郑州市房地产价格走势分析

郑州市房地产价格走势分析楼市调控郑州房价会跌么？温总理的无奈和建议：先租后买•11月14日，温家宝总理在澳门表态内地房价压不下来，若真买不到房，可以考虑用先租的办法；16日，郑州市住房保障和房地产管理局公布10月份郑州房地产市场数据，10月郑州房价首次突破每平方米6000元，为6072元每平方米。从5000元到6000元，郑州只用了8个月。•郑州搜房网数据监控中心对于郑州热门楼盘TOP30报价监控得知，在郑州的30个热门楼盘中，除了物华国际、美景鸿城2期未开盘楼盘和中原万达广场商铺售罄外，其余的27个在售热门楼盘中，有19个热门楼盘均价在6072元之上，占到热门楼盘的7成。只有利海托斯卡纳、橡树玫瑰城、假日风景、美之上、琥珀名城、柠檬星座、郑东新世界、怡丰森林湖8个楼盘均价在6072元以下。郑州在售热盘均价分析郑州一周各区域来电数统计分析郑州搜房网监控数据•郑州搜房网数据监控中心对于郑州在售27个热门楼盘报价，监控得知，其中11个楼盘报价比11月之初有所上涨，占在售热门楼盘的41%，其余16个楼盘价格保持平稳。郑州在售热盘均价涨跌分析•11月16日，据郑州房管局信息显示，10月郑州商品住宅均价6072元/平较9月上涨了1.85%。•10月份郑州市市区商品房批准预售面积72.97万平方米，较上月下降了56.35%，较去年同期下降了6.8%；商品住宅批准预售面积54.06万平方米，较上月下降了59.13%,较去年同期下降了21.39%；非住宅批准预售面积18.9万平方米,较上月下降了45.78%,较去年同期上涨了98.53%。•10月份郑州市市区商品房销售9422套（间），较上月下降了1.93%,较去年同期下降了8.8%；商品房销售面积90.54万平方米，较上月下降了3.92%，较去年同期下降了5.58%；商品房销售均价为6636元/平方米，较上月上涨了0.51%，较去年同期上涨了31.04%。•10月份郑州市市区商品住宅销售8237套（间），较上月下降了7.69%,较去年同期下降了13.59%；商品住宅销售面积79.61万平方米，较上月下降了0.89%，较去年同期下降了5.87%；商品住宅销售均价为6072元/平方米，较上月上涨了1.85%，较去年同期上涨了26.42%。•10月份郑州市市区非住宅销售1185套（间），较上月上涨了73.25%，较去年同期上涨了48.31%;销售面积10.93万平方米，较上月下降了21.37%,较去年同期下降了3.36%;非住宅销售价格为10747元/平方米，较上月上涨了4.34%，较去年同期上涨了53.27%。郑州房价上涨原因分析一•10月郑州商品住宅销售均价为6072元/平方米，较上月上涨了1.85%，较去年同期上涨了26.42%，调控加码，郑州房价逆势上扬，究竟是什么原因助长了郑州楼市“欣欣向荣”？•当前国家对房地产政策调控越来越严厉的背景下，郑州房价逆势上扬，10月份均价达到6072元，这是郑州市区的均价呢还是包含各郊区的房价后的均价呢？根据对市场的了解，当前郑州市区房价的均价应该在8000以上郑州开发商敢在调控背景下上调房价原因有四：郑州房价上涨原因分析一•第一：刚性需求。•杨涛认为，河南是全国人口最多的省份，而郑州作为河南的省会城市常住人口不足一千万，而这样的一个人口大省，其省会城市人口规模应该在2000万，所以城市人口的增长空间巨大；从当前活跃在郑州的购房者70%是地市客户这样一个数据就可以知道，河南省18个地市的潜在客户群体是非常巨大的，去郑州市各都市村庄看一看，有多少需要购房的80后，就可以知道郑州的刚性需求有多大了；强大的潜在客户群足以支撑郑州的房价。郑州房价上涨原因分析一•第二：经济发展带动房价上涨。•中原经济圈的构建，众多500强企业进驻，河南有着全中国都无法比的人力资源优势，河南同时是全国煤炭资源最丰富的省份，也是全国的粮食生产基地，郑州是东西南北的交通枢纽，这一切的优势决定着河南有着充分的魅力去吸引500强企业，众多大型企业的进驻带动河南经济的强劲发展，经济的发展必然带动房价的上涨。郑州房价上涨原因分析一•第三：开发商不差钱。•09年年底和10年前十个月，楼市的疯狂热销让开发商赚的盆满钵满，可以说当前开发商手里不缺钱，现金流压力小开发商就敢涨价，就敢和消费者博弈；同时河南正在准备中原经济区的建设，郑州以市政府布局西区，省政府布局东区的城市扩建战略缺不了房地产开发商的支撑，没有开发商盖房子，政府就不可能完成城市扩建战略，所以作为郑州的支柱产业的房地产，郑州市政府不敢打压，也就是为什么郑州地方政府对中央政府的政策持消极态度，政府态度暧昧，开发商心领神会，自然敢涨价了。郑州房价上涨原因分析一•第四：开发商为调控后市场进入观望期准备打折做的准备。•开发商先把价格涨上来，然后再进行打折出售，这个套路在每个行业都在运用，房地产行业也不例外，所有的购房者在不断的涨价中调整自己对房价的预期，有了折扣，又不敢不买，这是当前消费者最普遍的心态，所以这是一个卖方市场，房地产开发商对政府对消费者研究的很透，当然敢涨价了。•未来郑州的房价上涨是必然的，但是提醒政府和开发商，未来两年郑州房价再上升1000元是比较合理的，如果像2010年这么疯狂上涨的话，郑州吸引人才集聚的魅力会下降，一个缺少未来社会主力群体（80后）支撑的城市，经济发展会受到阻碍的，作为一个行业从业者，希望这个行业稳定健康发展。国家房地产调控政策的影响•国家对房地产市场连续出手调控，引起社会各界高度关注：没有买房的欢呼叫好，但又担心：政策是否能落实，观望期会有多长、过后楼市会不会报复性上涨？•刚买了房的在怀疑：难道我接到了最后一棒？•炒房的也犹豫：是该坚持，还是出逃？•房地产业内人士在琢磨：这次调控政策是为了延缓房价上涨，还是国家对楼市的重新定位，是否还有后续调控手段出来？如果政策维持足够长时间，地产中介还有什么手段炒房？会不会倒闭潮再起？炒楼资金会不会转战股市？各种各样的疑问让我们无法判断国家房地产新政对自己地区是利还是弊。这些不确定的因素可能短期内会对地区房地产均价有所影响，但是如果国家调控政策没有达到预期目标，必将引起区域房地产价格的反弹甚至飙涨。国家房地产调控政策•今年以来，中央针对房地产市场的调控新规多达10个，涉及严管“地根”、抑制投机性购房、“加鞭”建设保障房等方面。4月14日，国务院出台“二套房首付款不得低于50%”等新政策后，仅过了3天，国务院4月17日又发出通知指出，房价过高地区可暂停发放第三套房贷。业内人士分析指出，新政打击楼市投资客或投机者的目的很明显。新政下，百城楼市会“地震”么？后市如何？国家上半年房地产调控政策•4月10日，中央人民广播电台以《住房保有税能否抑制高房价？》为题报道了如何遏制房价快速上涨，这是自新华社3月28日开始刊发聚焦高房价的《新华时评》以来，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。至此，包括新华社、中央电视台、人民日报等中央主流媒体已发了20多篇稿子炮轰高房价。•从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天分别以《不能让楼市成为投机者的乐园》、《坚决清除房价中的“腐败成本”》、《疯狂的房价叫板土地招拍挂》、《“土地财政”还能维持多久》、《税收杠杆应发挥更大作用》刊发评论，解读房地产，抨击高房价。矛头直指地方政府，痛批当前地方政府的土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。国家房地产调控政策的影响•“新华社作为中央政府舆论的喉舌，代表着中央政府的态度。我们认为连续六道“金牌”表明中央政府对近期房价再度快速上涨势头的严重关注，是对市场以及部分地方政府的警示。新华社的连续社论应是新一轮房地产调控政策出台之前的舆论准备。如果房价在未来几个月内仍继续快速上涨，不能排除房地产调控全面转向，由中性政策向全面收紧转移的可能。”1、购房人的观点•郑州网友认为：网友王先生说，对于新政策，相信大多数人持欢迎的态度，但期望不一定会很高。首先，这次的新政有局限性，对于真正的炒房者，只是提高首付额度，能起多大的作用呢？而对于真正需要购房的人来说，这个政策又无形中增加了购房者的负担。其次，也许房价会在短时间内有所下降，但没法保证不会继续回升，那么多开发商圈地、囤地，巨额的投入肯定是要收回，房价的持续降低能维持多久可想而知。和王先生一样，梁先生对新政的效果表示怀疑。他直言不讳地表示，新政打击的只是贷款炒房者，不过照他看来，有钱的照买，炒房的照炒，没钱的照样买不起房子。•网友苗先生认为，新政的效果要看各地是不是严格执行。国务院常务会议控制房价的决策，是大得民心的一项举措。现在最关键的一点是各地是否会严格执行中央的宏观调控措施，希望中央加大监管力度，绝不能让地方政府软磨硬抗。•网友张先生也持类似看法，他说，这次调控目前来看是够狠的，因为中央政府早就意识到房价的疯狂和累计的泡沫已经危及社会的稳定，必须坚决调控房价。但地方政府与房地产存在着千丝万缕的联系。调控能否奏效，最终将取决于中央与地方政府的博弈。2、开发商的观点•开发商认为：•汉飞置业营销总监周恩华表示，国家此时出台这样的政策从长远看是非常有利的。房价上涨过快已经是一个不争的事实。相反，与房价不成正比的是，租金过低。房价的上涨速度是大部分人不能承受的。•郑州市永威置业常务副总经理马水旺认为，此次地产新政对于炒房行为是一个很好的抑制，有效控制了闲散资金流入房产行业。首付的增加，会给肆意炒房者造成压力。2、开发商的观点•东方鼎盛时代营销总监粟集雄表示，新政对郑州的影响很快就会显现，“现在楼市的投资客过多，尤其是小户型和两房的投资占比很大，很多楼盘置业者中５０％都是投资者，而其中７０％的投资客选择了按揭，新政将会很大程度上影响这部分的投资置业，尤其是８０后的年轻人”。2、开发商的观点•汉飞置业营销总监周恩华表示，国家此时出台这样的政策从长远看是非常有利的。房价上涨过快已经是一个不争的事实。相反，与房价不成正比的是，租金过低。房价的上涨速度是大部分人不能承受的。2、开发商的观点•郑州市永威置业常务副总经理马水旺认为，此次地产新政对于炒房行为是一个很好的抑制，有效控制了闲散资金流入房产行业。首付的增加，会给肆意炒房者造成压力。2、开发商的观点•东方鼎盛时代营销总监粟集雄表示，新政对郑州的影响很快就会显现，“现在楼市的投资客过多，尤其是小户型和两房的投资占比很大，很多楼盘置业者中５０％都是投资者，而其中７０％的投资客选择了按揭，新政将会很大程度上影响这部分的投资置业，尤其是８０后的年轻人”。•高速地产营销总监胡昆峰说，这次中央在控制房价时用了“坚决”二字，可见态度之坚决，如果下一步政府继续配合出台一系列相关政策的话，将对楼市产生巨大影响，下半年的房价走势不容乐观。但由于政策实施的滞后性，就短期而言，目前还不会对房价有明显作用。房产中介认为：心理影响大•美华房产运营总监赵亮告诉记者，新政对美华房产的业务影响虽然不是很大，但已经有所反映。•据美华所有门店数据统计分析：４月１９日~２２日，美华旗下门店的日均业绩相比４月１日~１８日下滑５％左右，截至目前，客户可能受到二套房贷影响的比例占总客户的３０％左右。•赵亮告诉记者，从新政出台到现在，虽然一部分客户仍在买房，成交量仍然保持较高的水平，但是，已经有相当一部分客户选择了观望。这种观望的情绪目前还在蔓延。据他们估计，未来一段时间，二手楼市还会出现成交量继续下滑的情况，二手房房价也会出现小幅波动，但总体会保持稳定。•赵亮表示，相对于沿海一线城市，郑州投资购房比例很低，不会超过２０％，绝大部分是自住购房，因此房价泡沫相对较小。此次新政，重点打击的是投资购房行为，对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说，影响也不会太大。“如果说有影响，也是买卖双方成交速度慢了，导致成交量逐渐下降，但是价格不会大幅下降。”截至昨日，安居客统计：12月二手房均价5472元/平米，比11月上涨0.42%郑州市10月份已售商品住宅成交量区域分析•商品住宅已售信息(2010-10)政区套数面积（