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万科广场设计分享深圳万科设计管理中心商用管理中心2013年12月20日万科的领衔LEADERSHIPOFVANKE龙岗的未来FUTUREOFLONGGANG生活的品质ENRICHMENTOFLIFE城市动脉万科动脉生命动脉目录一、开发背景二、开发策略三、设计亮点四、机电专篇五、业态规划六、招商配合七、广告橱窗对标八、室内装饰设计管理九、决策案例开发背景1、项目规模2、开发节奏3、开发成本1项目规模开发背景开发体量单击此处编辑内容开发背景约320m约140m项目规模用地面积:42895.42m2总建筑面积:374645.00m2商业:100000.00m2写字楼:47820.00m2商务公寓:109100m2计容面积:260570m2不计容面积:114075m2容积率:6.0建筑密度:60%开发背景开发节奏国际咨询:2007年下半年规划启动:2009年下半年(凯里森)单体方案设计启动:(凯里森)国内院启动:2010年03月(CCDI)招商启动:2010年8月份(华润BLT超市、电影院、冰场…..)开工:2010年10月8日(基坑开挖)验收:2013年11月开业:2013年12月21日建筑方案、室内、标识设计:Callison美国凯里森建筑事务所国内设计单位:CCDI-悉地国际设计有限公司结构顾问:深圳泛华工程集团有限公司幕墙顾问:迈进外墙建筑设计咨询有限公司(中止合约)晶宫幕墙交通顾问公司:MVA香港弘达交通顾问有限公司机电顾问公司:卓展工程顾问景观设计公司:美国DesignWorkshop室内设计公司:姜峰室内设计有限公司灯光顾问:IDDI开发背景时间节点、设计团队开发成本主体建安成本:5200元/平米(正负零以上部分)幕墙成本:450元/平米(平面单方)1800元/平米(外墙单方)公共区域装修:650元/平米(平面单方)2500元/平米(公共区域单方)泛光照明:400万采光顶:380万+100万(遮阳帘)开发背景开发成本开发策略1、项目定位2、技术传承2定位“龙岗万象城”龙岗万科广场vs罗湖万象城单击此处编辑内容开发策略技术传承动线—商业动线开发策略深圳万象城技术传承动线—扶梯布置开发策略技术传承动线—货梯布置开发策略技术传承层高开发策略技术传承柱距开发策略技术传承消防疏散开发策略深圳万象城设计亮点1、时光印迹2、城市端公园端主题意向3、中庭“浮蛋”4、流动的溪流、天使之眼5、红酒杯6、一串珍珠7、LED灯墙3时光印迹从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心单击此处编辑内容设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。城市端公园端主题意向主入口附近分别设计城市端、公园端标识墙。用不同的颜色、肌理、图案区分。单击此处编辑内容设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。中庭“浮蛋”单击此处编辑内容设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。中庭“浮蛋”设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。蜿蜒的溪流、天使之眼设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。顶棚营造的天光效果,形成具有吸引力的场景,把人流带往高处红酒杯设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。一串珍珠设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。辅助空间设计——卫生间、休息厅、电梯厅LED灯墙设计亮点项目东侧大平台通过一系列曲线处理,将从4号地块延伸过来的大平台自然地引入购物中心,成功地建立起建筑与城市之间的共生,体现了开发的前瞻性。机电专篇4业态规划5业态的设计与招商落位业态设计与招商落位业态规划BeforeAfter超市业态设计与招商落位业态规划BeforezaraH&M优衣库现代表行精品零售After业态设计与招商落位业态规划BeforeH&M家居精品零售精品零售星际传奇餐饮太平洋咖啡星巴克After业态设计与招商落位业态规划Before影院餐饮顺电热风餐饮MELAND精品配套玩具反斗城影院电器After业态设计与招商落位业态规划餐饮春满园餐饮精品配套冰场Before精品零售餐饮精品配套餐饮After餐饮冰场餐饮业态设计与招商落位业态规划美食广场Before餐饮After美食广场餐饮业态设计与招商落位业态规划消防报建前:63%现阶段得铺率:58.9%招商配合6广告橱窗对标7广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标广告橱窗对标室内装饰设计管理8一,室内装修研究样板段二,施工中的一些重点问题三,与租户的界面控制一,室内装修研究样板段室内装饰设计管理与施工样板不同。万科广场装修单位招标前约两个月时间,节选了6个场内比较典型或者困难的节点做实体样板,目的为确认材料以及主要的工艺节点。内装施工图深化完成,并初步确认材料样板由专业单位进行的深化设计内装扩初图完成根据样板段施工情况优化施工图,形成最终版的施工图施工单位招标正式施工内装样板段施工研究样板段主要目的:1,确认效果。2,确认主要材料以及材料的工艺做法,避免施工后调整3,优化施工图纸以及成本优化一,室内装修研究样板段室内装饰设计管理样板段的选择冰场天花电梯厅中庭地面拼花“浮蛋”标准店面及走道洗手间样板段的选择1商场主要片段。2功能性设施。3复杂,创新的设计亮点以及施工工艺。二,施工中的一些重点问题室内装饰设计管理三层中庭天花原方案:软膜天花现场效果:灯光亮度不均匀,色温不统一(离开业还有50天)原方案软膜面积约300平米,内藏LED灯带。由于前期未充分考虑目前国内LED灯产品质量问题,大面积使用LED灯带容易产生色差,造成效果不理想。产品行业水平对设计造成的影响—LED灯建议:在设计确定材料样板及工艺节点时,需要充分考虑目前国内产品的行业水平。二,施工中的一些重点问题室内装饰设计管理三层中庭天花----调整后产品行业水平对设计造成的影响—LED灯建议:在设计确定材料样板及工艺节点时,需要充分考虑目前国内产品的行业水平。调整后方案:石膏板造型天花现场效果二,施工中的一些重点问题室内装饰设计管理前期考虑冰场上方材料需要防潮,防水,故选用铝板现场效果:大面积铝板造型。由于铝板本身加工精度不高,平整度不够,造成光效不好。冰场天花现场效果:大面积铝板造型。由于铝板本身加工精度不高,平整度不够,造成光效不好。建议:充分考虑材料特性,遵循材料的物理或化学性能。三,与租户的界面控制室内装饰设计管理原设计:在租赁线上用金属槽隔开公共区与店铺的装修边界,公共区地面天花仅做到此线租户与公共区的界面划分标准店铺立面三,与租户的界面控制室内装饰设计管理实际上有一些商铺由于造型或者平面布局需要,会适当从设定的店铺线往后退,出现一些比较尴尬的位置。现场实际情况公共区租户店内公共区租户店内结论:需要在公共区装修时充分考虑租户装修的不确定性,准备一定公共区材料的余量。三,与租户的界面控制室内装饰设计管理上图所示8个柱子,平面上是属于租户店铺内部,但是实际上由于空间关系,8个柱子对整个空间影响非常大,但是由于前期已决策给商铺自己装修,极大削弱了甲方对此空间的效果把控。一些比较难界定的区域由于这种店铺位置的特殊性,《小商铺装修手册》不可能涵盖,需要在前期就单独对待。确保商铺装修不会对商场整体效果产生不良影响。决策案例91、立面品质提升2、立面与消防意见相平衡3、层高决策案例4、内外动线匹配立面品质提升集中商业立面品质提升决策案例立面品质提升公寓立面公建化要求决策案例立面品质提升决策案例立面品质提升决策案例立面效果与消防意见平衡决策案例立面效果与消防意见平衡1、万科广场采用后走道疏散,中庭要求计算楼梯疏散宽度。2、首层疏散楼梯必须直通室外。3、集中布置的疏散楼梯宽度与通向首层的疏散通道宽度相一致。层高决策案例商业层高控制决策案例净高控制:层高6M—净高4.2M层高5.5M—净高3.7M四层5.5M局部—净高3.4M层高决策案例车库层高控制关键因素:决策案例商业、超市净高:3600~3900车库净高:4200(设计值)3900(万科广场—春满园海鲜车、市政垃圾车)梁高:800(人防区:900)机电:600垫层:50(人防区:100))室外广场降板:700万科广场:6200立体停车货运通道内外动线落位处理决策案例两处扶梯、直梯之间有单一简洁的动线连通,避免了原来设计中一组扶梯被超市包围,交通不畅的问题增强了两个扶梯之间的可视性,能更好的引导客流在此层流连BeforeAfter小结关键成功要素:1、“石头”vs“桥”2、“创新”vs“传承”3、客户的客户4、与时俱进5、高效决策的组织
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