长春市房地产市场需求预测问题研究

长春理工大学硕士学位论文长春市房地产市场需求预测问题研究姓名：张伟申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：郭海楼20070601长春市房地产市场需求预测问题研究作者：张伟学位授予单位：长春理工大学相似文献(10条)1.学位论文刘平广西北部湾经济区住宅房地产业发展研究20092008年年初，广西北部湾经济区开放开发战略正式开始实施，这将使得经济区内城市群经济得到进一步发展，由此伴随着的城市房地产业也将表现出巨大的发展潜力。尽管目前经济区内各城市房地产业的发展相比其他沿海地区仍处在起步阶段，但最新的统计数据显示，大量的资金正在不断注入该地区。2008年在全球范围内金融危机的宏观经济背景下，国内房地产业受到重大影响，广西也不同程度地受到了影响，但北部湾经济区城市房地产业仍基本保持良好的发展势头。可以预计，经过本轮全行业范围内的周期调整，在地区经济强劲发展的带动下，广西北部湾经济区内这些发展机遇良好，同时具有地缘优势的城市房地产业发展高峰即将到来。br　　未来，广西北部湾经济区城市群是承接各级区域经济合作的中枢和平台，无论是其经济的稳定发展还是其整体城市形象的提升，都直接关系到北部湾经济区乃至整个区域经济未来的发展。因此，基于住宅房地产业与城市经济发展之间的相互影响，并结合广西北部湾地区城市群住宅房地产市场发展的现状及格局，深入研究其存在的问题及内在的发展规律，综合考虑经济区城市群房地产业所处的机遇与挑战，提出合理化建议以避免房地产业发展过程中一些不合理的行为对经济区城市群经济发展及功能构建造成负面影响，这些对于广西北部湾经济区城市群以及整个区域经济未来的发展有着重要的现实意义。br　　本文首先从考察北部湾经济区发展概况与广西对比分析入手，从经济区整体及单个城市的角度对北部湾经济区的发展进行了整体概述性分析。接下来，本文通过房地产业对经济发展的影响、贡献率以及市场需求和供给的角度，对广西北部湾经济区城市群住宅房地产业的发展现状展开分析，并发现总结出地区住宅房地产市场中所存在的问题。在此基础上，本文仍从市场需求和供给的角度入手，并结合未来地区发展规划，对北部湾经济区城市群住宅房地产业的发展趋势进行预测和分析。最后，针对以上分析所发现的问题和结论，提出相应的政策建议。2.期刊论文任正委人口因素对房地产市场需求的影响——兼论中国房地产业的刚性需求-商场现代化2008,(17)本文论述了城镇人口数量和人口结构对房地产市场需求的影响,认为这方面因素短期内仍将推动房地产市场需求的增长,但在中国城市化趋于饱和、人口红利转为人口负债后将显著影响房地产业的发展.接着提出房地产市场刚性需求的两个方面:人类在时间上的身份转换和空间上的身份转换.3.学位论文张宏当前宏观调控下成都市房地产业发展对策思考20042003年以来，国家出台一系列借贷紧缩和规范土地供应方式等的调控政策，以抑制宏观经济过热和可能出现的房地产泡沫。在此宏观调控背景下，许多房地产企业面临重新洗牌的命运，特别是中小企业在信贷、土地紧缩的双重压力下将难以维继，即使势力雄厚的大企业由于经营盲目或一时判断失误，稍不留神也可能万劫不复。如何生存发展成为房地产业乃至我国整个房地产业必须面临和思考的重大问题。我国的房地产业有非常鲜明的两个特点，一是政府主导性强，土地出让通过招拍挂方式进行，完全由政府控制，现住房总体需求1/3的拆迁由政府安排，而贷款由国家银行来操作；另一个特点是区域性强，地方政府在土地供应量、土地供应方式等方面措施不同，市场需求不同，消费者文化不同，使各地房地产市场显现不同的迹象。以上两个特点决定了房地产业一方面要关注宏观走势，明确政府意图，变与政府博弈为与政府合作，另一方面要因企制宜苦练内功。成都市由于地处内陆，房地产业起步较晚，正处于孕育成长的过程，不少企业缺乏战略意识，管理思想落后，急功近利小富即安的思想根植在企业管理者头脑甚至企业文化中。“逆水行舟，不进则退”，如果在原本宽松的政策环境中，这些企业尚可以苟且生存，那么在当前宏观调控这把利刃下，不思改变、不思进取就唯有灭亡。本文试图为房地产企业寻找一条既服从宏观调控大局，规避政策风险又加强自身适应能力的生存发展之道，这将对于仍将长期处于国家宏观调控影响下的房地产业具有普遍借鉴意义。本文以当前宏观调控政策内容及对房地产业的影响入手，通过对房地产业的现状和问题分析，指出资金、土地固然是制约房地产业的瓶颈，但真正影响房地产业的根源在于企业的管理思想、经营方法、宏观调控只是加剧了矛盾的显现和激化。因此，从理论分析的角度，针对我市房地产业的现状和问题，结合成都市的地域特点，对症下药的从地方政府和企业两方面提出了解决问题的对策。即地方政府应加强政策引导、规范市场秩序、强化市场调控，从深化住房制度改革、加强经济适用住房的建设和管理，规范市场秩序，加快住宅产业现代化，发展房地产金融业务，搞好城市发展规划等方面为房地产业发展提供良好生存环境。房地产企业对策则从全方位开拓融资渠道，确保资金链畅通；参与城市运营、提升社会形象；实施品牌管理，构建企业核心竞争力三方面论述了企业在当前抑制过热的宏观调控政策下，加强上述三方面管理的必要性和具体策略措施。4.期刊论文余晓明.黄玲娣.王伟.YuXiaoming.HuangLingdi.WangWei新疆房地产业运行的特点、问题及对策建议-新疆财经2010,(2)关注民生、改善民生、保障民生是两会最大的热点话题,其中,住房问题与房地产业的发展尤其成为社会各界近些年乃至未来关注的焦点.本文对新疆房地产业自1998年以来十年的发展特点进行了深入分析,以便透视新疆房地产企业发展过程中的艰辛与不足,从而提出既有利于实现宏观调控目标的发展需要,又有利于引导和促进新疆房地产业核心竞争力增强的对策建议,营造出有利于新疆房地产业发展的政策环境和市场环境.5.期刊论文邱少君.QIUShaojun房地产业发展面临风险的思考-城市发展研究2009,16(12)房地产业是我国支柱产业,未来走向事关国民经济发展和民生改善.而国家政策和市场需求是我国房地产业赖以长期高速发展的两大重要推动力.当前.房地产业虽进入新一轮发展阶段.但通过对城市化、旧城改造、投资、消费四个影响房地产市场需求因素的现实状况的实证分析.财政政策、货币政策和产业政策未来走向的趋势分析,认为市场需求不足和国家政策不确定性是房地产业发展面临的主要风险.值得行业和政府关注,需采取相应的对策以规避风险.6.学位论文张越飞增城市房地产企业营销策略影响因素研究2008现阶段,经济的发展给我国房地产业的发展提供了很好的机遇,然而,房地产行业资金量大,风险大的特点又给房地产业的决策者提出了更大的挑战。房地产开发商从项目决策初期,就应根据市场需求,进行市场调研、项目定位、整体策划、项目的实施与管理等营销策划决策。但是,房地产业在这方面的决策现状却不容乐观,房地产企业大都存在这样一个问题：即对决策方案的选择带有很大的随意性,部分决策者往往把自己的经验和好恶作为选择的标准,而不进行严密的理论分析,也没有一个比较规范的评价方法做出科学的评价。本文运用AHP决策分析理论,建立了相应的房地产项目营销决策模型,对影响决策的主要因素进行量化,按其权重进行排序,为房地产企业进行营销策划影响因素的评价提供了科学的方法,为进一步做出正确决策提供了思路。本文首先通过文献综述的详细研究,对房地产营销理论发展现状进行分析和探讨,理清了国内外学者有关房地产企业营销策略的研究成果和方法,为开发商采取应对策略提供可借鉴的理论与方法,同时为本文的实证研究提供了理论基础。其次,建立AHP决策模型,把因素分成四类,即外部营销环境因素、消费者因素、房地产项目自身条件、房地产企业内部因素,每一类又有八个左右的指标因子,然后通过问卷调查和AHP层次分析法,系统地确定各个因子的相对比重。最后,确定了影响房地产企业营销策略的32个主要因素,并对,主要从各个因素是如何影响房地产企业营销策略、开发商在制定策略时需要注意的问题等方面分析和阐述的。本文的基本结论是：从统计分析结果来看,影响权重最大的类别是外部营销环境因素,达到40％,权重最小的是消费者因素,比重仅为12％,在众多因素当中国家的宏观调控政策、项目交通便利条件、区域经济的发展情况、房屋的升值潜力、周边配套设施等几个影响因素重要性最高。结论说明房地产行业受外部政策、区域经济环境影响非常大,房地产市场营销理念主要以产品为导向。关于房地产企业营销策略的影响因素的实证研究在国内还只是刚刚起步,本文的研究在一定意义上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未来的研究还需要从模型函数形式选优、影响因素选择与量化、实证数据样本取样等方面进行研究,促进该领域的学术发展和推广应用。7.期刊论文周明浅析房地产业持续发展的潜在市场需求-集团经济研究2007,(36)我国房地产市场在发展过程中存在一些问题,比如商品房空置量居高不下,房地产开发投资仍在持续增长,某些大城市的房价远远超出工薪阶层的购买能力等等.8.学位论文杨延斌长沙市房地产需求研究2008房地产业已发展成为国民经济的重要支柱产业，保持房地产业持续健康发展对整个国民经济意义重大。对房地产需求量进行预测，是政府制定房地产市场宏观调控政策的依据，也是生产领域的开发商和投资商、流通领域的经营者和消费者进行房地产投资与消费决策的依据。近年来，长沙市作为湖南省省会，是一个极具发展潜力的城市，经济状况良好，房地产市场得到了快速发展。以长沙市为核心的“长株潭”城市群被国务院确认为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，这为长沙市的房地产发展注入了新动力。但是，目前面临国家高密度、高强度的宏观调控政策，长沙市房地产需求的研究已经成了当前长沙市房地产企业和政府面临的重要课题。本文首先从需求、供给对需求的影响和价格对需求的影响三个角度分析了2000年以来长沙市房地产需求的发展状况。其次，分析了房地产需求的各种影响因素，并利用灰色系统分析方法和SPSS软件对长沙市房地产需求的影响因素进行排序，得出影响长沙市房地产需求的前三位因素分别为房地产开发投资、竣工面积、GDP。然后，采用谱分析方法分析了长沙市房地产的周期，在分析周期的基础上采用加入政策虚拟变量的线性回归模型、灰色系统的GM(1，1)模型、多变量GM(1，n)模型对长沙市房地产未来三年的需求量进行预测。通过预测发现长沙市房地产市场未来三年的需求量会出现先下降再逐步回升的大幅度波动文章最后，针对长沙市房地产需求大幅度波动这个问题，从政府和企业两个方面提出建议：政府方面要正确引导消费者的购房行为，合理控制房地产开发投资，调整商品房结构，保证各个需求层次需求；企业方面要全面提升综合素质，拓宽融资渠道，保证资金链的稳定性。9.学位论文宋天敏中国房地产投机的成因及对策研究2009近年我国地方政府、房地产开发商、炒房者和商业银行主导着房地产市场的运行，他们的逐利活动导致了房地产市场畸形发展。在这样的状况下，我国房地产市场要正常发展，就必须改变他们的行为。因而对他们的行为进行深入研究，寻求转变他们行为的对策，以促使我国房地产市场健康发展，这是有着重要的理论和现实意义的。首先，本文界定了房地产投机的定义，分析了我国地方政府、房地产开发商和炒房者的投机行为取向，确定三者都为近年我国房地产市场中的投机者，并且概述了相关的投机理论。其次，本文用实证分析法分析了三类投机者的投机活动表现，以及商业银行协助他们投机的表现，进而揭示出四类主体的投机活动，必然要造成我国房地产价格飙升、投资过热、结构失衡等问题的出现。再次，本文分析了我国巨大的房地产需求和金融业对房地产业的过度资金支持，是房地产投机的形成条件，而一些制度的缺陷，给予了几类投机者方便的投机获利渠道，这直接地激发了他们的投机行为。在此基础上，文章还进一步用系统分析法，分析了我国另一些制度的问题，导致了三类投机主体及商业银行走向了联手，形成了四者在土地供给、房地产开发、房地产需求和银行资金支持四个环节上相互依赖的投机联手体系。最后，在借鉴其它国家应对