长春房地产市场分1

长春房地产市场分析报告2007年5月28日汇报目录第一部分:长春印象第二部分:楼市透析第三部分:区域研究第四部分:项目概况13%16.35%10.03%14.51%14.72%050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%地区生产总值增长率长春市2002-2006年地区生产总值(单位：亿元)四大开发区的相继建立，进一步促进长春经济增长舒适的居住环境+快速发展的地区经济+政策的支持=长春房地产业应势而起长春——快速发展的城市320.4389.6460650.3950.118.98%19.95%19.65%18.31%60.877.790.4174106.616.39%20022003200420052006固定资产投资房地产投资长春市2002—2006年固定资产及房地产投资分析(单位：亿元)长春市房地产投资保持每年约20%的速度增长房地产投资所占固定资产投资比例基本持平表现出长春市房地产市场步入健康发展的轨道汇报目录第一部分:长春印象第二部分:楼市透析第三部分:区域研究第四部分:项目概况透析长春楼市，基本围绕以下四个问题：1.长春市房地产市场供需关系如何？2.商品房价格水平是否合理？3.区域分布呈现何种特征？供需关系?4.房地产市场所处阶段？供给分析——近期供给理性增长期长春市房地产市场供需关系如何？高速增长期消化吸收期供给三个阶段：长春市1999-2006年商品房施工、竣工面积分析（单位：万平方米）0200400600800100012001400商品房施工面积商品房竣工面积商品房施工面积355.7324.1646.1701539.4717.37891306商品房竣工面积154.8170.9290.5335.9243.4279.430231119992000200120022003200420052006高速增长期消化吸收期理性增长期90-144平米户型是当前长春市商品房市场主流供给分析——供给结构51%21%28%90平米以下90-144平米144平米以上2006年商品房户型结构分配长春市2002—2007年土地出让分析（单位：万平方米）144.99493.89757.8850020040060080010002004年2005年2006年2007年土地出让面积注：2007年数据为市区计划出让土地面积土地市场的日趋规范和加大放量，预示着长春市未来商品房市场供给量将持续上扬未来两年平均供给量预计在700—800万平米供给分析——未来供给2005年出让面积猛增源于“8.31大限”政策影响长春市2000-2006年商品房销售面积分析（单位：万平方米）185.3105.6136.9200.4203.5311.62700501001502002503003502000200120022003200420052006需求分析——近期需求持续增长期高速增长期低迷观望期需求三个阶段：注：2006年所售商品房部分源于2005年及之前竣工现房高速增长期低迷观望期持续增长期1.棚户区改造需求长春市将在2007、2008两年实现棚户区改造448万平方米2.居住条件改善需求2006年长春市区人口约330万人，人均居住用地面积25平米左右，按每年人均1平米速度增长，年住宅需求量预计要330万平方米3.新增人口住房需求市区新增户籍人口以及流动人口推动了未来需求的增长需求分析——未来需求在近两年土地供给快速增加，而棚户区的改造分流市场需求的情况下，供需关系将向买方倾斜长春市房地产市场供需关系如何？透析长春楼市，基本围绕以下四个问题：1.长春市房地产市场供需关系如何？2.商品房价格水平是否合理？3.区域分布呈现何种特征？价格水平?4.房地产市场所处阶段？长春市2004-2006年商品房销售价格及土地出让价格走势（单位：元/平米）223425772671760693782500100015002000250030002004年2005年2006年商品房销售单价土地出让价格在政府宏观调控下，长春市商品房价格在合理范围内受政策影响，2005年商品房价格涨幅明显，达到15.4%，2006年迅速回落；2004-2006年长春市商品房平均涨幅约9%，同期城镇居民可支配收入增速均在12%以上透析长春楼市，基本围绕以下四个问题：1.长春市房地产市场供需关系如何？2.商品房价格水平是否合理？3.区域分布呈现何种特征？分布特征?4.房地产市场所处阶段？11.40%5.55%7.23%3.41%16.42%14.83%8.61%23.82%8.74%0102030405060708090南关宽城朝阳二道绿园净月高新经济汽贸0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%可售商品住宅面积可售住宅面积比例长春市各区域可售商品住宅分析（单位：万平方米）注：截止时间2007年5月21日大盘向城市周边区域扩散以经济开发区、高新区、净月区为代表的南部新城已逐步被市场认可南部新城板块已经显现透析长春楼市，基本围绕以下四个问题：1.长春市房地产市场供需关系如何？2.商品房价格水平是否合理？3.区域分布呈现何种特征？发展阶段?4.房地产市场所处阶段？长春市区主要在售项目项目套数推售情况（套）销售量（套）销售比例均价（元／㎡）主力面积主力户型配比普通住宅项目南郡水云天二期925套92539042％5000130㎡、150㎡49%万科上东区五期高板1148070%3800120—150㎡60％长影世纪村二期二组团280套28019870％4400100-130㎡55％富苑华城四期406套40630075％3600100㎡以下68％长春明珠翡翠303套已推29095%3600130—150㎡80％大禹城邦二期582套已推44175%3300100㎡以下72％准确的市场定位完善的相关配套专业的营销管理长春市场已步入市场细分阶段在售项目取胜之道长春市房地产市场分析总结从供需关系来看，市场向买方倾斜从价格水平来看，目前商品房销售价格尚在合理范围内从区域分布来看，南部新城板块已经显现从发展阶段来看，市场已步入市场细分阶段汇报目录第一部分:长春印象第二部分:楼市透析第三部分:区域研究第四部分:项目概况高新技术产业开发区竞争优势何在？政策优势国家高新技术产业开发区内新创办的高新技术企业自获利年度起两年内免征所得税，两年后减按15%的税率征收企业所得税。产业优势高新区内年产值超千万元企业、超亿元企业分别达到190户和52户。“十一五”期间高新区累计实现出口创汇14.7亿美元,年均增长36.6%。