居民小区物业类纠纷案例

小区物业类纠纷案例•一、物业小区内常见的纠纷类型•二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定•三、物业小区常见纠纷处理原则•四、物业小区常见纠纷实际案例分析一、物业小区内常见的纠纷类型•建筑物区分所有权纠纷业主专有权纠纷业主共有权纠纷车位纠纷车库纠纷•相邻关系纠纷：用水排水、相邻通行通风、采光、日照相邻土地建筑物利用关系相邻污染侵害损害防免关系纠纷•二、解决物业小区常见纠纷的主要法律规定•中华人民共和国物权法•最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释•最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释•物业管理条例•业主大会和业主委员会指导规则•上海市住宅物业管理规定三、物业小区常见纠纷处理原则•《物权法》第八十四条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。四、物业小区常见纠纷实际案例分析•【案例1】：共有部分使用权纠纷桃花岛系本市一高档住宅小区，业主欧阳锋和黄药师系上下楼邻居。2011年4月1日欧阳为庆祝愚人节，对卫生间进行了改造，改造后不久，因排水不畅，故在未征得物业管理公司同意的情况下改动了单元楼内的下水管道。但由于缺乏专业知识、施工不当，其改动的下水管道在使用过程中出现渗漏现象，渗漏污水破坏了楼下黄家的装潢。黄找欧阳和物业管理公司多次协商未果，遂将欧阳和物业管理公司一并告上了法庭。提问：1、欧阳峰是否应为其改造行为承担责任？2、应承担怎样的责任？【案例分析】•本案是建筑物区分所有权中因“共有权”引起的纷争。•1.鉴定争议房屋部分是否属于共有部分:《物权法》第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》•第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；•（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。•建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《上海市住宅物业管理规定》•第三十九条物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；（四）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；（六）其他依法归业主共有的设施设备。•建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出前款规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。业主对于共有部分所负义务•《物权法》第八十三条【业主义务】业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》•第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。3.结论•本案中的“下水管道”系共有部分，欧阳峰的行为系属于违反规定进行房屋装修、违章改造共有部分的情形，黄可按照法律规定要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。•最后，黄的请求得到法院支持。思考：那么，欧阳峰该如何进行下水管的改造才符合本市的相关规定呢？•《上海市住宅物业管理规定》第五十一条业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。••欧阳峰还应及时与相关权利人即黄药师进行协商沟通，取得对方谅解。•总结：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。【案例2】外墙广告的问题•缥缈峰系本市一高档住宅小区，小区物业公司经理鸠摩智未经小区全体业主同意擅自于2011年以物业管理公司名义与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，约定由该广告公司出资租用该住宅临街面外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司所有，使用期为10年。而物业管理公司则将该笔外墙出租的租金收入自家口袋。得知此事后，该小区全体业主以外墙属于小区全体业主共同所有、且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，委托业主委员会主任虚竹向法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙出租的租金全部返还给全体业主。提问：•1.物业公司的做法是否合法？•2.如不合法，该如何合法操作？【案例分析】•鉴于在案例一中已经对“共有部分”作了明确阐述，故本案中不做赘述。本案中的外墙部分属于全体业主“共有部分”。•根据《物权法》第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。•决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的召开形式及要求•《物业管理条例》第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。•第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《上海市住宅物业管理规定》第四十六条利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。•本案法律关系明确，但需注意的是程序必须合法，即通过两个1/2。•如何确认通过两个1/2?【案例3】住宅小区车位产权归属更明确•2011年，业主杨过与妻子小龙女在断肠崖小区购买了一套精装修房屋，由于当时并未购置车辆也就没想到购买小区车位。然而今年6月，杨过购买神雕汽车后决定买一个车位。然而，到开发商那一咨询，吓了他一大跳：18万元一个车位。售价这么贵，租一个可以吗？物业经理金轮法王的答复是：由于该小区是高档小区，有车的家庭多，停车位比较紧张，短时期内租不到停车位。不过，地下停车位的产权归开发商所有，仍然有部分对外出售。对此，杨过有些纳闷：既然有车位为什么不能出租呢？《物权法》不是规定，小区停车位应先满足业主使用吗？提问：杨过夫妇有无权利免费使用小区停车库？•【案例分析】《物权法》第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《上海市住宅物业管理规定》第五十五条物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。•第五十六条物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。•第六十三条机动车停车场（库）的维修、养护费用由其所有人承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》•第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。•第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。•总结：提醒停车位购买者，有些开发商向业主出卖的是车位的仅仅是使用权，车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年，如果超过20年的，超过部分无效。•而有单独产权的车库，销售时与商品房一样，需要签订网上合同，将来颁发房产证。所以购买时一定要问清停车位的产权归属。谢谢大家！刘顺祺律师13761119218