万科广州某项目可行性研究报告前期策划

一、项目概况介绍科学城是广州东部高新区的核心园区，城市总体规划面积37.47平方公里；作为广州发展高新技术产业的重要基地，政府斥资将其打造为广州最适宜创业发展和生活居住的现代化生态园林城市的样板区城内现已进驻有微软、IBM、INTEL、甲骨文、百事高、旭丽工业园、SONY、丰田研发、威创日新、杜邦等一大批高新技术企业。本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块力康项目本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距离万科城、万科新里程项目约1公里地块占地306812平米，计容面积613624平米，其中可售面积59.57万平米，地价起拍价17.2亿元，可售楼面地价2887元/平米项目基本信息项目位置行政区萝岗区地段科学城广汕公路以南，大观路以东占地面积代征地面积0万m2计容积率面积可售面积59.5704万m2净地面积30.6812万m2住宅面积58.7704万m2小计30.6812万m2非住宅面积容积率2.0办公楼商业0.80万m2地价地价总额底价17.20亿元车库(不含地下)测算价亿元不可售面积1.7920万m2土地单价底价374万元/亩小计61.3624万m2测算价万元/亩不计容积率面积可售面积22.7528万m2可售楼面地价底价2887元/平不可售面积0.7211万m2小计23.4779万m2测算价元/平土地使用权归属国有土地规划用途二类居住用地（R2）转让方式政府公开挂牌出让住宅用地项目红线及四至：地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山；西临大观路，西北侧临10米现状力康路117中学乌涌高点1-144.5M高点2-142.7M高点3-99.7M高点5-68.8M高点4-88.6M高点6-52.4M加油站力康路现状大观路乌涌广汕路收费站煤气站（规划拓宽为20米市政道路）地块现状：地块红线西北侧有多个水塘，原始植被覆盖，四周群山环绕，景色优美待政府拆迁建筑现状水体原始生态山体地块交通便捷，道路通达性良好，地块至珠江新城商务区车行距离20公里，地块6号线延长线在地块东北侧300米设站，大大缩短了科学城与市区的距离广汕公路本项目道开创大科丰路珠吉路大观路科韵路速快广园黄埔大道中山大道珠江新城火车东站地铁六号线延长线计划于2013年底通车黄陂站本项目6项目周边配套分布图玉岩中学美国人学校市二中萝岗小学日本人学校本项目中心花园黄陂小学117中学Ø教育：1）本项目配套中小学黄坡小学、市117中学；2）板块内有一所省一级学校、一所示范性中学，两所外籍学校；Ø医疗：项目东南侧6公里处是由萝岗区政府投资4亿元正在建设的三甲萝岗区中心医院，建筑面积9万平方米。项目西南侧是正营业的大观路天河新塘医院。萝岗中心医院（在建）黄陂小学市第二中学天河新塘医院萝岗区行政中心工程，总投资达125亿元，包括NBA球场、酒店会议中心、市民广场、文化展览中心、电影院、图书馆等,目前已初见雏形。项目周边配套分布图本项目长安商业中心文化展览中心酒店会议中心(已动工)电影院、图书馆行政中心(已使用)文体中心（规划在建）国际网球中心总部经济区总部经济商业服务中心部分已建成投入使用，国际网球中心、羽毛球馆等亚运配套设施已建成。地块不利因素：距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高，可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局将考虑弱化该不利因素中华园本地块500米广汕公路开创大道大观路芳草甸路科学大道受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路，接驳至科学城，全长约1.2公里。按市政建设标准建成后移交给市政管理部门，费用由受让方承担。该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。科学城117中学高点1-144.5M高点2-142.7M高点3-99.7M高点5-68.8M高点4-88.6M高点6-52.4M加油站收费站煤气站科学城板块住宅土地储备较少，07年推出限价房地块后，08年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问题，预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。板块地块编号交易日成交总价（万元）楼面地价（元/㎡)竞得人总建面（万㎡）容积率其它萝岗力康地块2007-9-174475006321广东中莱投资有限公司70.791.5-萝岗水西环地块KXC-P6-12008-11-7543551700广州峻森投资31.972.00成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高70米KXC-P6-32008-11-7253002271广州峻和投资11.141.60成交后1个月内付清价款；受90/35限制，限高54米KXC-P6-22008-11-26530002235广州锦泽房地产23.711.77成交后10日内付清土地交易价款；限高70米萝岗嘉华采石场2008-11-1242300741（含拆迁成本约900）华标集团57.071.5需负责完成6万平米拆迁面积合计--132655--66.82--水西环三地块力康项目曾于07年9月高价被中莱投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土地出让金被政府收回，此次重新出让嘉华采石场燕山地块1板块市场环境分析2项目定位思路及销售建议3项目产品建议二、市场可行性u2001-2008年，年均成交面积逾820万平方米；u其中2001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存；u2008年，由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响，首次出现新批准预售面积大于成交登记面积的现象;u2009年上半年成交火爆，4-6月单月成交均超过近两年月最高销售面积，但从7月起成交情况回稳。广州01-08年整体销售情况65176576273466667079871479590910089189258025606633,8838,5999,4664,6434,1514,2306,3145,1090200400600800100012002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年万平方米-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,000亿元批准预售成交面积成交均价年均成交面积828万平方米年均批准面积713万平方米2007-2009年广州市每月新建商品住宅成交面积走势图(单位:万平方米)01020304050607080901001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年2009以上数据来源：广州房管国土局广州住宅市场分析•08年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从08年下半年起显示出回升迹象，成交价、成交量开始回稳，但在经过09年上半年销售的井喷，09年7、8月回稳，09年1-8月，全市十区成交面积达630万平方米,含从化、增城两市达789万平方米。•09年的市场供应总体处于低位，使得09年5－8月批售比在0.3－0.7之间波动，市场关系呈现供小于求态势。563397139943942400.60.31.31.00501001500.00.51.01.5570901970.309021260.8090311009041450.709051150906740.60907650908供应面积（万平米）批售比757660715987766970585843292046436242424337525958477899921209056496574115145110126975760775209763965574826484944153924434934094700973987381088281481157210434105859766930393161099710529956991229078824494699394877993994473496776284561544455144010622942261723256135225174662551736934676310401996310579104428985887479049686884784907897782375817029773071400204060801001201401600701070207030704070507060707070807090710071107120801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907090802000400060008000100001200014000十区月签约面积（万平米）十区两市签约面积（万平米）十区月签约套数（套）十区月签约均价（元）07.1-09.8广州市场整体动态情况09.1-09.8广州市场整体(十区两市)批售比以上数据来源：易居（中国）广州住宅市场分析1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为50%；其中受华南板块供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。38%34%31%31%25%11%30%23%8%9%38%35%31%25%25%30%51%32%35%46%41%20%27%32%32%33%35%32%29%28%31%25%3%4%6%4%11%11%6%9%14%15%25%39%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%19981999200020012002200320042005200620072008远郊区近郊区新中心区传统中心区广广州州23%23%31%31%38%38%36%36%44%44%46%46%38%38%38%38%42%42%46%46%50%50%1998-2008年广州各圈层商品住宅成交占比情况经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程分类98-03年04-08年主要成交郊区板块华南板块番禺、增城、花都-清远、从化购买目的常住自住为主常住/度假类型均旺盛郊区板块产品类型自住型洋房、大众别墅别墅产品比例提升，档次品类丰富典型楼盘华南碧桂园、祈福新村广州雅居乐、凤凰城、玖珑湖广州住宅市场分析土地属性分析科学城板块具备高尚住宅区域的各项资源稀缺条件——•地段稀缺性•环境稀缺性•配套稀缺性科学城板块已成为广州客户可接受的新兴的高尚住宅板块。同时，科学城板块内已开发项目（除限价房），均为高尚住宅项目，如：•万科城——TH、情景洋房、高层洋房•保利林语山庄——独立TH、联排TH、高层洋房•保利香雪山——独立TH、双联TH、高层洋房调查项目调查子项描述文脉属性萝岗区在06年新成立定位为华南现代制造业与高新科技产业基地，将成为东部未来的城市副中心教育配套片区周边有黄陂小学、117中学、二中（省一级）以及两个外籍学校等教育配套生活配套设施东侧临近规划中的长安商业区，距离东南侧规划的中心商业区约3公里娱乐休闲配套距离南侧规划的中心文化娱乐区约2.5公里医疗配套东南侧4公里处有在建的萝岗中心医院（三甲），目前在建公共交通便利性周边有三条公交线路，规划中6号延长线将在2012年前修通至科学城私家车便利性位处广汕公路和大观路的交界处，可方便通往市区和开发区中心交通不拥堵广汕公路已拓宽，交通顺畅交通无噪音红线临路面有山体阻隔，能有效减轻大观路和广汕公路带来的噪音影响可视景观周边山林环绕，景观优秀，但南侧350米处有华侨墓园会带来心理影响距景观区距离无空气质量科学城发展高科技产业，无废气污染，且周边山林环绕，空气清新产业发展趋势科学城将被打造为一个产、学、住、商一体的多功能现代化新型科学园区。如今已聚集了国家、省、市和区的优质科技创新资源和重大科技项目，引进超过400个项目。历史接受度科学城是广州“东进”战略的重要支撑点，将打造成广州未来最适宜投资创业和生活居住的现代化生态园林城市。城市角色力康项目土地属性分析配套设施交通条件环境景观规划新居住区，生活配套齐全B交通便捷，可通达性好，无噪