重庆市房地产市场存在的问题及发展对策

重庆市房地产市场存在的问题及发展对策作者：周婷，夏春蕾作者单位：重庆工商大学财政金融学院,重庆,400067刊名：技术与市场英文刊名：TECHNOLOGYANDMARKET年，卷(期)：2010，17(4)被引用次数：0次参考文献(3条)1.比特那.覃扬眉.丁颖颖美国次贷危机真相2.凯文·布朗亚洲楼市浮现泡沫20093.李明旭房价还没到拐点2009相似文献(10条)1.学位论文李舟90年代以来房地产宏观政策调控分析2006本文在对上世纪90年以来房地产业发展中存在问题，以及问题出现原因得分析基础上，分别从金融政策，土地政策和税收政策三个方面对房地产宏观调控进行经济学分析。文章首先从90年代以来房地产业在我国的发展情况入手，对房地产进行了简单的整体描述；继而分析了当时房地产业存在的问题及出现原因；提出国家主要从金融、土地和税收三方面对房地产调进行了调控然后对这三个方面调控的成效问题进行分析；然后指出国家宏观调控效果不明显，房价上涨势头并没有得到很好的遏制，继而分析了，其非政策的原因也是最重要的原因所在；最后，结合政策的改进与非政策因素的控制，针对中国房地产现状指出了适合我国国情的房地产调控之路。全文分为导论等四个部分。导论主要阐明了论文的研究动机、背景、研究方法与思路。房地产在我国虽是一个新兴产业，但是在社会生活中日益扮演着日趋重要的角色，与我们的日常生活息息相关，因此国家必须对其进行宏观调控。而经济学上对政府政策进行评价，权衡其利弊得失，有助于让房地产业能更加健康、平稳的发展。第一章指明了对房地产业调控的必要性。首先指出房地产业对我国社会经济生活有着重要的影响，然后对90年代以来我国房地产业发展概况进行介绍，对发展中存在的问题以及出现原因进行了经济学分析：信息不对称、人的“非理性”、对土地的依附性及其存在外部性。最后进行小结，指出解决问题需要国家进行宏观调控，针对房地产业具体情况，国家宏观调控主要应从金融、土地、税收政策三方面进行，引出下文对这三方面的分析。第二章是对房地产宏观调控中的三大政策调控进行了详细的分析。分别分析了金融、土地、税收政策调控的可行性，90年代以来三大政策的主要内容；然后对三大政策取得成效进行分析：就政策本身而言，取得了一定的效果，但是仍然存在很多问题；最后通过对近几年的房地产价格的判断，得出三大政策调控作用不是很明显的结论。第三章分析了房地产调控中非政策因素的影响。首先，地方政府在房地产调控中所起的作用。由于房地产业有很强的地域性，因而在对其调控中，地方政府起着举足轻重的作用；而地方政府由于在房地产交易上所得很大，地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费的依赖度很大，同时为了政府官员自身的“业政绩”等，地方政府对调控政策执行的力度不大，为了自身利益推动房价上涨。其次，分析了导致调控实效的商业银行行为，为了减小存差，将资金贷出获得收益，商业银行从自身利益出发也会不顾中央政府的调控政策而对房地产商“网开一面”，助长了房价上涨；第三，分析了导致调控失效的房地产开发商行为。第四章，在第二、三章对政策和非政策因素对房地产影响分析基础上，分别针对二者提出建议，加快我国房地产业适应社会主义市场经济发展的需要，政府除灵活、综合运用金融、土地及税收政策调控和管理房地产业外，在当前，对影响房地产经济活动的非政策因素上还应注意以下问题的控制：首先，对地方政府行为的控制，树立科学的发展观和正确的政绩观，落实稳定房价责任制，消除地方保护主义，迫使地方政府从对房地产的深度介入转为适度远离；其次，对开发商及银行的控制，要加强对房地产开发商违法打击力度，执法要严，加强对银行等金融机构的执法监督力度，遏住投资商的资金命脉；然后建议加强公共住房保障体系，加强廉租房建设；最后，为了加强对房地产市场的运作的调控，建立一个公正、公平、公开的市场运作机制，促进房地产市场健康发展。本文的创新之处在以下几个方面：第一，作者提出了研究房地产宏观政策调控的分析框架，从对房地产调控最为主要的三个政策：金融、土地、税收政策调控方面对其分别分析，并分析了调控不明显的深层次原因，非政策因素的影响：地方政府、商业银行、房地产开发商、房地产购买者对房地产业及其调控的影响。从而搭建了一个较为全面的逻辑体系，对房地产宏观的政策调控展开了系统的论述。第二，作者从经济学角度分析了房地产市场出现“失灵”，给政府对房地产业的宏观调控提出了理论依据，也为分析政府政策的有效性做出了基本理论铺垫。第三，作者将政府的宏观调控政策分为三个具体方面进行经济学分析，分别指出其存在的问题和不足，对于实践中完善具体政策措施起到了一定理论引导作用。第四，作者对房地产调控中对调控成效影响更深层次的因素：非政策因素进行分析，较为充分的解释了90年代后房地产宏观调控来房价没能得到有效控制的原因，对实践进行房地产业调控、调整起到一定的指导作用。2.期刊论文高丽君论宏观政策对房地产市场的指导作用-金卡工程2008,12(10)随着我国经济的高速增长,我国房地产也出现了前所未有的高速繁荣.伴随着房地产的发展,我国政府渐渐关注政府宏观政策对房地产市场的有效调控机制.2004年6月美联储4年来首次提高了基本利率,我国更是在最近年内几次上调利率和存款准备金率,5.12地震后,对我国现有房地产业打击重重,各地政府纷纷出台救市政策.人们对房地产价格的波动越发关注和敏感,而且更加关心房地产价格与居民可承受程度、与宏观经济发展相协调的匹配程度.3.期刊论文胡倩对当前形势下我国商业银行房地产信贷风险管理的思考-中国商贸2009,(5)在目前总体经济下行、房地产开发不景气以及授信对象的主观因素影响等因素下,房地产信贷业务所暴露的风险敞口越来越大,各商业银行也极力采取一系列对策措施防范该类信贷业务风险.4.学位论文刘芳房地产与宏观经济关系的研究2009我们知道，房地产业是一个关系到国计民生的行业，也是现在的热门话题。本文研究了房地产业与宏观经济之间的关系，主要分为两部分：一部分研究了房地产与能够对它产生影响的可量化的宏观经济因素之间的关系；另一部分研究了房地产与能够对它产生影响的非可量化的宏观经济因素之间的关系。首先，我们主要是简单地通过日本的房地产发展周期来表明房地产业与宏观经济之间是息息相关的。然后就进入了主题，分别用可量化与非可量化因素进行了研究。对于影响房地产的可量化的因素，现实生活中我们可以找出很多，如：国内生产总值GDP、居民消费水平、物价水平、银行利率、通货膨胀率、货币发行量等等。但是基于因素的重要性和数据查找的难易性，在本文中，我们主要是采用了两个可以量化的因素，那就是国内生产总值GDP和居民消费水平。在本文的第三章中，我们主要是通过利用统计软件spss15以及sas9.0来对数据进行非线性回归拟合，根据拟合结果得出房价与国内生产总值GDP和居民消费水平之间的具体模型。从得出的模型可知，在GDP与居民消费水平增长缓慢的时候，房价增长幅度很小，2002年可以算是一个拐点，从2002年以后，随着GDP和居民消费水平的急剧增长，房价开始大幅度的上升。这与2002年以后，我国先后出台的一系列重要政策有关。对于影响房地产的非可量化的因素，在本文的第四章中，我们主要是研究了我国的宏观经济政策，如：地税政策、金融政策等对房地产业的影响。在本章中，我们枚举出我国近年来所出台的影响房地产业的政策，以及政策出台后对我国房地产业产生的影响。引述了金融危机时，国外发达国家实施的那些控制本国房地产业的政策，以期能给我国政府在非常时期引导房地产业的措施作出借鉴。5.学位论文王轶我国房地产周期波动的分析研究2006本文以我国房地产周期波动为研究对象，讨论其基本理论、影响因素、实践意义等方面。全文主要内容如下：第一章主要分析研究房地产周期波动的背景、意义，提出本文的研究思路和方法及主要观点。第二章在经济周期波动的一般概念的基础上界定房地产周期波动的含义及基本理论，然后集中分析房地产周期波动在每一阶段的特征，为后文对房地产周期的讨论作铺垫。第三章首先分析了国外及国内部分城市房地产周期波动的特点和实例，然后结合这些特点讨论我国房地产周期波动的划分及特征，定性分析形成房地产周期波动的内外因素。第四章从定量角度出发，根据内部外部的波动模型建立内外综合模型，分析研究房地产周期波动的内外机制。第五章根据前文对房地产周期波动的成因分析，分别站在政府角度和开发商角度分析，讨论房地产的调控策略和投资策略，为促进房地产业持续健康稳定发展做出指导。第六章结论，并检讨本文的不足及未全面分析的内容，提出亟待解决的一些具体问题，为后续讨论和研究做好铺垫。6.期刊论文侯建国房地产宏观政策期待加大执行力-资源导刊2007,(5)4月27日,中国社会科学院城市发展与环境研究中心和社会科学文献出版社联合主办的2007年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》2007年版出版发布会在北京举行.来自中国社会科学院、国土资源部、建设部、国家统计局、中国房地产协会等部门的专家、学者和官员出席了会议.7.学位论文唐星云国内房地产企业融资模式探索2008房地产业属于国民经济的先导性行业，房地产业的发展可以带动相关几十个行业的发展。近年来，中国房地产业迅速发展，为国家经济和社会发展作出了重要贡献。房地产行业作为一个资金密集型行业，其发展离不开资金的支持。资金的规模大小、获取方式、成本高低等因素直接关系到房地产企业的生存和发展。房地产企业要在激烈的市场竞争中取得成功，除了技术力量、管理能力、商业信誉以外，筹措资金的能力和资本运作水平是房地产开发企业形成核心竞争力的重要因素，也是决定其项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。就房地产开发投资而言，在取得土地使用权时就需要大量资金；而在整个开发运作过程中，如果开发商缺乏筹集资金和运作资金的实际能力，不能把开发建设各个阶段的资金妥当安排，企业很可能因流动资金拮据、周转困难而面临失败的结局。因此，房地产开发企业的核心能力并不仅仅是建造房屋，而是在整个开发过程中进行的资源整合和资本运作。房地产开发资金量大、周期长的特点，在客观上对房地产开发企业找到适当的融资渠道提出了迫切要求，以利于房地产企业融通资金，开发建设，提高投资效益。本文拟对国内房地产企业融资的各种可能的模式进行分析，借鉴国外成熟市场的经验，对如何有效地利用各种融资方式进行探讨，提出相关建议。本文分四个部分对国内房地产企业融资模式进行了论述：第一部分对房地产企业融资模式从总体上进行了阐述，包括四个方面的内容：一是提出房地产企业融资的概念；二是描述了一般房地产项目的资金结构；三是对房地产项目的建设期融资进行描述；四是对房地产项目的运营期融资进行描述。运营期融资主要是针对商业房地产项目而成立。通过对房地产企业融资模式的总的阐述，为后文借鉴国外先进经验，进行比较分析作好铺垫。第二部分阐述国外成熟市场房地产企业融资方式，主要选择美国的房地产企业融资作为主要的比较标准，分别从美国的房地产产业链、房地产证券化、房地产投资信托、房地产投资基金进行论述，并列举部分典型案例，深化对成熟市场房地产企业融资模式的认识和理解。第三部分对中国房地产企业融资现状进行论述，涉及目前国内房地产的主要形式、房地产企业融资的主要特征和形式、中国房地产企业融资的现状和存在的问题，并列举了一些中国房地产企业融资的典型案例，深入说明目前国内房地产企业融资的现状以及与国外企业融资方式的区别。第四部分分别论述了国内大型房地产企业和中小房地产企业融资可能采用的不同模式，最后在目前宏观政策从紧的背景下，提出对房地产企业融资策略的建议。在论文的结尾对全文的观点进行总结。8.期刊论文张昱浅析美国金融危机下我国宏观政策对房地产业的影响-中国商界2009,(7)2008年9月美国次贷危机引发金融危机波及垒球,中国房地产经济受此次金融危机影响持续走低.中国政府连续四次动用货币政策来预防金融危机可能带来的风险,刺激经济增长,促进经济稳定健康发展.这一系列刺激房市的政策和措施能否改变消费者的预期并切实振兴房地产业也备受关