马鞍山XXXX年房地产市场年报

南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼1电话：[phone]年马鞍山房地产市场年度研究报告同策咨询一区事业部2012.01南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼2电话：[phone]目录一、2011年政策回顾..........................................................4(一)政策综述..............................................................4(二)金融、货币政策........................................................5(三)税收政策..............................................................5(四)保障性住房............................................................5(五)政策总结..............................................................7二、马鞍山城建规划分析.......................................................8（一）马鞍山“十二五”规划目标..............................................8（二）马鞍山博望副城规划....................................................8（三）马鞍山城建重大信息....................................................9三、马鞍山土地市场分析......................................................14（一）一级土地市场整体分析.................................................14（二）成交结构和重点地块...................................................15四、马鞍山市商品住宅市场分析................................................16（一）商品住宅供销形势分析.................................................16（二）马鞍山2011年各板块运行特征分析......................................17（四）马鞍山2011全年马鞍山商品房成交套数前十楼盘..........................19（五）马鞍山住宅各板块2012年形势预判......................................20（六）马鞍山2012商品住宅市场形势预判......................................20五、别墅市场分析............................................................21（一）马鞍山别墅市场梳理...................................................21（二）马鞍山市别墅市场分析.................................................27六、商业办公市场分析........................................................27（一）马鞍山2011年商业类市场供销形势分析..................................27（二）马鞍山2011年商业类市场区域分布分析..................................28（三）总结.................................................................28南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼3电话：[phone]七、品牌房企分析...............................................................29（一）国内品牌房企前三季度排行榜...........................................29（二）马鞍山品牌房企研究...................................................30八、2011同策南京热销项目......................................................30九、【附件】马鞍山2011年房地产市场资讯.........................................33一、政策年量大销售冷优惠频出消费者不买账..................................33二、马鞍山楼市月度大事记...................................................35三、马鞍山市一级土地市场2011年成交明细....................................40南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼4电话：[phone]一、2011年政策回顾(一)政策综述房地产市场在2010年中央连续出台“新国十条”、“新国五条”等调控政策市场依旧一路飘红，市场各方对调控政策已经免疫的背景下进入2011年。自2011年元月起国务院及相关部门在年内陆续通过税收、金融、土地等多个层面对房地产市场进行调控，甚至不惜动用行政手段进行限购的措施强力干预房地产市场。史无前例的政策调控年正式拉开大幕。政策一：“新国八条”二套房贷首付提至60%2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、调整完善相关税收政策等8条措施(以下简称“新国八条”)，其中，在合理引导住房需求方面，会议要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。评析：国八条是目前为止最为严厉的房产调控政策，国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，今年下半年各地房地产市场量价齐跌调控影响凸显。但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。政策二：增加土地供应量2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷）。2011年，全国计划供应保障性安居工程用地和中小套型商品房用地17.13万公顷，占住房用地供应计划的78.6%，比去年提高2个百分点。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。评论：增加土地供应量，政府准备从市场源头土地供应量上对房地产价格的进行控制，通过对成本的控制调整整个市场价格的控制。在新增供应上，保障房的用地供应增长尤其较为明显。政策三：商品房销售明码标价从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。评论：明码标价主要是为了规范行业市场和整顿行业风气，房地产市场进入自我调整期。政策四：住建部下发二三线城市限购标准，限购升级扩大至二三线城市7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼5电话：[phone]并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格作一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。政策五：中央政治局坚持房产调控不动摇，为2012年楼市调控定下基调中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议，并在会议上提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。评论：在目前市场成交量大幅萎缩，部分城市房价小幅波动的情况下，未来行业仍然以调控为主线。但是随着国内宏观经济环境恶化，与地产相关的金融政策等预计明年会逐步放松，间接利好楼市发展。(二)金融、货币政策二套房首付比例提高至六成，利率提高至基准利率1.1倍对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。年内三次加息、六次上调存款准备金率央行分别在2月8日、4月5日和7月6日共三次加息，每次加息0.25个百分点，目前五年期贷款最高利率为7.05%。50万元房贷明年每月多还326元。同时年内6次上调存款准备金率，每次上调0.5个百分点，目前大型金融机构存款准备金率将达21.5%，创历史新高。3年后央行首次下调存款准备金率12月5日央行3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。房地产类贷款同比下降显著(三)税收政策上海、重庆房产税改革试点1月28日，上海、重庆颁布房产税改革实施细则。上海房产税只收增量房人均60平方米起征税率0.6%，全市上年度均价2倍以下0.4%，重庆房产税主征高档住宅税率最高1.2%主要针对独栋商品住宅、超过成交均价2倍及外地人购买的第二套房。完善房地产相关税收政策国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。会议指出，调整完善房地产相关税收政策，加快推进住房保障体系建设。会议确定了2011年改革重点工作，会议指出，调整完善房地产相关税收政策。加快推进住房保障体系建设。(四)保障性住房1、问责制南京同策房产咨询有限公司2011南京同策房产咨询有限公司版权所有南京市中央路276-1号易发五洲大厦8楼6电话：[phone]问责制1000万套保障房签订“军令状”2月24日，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。地方政府在2011年的保障性安居工程建设任务，必须在10月31日前开工建设。住建部将联合监察部、审计署等部门组成联合检查组进行检查，对于未能按期开工的地方政府