定稿泰业物业与华语传媒电梯文化项目合同DOC（word版）（DOC7页）

房地产工程项目管理万科工程项目管理体系介绍面向房地产企业高管关键词：项目/管理/质量/过程学习的方法与目的方式：研讨、交流目的：1）理解项目管理概念2）理解工程项目管理中的5管一控和5个过程方式：研讨、交流目的：1）理解项目管理概念2）理解工程项目管理中的5管一控和5个过程自我介绍王金升：经济管理硕士、国家一级项目经理、教授级高工。1997-2001年在中国海外工作，服务于中海的地盘、设计部、工程部。参与的项目有中海丽苑、中海华庭、深圳湾畔、中海怡翠山庄等2001-2006年在万科集团工作，服务的部门有集团工程设计部、工程管理中心、集团工程管理部、集团采购中心、集团客户关系管理部联系方式：[e-mail]【概念】项目管理的概念【作用】项目管理在房地产企业中的作用【框架】万科工程项目管理框架【功能】万科五管一控【流程】万科工程项目五步法【发展】万科工程管理发展提纲和日程按排上午休息两次，下午休息3次【概念】项目管理的概念美国和国内房地产行业发展的几点启示通过机会和关系取得资源做好项目做好产品在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程中小型房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目脚踏实地做好每一个项目房地产企业的过去时、现在时、将来时人力资本人力资本人力资本财务状况财务状况财务状况品牌资产品牌资产品牌资产明天审计长期战略今天审计中期战略昨天审计短期战略尊重员工、客户和股东项目管理的五个要素项目管理的五个要素【概念】项目管理的概念1.心态：项目管理者的基因2.目标：项目管理者的挑战3.成功：项目管理者的承诺4.职责：项目管理者的任务5.价值：项目管理者的素质心态：项目管理者的基因心态：项目管理者的基因实例：实例：股市投资者的心态双胞胎的故事成功项目管理者心态：1、良好的沟通2、好的流程与方法3、控制风险和抓住机遇与并重成功项目管理者心态：1、良好的沟通2、好的流程与方法3、控制风险和抓住机遇与并重【概念】项目管理的概念目标：项目管理者的挑战目标：项目管理者的挑战项目的定义项目的定义1.相互关联的活动2.有明确的目标和结果3.有明确的开始和结束例：攻克艾滋病全面质量管理找女朋友米卢执教中国队Program与Project区别项目(Project)为达到预定的目标而从事的有时间和资源限制的一系列活动【概念】项目管理的概念以下是《纽约时报》1972年1月2日刊登的一则招聘项目经理的广告：工程学士学位；工作时间长，无福利和保障，晋升机会小；有广阔的知识面和丰富的经验，包括制造、材料、建筑技术、管理及很强的读写能力；能够忍受客户的刁难和恶意中伤；必须冒着个人和职业前途的风险，在缺少信息情况下做出决策，并且工作职责不清楚，没有相当的权利。PM=ProjectManager=PoorMan成功：项目管理者的承诺成功：项目管理者的承诺【概念】项目管理的概念成功：项目管理者的承诺成功：项目管理者的承诺对项目负责并授权进行管理的人ProjectManagementProfessional是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识ProjectManagementInstitute（美国）项目管理学会，成立于1969年，是项目管理专业最大的由研究人员、学者、顾问和经理组成的全球性专业组织项目经理（项目经理（PMP)PMP)【概念】项目管理的概念成功：项目管理者的承诺成功：项目管理者的承诺成功衡量标准成功衡量标准股东满意、客户、领导满意、团队满意没有功劳，就没有苦劳（结果导向）【概念】项目管理的概念质量质量时间时间费用费用客户题目5：：最擅长与下列项目打交道的人中，谁最可能是最佳的项目经理人选？1、与数字2、与同事3、与时间4、与同行5、与技术案例：巴拿马运河原子弹故事成功：项目管理者的承诺成功：项目管理者的承诺项目管理成功的关键因素项目管理成功的关键因素1.最重要的是与人沟通协调2.做事规范和流程很重要3.团队建设与管理（王石的4个1：选对了一个行业、建立了一支队伍、建立了一套制度、创建了一个品牌）项目项目经理应该具备的素质经理应该具备的素质1.项目的管理技巧2.人员的管理的技巧3.与企业内部的沟通4.资源整合能力【概念】项目管理的概念哈默：业务流程是把多个输入转化为对顾客有价值的输出的活动哈默：业务流程是把多个输入转化为对顾客有价值的输出的活动这些是流程吗？这些是流程吗？流程定义流程定义【概念】项目管理的概念流程六个要素流程六个要素活动活动活动我满意，因为流程为我创造了价值输出结果输入资源若干活动相互作用【概念】项目管理的概念职责：项目管理者的任务职责：项目管理者的任务1.建立项目管理的流程2.为项目每个阶段制定工作计划1.指明要取得的结果2.制定进度表3.估计所需要的资源3.组织管理1.与项目有关人员进行有效的沟通2.明确人员的角色和职责3.实施控制什么是项目管理什么是项目管理::把相关知识、技能、工具、技术把相关知识、技能、工具、技术应用到项目活动中，以完成项目的需求、达到项目应用到项目活动中，以完成项目的需求、达到项目目标目标【概念】项目管理的概念项目管理的历史项目管理的历史50年代末开始逐渐起步，政府、科研、军事、商业领域慢慢进行方法和经验的总结……90年代发扬光大，成为一个成熟的方法论体系在全球被广泛应用作为执行层面的一个有力工具被建筑工程、IT、制造等几乎所有企业积极应用从无数成功和失败的项目中总结出来的项目成功的方法和保证措施，目标：保证项目的成功率目前广泛地被国内外企业应用对于所有的企业，它是一件武器，也是一项目提升企业执行力的技术房地产企业以及施工管理过程需要项目管理的方法论吗？房地产企业以及施工管理过程需要项目管理的方法论吗？【概念】项目管理的概念【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科需要项目管理吗万科需要项目管理吗【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科工程人员对项目管理的置疑万科工程人员对项目管理的置疑万科发展的如此成功，每个项目都赚钱，不是说明我们的项目管理非常成功吗？我们早就有项目部、项目总经理了，早就项目管理了，怎么还有“项目管理”呀？项目管理不就是工程管理吗？我们的工程管理已很专业化了呀？怎么还另有什么项目管理呢？实现专业集成化了，各个部门和专业都可以把工作做得很完美了，不会再出什么乱子了，另外耗费资源搞项目管理，是不是太浪费了？万科人的觉悟很高，会很自觉地解决专业间接口，不需要额外建立管理体系了。其他理由/疑问？万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因【作用】项目管理在房地产企业中的作用十年战略：销售额1000亿，净利润100亿，市场占有率3%三年规划：销售额400亿，净利润40亿，复合增长40%原因一：房地产的企业管理，是由多个具体项目管理来实现原因一：房地产的企业管理，是由多个具体项目管理来实现项目是万科唯一的一种利润来源项目是万科唯一的一种利润来源万科集团战略、增长对工程项目管理的要求万科集团战略、增长对工程项目管理的要求【作用】项目管理在房地产企业中的作用有质量的增长有质量的增长万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因原因二：更苛刻的市场条件和要求原因二：更苛刻的市场条件和要求更需要项目管理的方法更需要项目管理的方法【作用】项目管理在房地产企业中的作用客户需求的变化客户需求的变化万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因原因三：满足日益增长的客户需求原因三：满足日益增长的客户需求盖好房子是底线盖好房子是底线随着市场的变化，客户趋于成熟和理性。影响消费者购买的决策要素已转变为品质、品牌和功能细节。【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因社会对诚信的呼声：社会对诚信的呼声：诚信：有用的、可信赖的诚信：有用的、可信赖的原因四：社会对企业的监督，容不得操作过程出错原因四：社会对企业的监督，容不得操作过程出错从2004年以来，舆论对房地产业诚信的声讨日益高涨，房地产业诚信缺失，除了违反销售承诺、违反房地产开发政策以外，随着房地产市场日益规范，因房屋质量缺陷造成的诚信度缺失将日益突出。万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因行业竞争的加剧行业竞争的加剧原因五：企业间日益竞争的需要原因五：企业间日益竞争的需要【作用】项目管理在房地产企业中的作用2.5.1为保护耕地，各地陆续限制使用粘土砖及粘土空心砖2.5.2国家对三步节能的要求：30%→50%→65%，部分城市已开始全面执行三步节能要求（如天津从2006-1-1起）2.5.3节能住宅能耗下降会降低客户的生活成本，逐渐使用的绿色环保建材对客户的生活质量也是一个较大的提升。2.5.4节能省地型住宅是建设节约型社会的重要举措，是住宅产业化的发展方向。【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科重视项目管理的原因万科重视项目管理的原因房屋技术要求：房屋技术要求：对节能环保的要求对节能环保的要求减少渗漏、裂缝减少渗漏、裂缝…………....原因六：国家技术方面的要求原因六：国家技术方面的要求总结总结【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科集团战略和业务管理的需要万科集团战略和业务管理的需要我们建立了专业集成化和ISO9000体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命房地产项目是万科唯一的一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员题目1：考虑到保证项目管理的成功，下列哪一个原则是第一位的？1、正确地做事2、做正确的事3、知道谁在做事4、找到做事的人5、有做事的钱总结总结【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科不缺乏万科不缺乏MBAMBA，而需要，而需要PMPPMPMBA：强调的是“做正确的事”，擅长于企业层面的决策；PMP：项目管理强调的是“正确地做事”，擅长于项目层面的执行。职业项目管理与非职业的不同职业项目管理与非职业的不同职业化：项目管理体系逐步改进讲究标准方法研究管理细节强调历史文件积累团队意识长远和稳步发展积极建立正式管理体制复制成功职业化：项目管理体系逐步改进讲究标准方法研究管理细节强调历史文件积累团队意识长远和稳步发展积极建立正式管理体制复制成功非职业化零乱，不成体系改进不连续缺模板，难复制粗放依靠个人记忆依靠个人能力疲于奔命茫然、忙乱、盲目依靠个人自觉和能力非职业化零乱，不成体系改进不连续缺模板，难复制粗放依靠个人记忆依靠个人能力疲于奔命茫然、忙乱、盲目依靠个人自觉和能力【作用】项目管理在房地产企业中的作用职能管理：现有的体系，重复性的工作模块管理集中于“维持、持续”职能经理：技术专家，善于分析，熟悉部门的每一个工作细节。当技术上发生困难时，知道如何分析和解决。在项目中的职责：•确定谁完成什么任务•确定任务的完成方法分配资源职能管理：现有的体系，重复性的工作模块管理集中于“维持、持续”职能经理：技术专家，善于分析，熟悉部门的每一个工作细节。当技术上发生困难时，知道如何分析和解决。在项目中的职责：•确定谁完成什么任务•确定任务的完成方法分配资源项目管理一次性资源配置由最终结果驱动集中于“变化”项目经理：项目推动者，善于整合，熟悉项目的每一个目标。当不同目标之间发生矛盾时，知道如何平衡分析和解决。在项目中的职责：•确定有哪些任务•确定什么时间完成什么任务分配资源项目管理一次性资源配置由最终结果驱动集中于“变化”项目经理：项目推动者，善于整合，熟悉项目的每一个目标。当不同目标之间发生矛盾时，知道如何平衡分析和解决。在项目中的职责：•确定有哪些任务•确定什么时间完成什么任务分配资