基金：主要产品气源基金北辰区翡翠城1、2号地多层、商业5蓝调街区商业10蓝欣水岸联排、高层10紫玉园多层9建筑师走廊别墅9.8中心城商业9丹荔园多层9绿萱园联排、小高9河东区城市之星高层0宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半20河西世纪城三期多层、高层20汉沽区第一城多层0塘沽莱茵春天多层20河东区东屏园多层10蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、智能化：主要产品智能化北辰区翡翠城1、2号地多层、商业18蓝调街区商业10蓝欣水岸联排、高层30紫玉园多层8.9建筑师走廊别墅48中心城商业5丹荔园多层8.9绿萱园联排、小高17.5河东区城市之星高层17.5宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半10河西世纪城三期多层、高层35汉沽区第一城多层17塘沽莱茵春天多层20河东区东屏园多层4蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、万科智能化：主要产品环境新城东区多层、联排0新城西区联排0美树丽舍联排10天玻一期多层、联排23天玻二期多层29东丽湖一期别墅11天津万科项目单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰环境成本：主要产品环境北辰区翡翠城1、2号地多层、商业66蓝调街区商业197.5蓝欣水岸联排、高层41紫玉园多层106建筑师走廊别墅84中心城商业192丹荔园多层75绿萱园联排、小高18河东区城市之星高层26宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半74河西世纪城三期多层、高层91汉沽区第一城多层72塘沽莱茵春天多层87河东区东屏园多层63蓝色版块太阳城单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科环境成本：主要产品环境新城东区多层、联排83新城西区联排116美树丽舍联排169天玻一期多层、联排174天玻二期多层154东丽湖一期别墅677天津万科项目单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰销售费用单位成本：主要产品销售成本北辰区翡翠城1、2号地多层、商业88蓝调街区商业131蓝欣水岸联排、高层97紫玉园多层建筑师走廊别墅210中心城商业213丹荔园多层85绿萱园联排、小高98河东区城市之星高层115宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半32河西世纪城三期多层、高层105汉沽区第一城多层35塘沽莱茵春天多层75河东区东屏园多层82蓝色版块太阳城单位：元/M2销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：主要产品开发成本北辰区翡翠城1、2号地多层、商业2691蓝调街区商业4268蓝欣水岸联排、高层3462紫玉园多层2869建筑师走廊别墅3422中心城商业4384丹荔园多层2305绿萱园联排、小高2778河东区城市之星高层3810宁河、武清、静海、宝坻城市艺墅4层半1604河西世纪城三期多层、高层3769汉沽区第一城多层1728塘沽莱茵春天多层1891河东区东屏园多层3087蓝色版块太阳城单位：元/M2万科开发成本：主要产品开发成本新城东区多层、联排2210新城西区联排2616美树丽舍联排2966天玻一期多层、联排3634天玻二期多层3625东丽湖一期别墅5541天津万科