重庆房地产市场从房屋造价成本看价格调整目标

重庆房地产行业之数据分析（四）——从造价成本看价格调整目标文/高原行业高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着行业竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车行业，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争行业，价格就不会长期偏离其成本线。我始终认为中国的房地产行业最终将实现其价值的真实回归，这种回归是行业的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的。一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该行业数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的资料查阅并咨询建筑行业朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到行业内专业人士的指点。根据公开的招拍挂信息和行业常规，对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性。沙区××新城成本试算序号项目名称计量基础单价或费率楼面造价(元/平)备注一土地成本3570土地面积66.7万㎡200万㎡根据招拍挂信息,1000亩,4.6序号项目名称计量基础单价或费率楼面造价(元/平)备注1土地出让价款230亿元,容积率3，规划建面200万方。2拆迁补偿费出让金50%115该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。3土地出让服务费出让金2%4.604土地契税出让金3%7二前期费用88.861规划、设计费用60根据行业一般情况2勘探费用5根据行业一般情况3标底编制1500元标底×1.2‰0.18按建安成本1500元/㎡预估4招投标管理费1500元标底×1‰0.15按建安成本1500元/㎡预估5工程审计1500元决算价×1.5‰0.23按建安成本1500元/㎡预估6购地形图0.2根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际7放线、测绘0.2根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际8临时水0.9根据行业一般情况及南京某高层小区项目。9临时电4.5根据行业一般情况及南京某高层小区项目。10场地平整10.00按2万元/亩11可行性研究、策划费6根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际12沙盘、动画1.5根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际三建安工程费1525.501桩基80根据行业一般情况2土石方353土建造价8304消防70参照按长寿某楼盘5电梯1506水507电708气309质监2500元0.18%4.5住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估.10监理费800元2%16土建按800元/㎡预估.序号项目名称计量基础单价或费率楼面造价(元/平)备注11道路广场及环境工程6012小区智能化3013红线内配套费100四办证费266.51人防费35二类地区教育附加费202城市建设配套费190元190主城标准190元/㎡3规划管理费、防雷、环评等204白蚁防治建面1.51.5元/㎡直接费用合计（一～四项）2237.36五不可预见费100六期间费用306.51管理费用23002%46一至五项的2%.按2300计2财务费用23008%138按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计3销售费用35003.50%122.5按售价的3.5%,售价建面按3500计七营业税35005.50%192.5按建面售价3500计八教育及城建税营业税7%、5%23.1九建面完全成本小计2836十套内完成成本小计28361.23404按得房率80%备注：（1）除地价信息外，其它数据均根据行业常规估算，参照了多个楼盘并咨询了行业内朋友。（2）根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息：住宅建安造价在708～1143元/㎡。其中，6层以下造价在708～787元/㎡；9～14层为887～986元/㎡，15层以上造价为1029～1143元/㎡。（3）高层及地下室车库按830元/㎡，架空层、多层按700元/㎡，洋房、商业按600元/㎡,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。（4）很多开发商与政府各部门关系密切，因此不少规费是可以减交或免交的，以上数据未考虑这一点。（5）上表未考虑所得税，作为奸商典型代表的房地产开发商，不会给国家做太大贡献的。（6）此楼盘位于石桥铺高九路，地段品质尚可，读者可据此推测其他楼盘。数据简析：（1）分析结果显示，建面完全成本2836元/㎡，套内完成成本3404元/㎡，如果减去开发商可能减免的规费，则可能更低。另一方面，碧桂园在长寿的花园洋房售价才2650元/㎡且仍有利可图，而长寿区与主城区建安成本相差无几，由此可见上表中3400元/㎡的套内成本已是高估；结合武汉造价所公布的高层1029～1143元/㎡的建安成本，也间接印证本人计算的1525元/㎡已属于高估。（2）该楼盘目前售价约4700元/㎡，利润1300元/㎡，销售利润率27.65%，成本利润率38.23%，自有资金回报率282%，即便将自有资金提高到40%，其回报率也高达141%；2007年高峰时期售价接近6000元/㎡，可见其获利之丰。（3）纵观各行各业，随着竞争的加剧，5%-10%的利润率是未来房地产行业的合理区间。在《房价的下一个低点》一文中我曾阐述：如果求大于供，3000块成本卖你6000没商量，但供大于求时，微利甚至微亏也是要卖的，不卖怎么办？握在手里也要讲成本！再说，你不卖不等于别人都不卖。由此计算，3570-3740元/㎡是合理价位区间，即便这个价位已经远高于2006年初的水平（2006年初，在国内房地产泡沫已经比较明显的情况下，主城当时同类楼盘价格也才3200-3400元/㎡左右），进一步大胆预测价格回到2006年水平亦非完全不可能之事。结论：3600元/㎡。这是我对主城小区楼盘价格的预测和预期，非到此价位不宜出手。