工程部质量文件(古北物业)

1上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-01机电设备管理总则版次：A/0页码：2-1生效日期：2007.2.11.0目的保证物业管理公司管辖的所有为住户提供物业管理服务的机电设备满足服务要求。2.0适用范围适用于小区工程部所有机电设备的管理。3.0职责3.1维修工负责机电设备的维修保养。3.2工程主管负责维修保养工作的指导、监督及外委修理工作的联系。4.0工作程序4.1工程主管每年12月制订下一年度各系统的《设备年度保养计划》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。4.2工程主管每月25日前制订上报下一月的《工程部月度工作计划》。4.3工程部维修工按检查保养计划和各项工作规程对设备进行定期保养、维修及质量记录，并在日常巡检中，对设备的运行状态在相应的机房巡检表中作详细记录。4.4设备在运行过程中出现故障，工程主管应组织力量及时予以修复，并填写《设备事故（故障）报告》；小型设备维修及零部件更换情况记录于《设备维修记录单》，大型设备维修及零部件更换和改造情况同时记录于《设备登记卡》，若维修工不能解决需外部维修时，应由工程领班先填写《设备（机具）外委维修申请表》，送工程主管审核后上报管理处，经管理处经理批准后，由工程部联系落实维修单位。维修后，应由工程领班负责对设备功能进行检定。4.5需外购的设备或器具，应由工程领班填写《设备（机具）购置申请表》送工程主管主管审核后报管理处经理批准后再进行采购。4.6对不能修复的设备或修复费用超过设备价值50%以上的需由工程领班填写《物品报废申请表》，送工程主管审核后，上报管理处经理和公司财务主管批准。报废的设备应在《设备登记卡》备注中记录报废日期。4.7工程主管对设备的维修保养进行督促实施，并每月抽查，发现问题应及时组织力量予以纠正，工程领班每月初收集上一月的设备机房巡查记录和维修保养记录，整理归类编目后，汇总于《质量记录档案》并归档。4.8外来人员进入设备机房，应经工程主管或工程领班批准，由维修工陪同，方可进入现场，并登记在《机房外来人员登记表》上。4.9工程部对主要机电设备建立台帐，填写《设备登记卡》和《设备台帐》。机电设备图纸和技术资料原件（或第一次复印件）由客服部资料管理员统一保管，借阅时需办理借阅手续，填写《文件/资料借阅登记表》。5.0相关质量记录：5.1《设备年度保养计划》5.2《设备事故（故障）报告》5.3《设备维修记录单》5.4《设备登记卡》5.5《设备（机具）外委维修申请表》5.6《设备（机具）购置申请表》5.7《物品报废申请表》5.8《设备台帐》2上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-01机电设备管理总则版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.15.9《文件/资料借阅登记表》5.10《机房外来人员登记表》5.11《质量记录档案》5.12《电梯机房巡查记录》5.13《高压用户站巡查记录》5.14《配电房巡查记录》5.15《水泵房巡查记录》5.16《工程部月度工作计划》（非格式化）3上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-1生效日期：2007.2.11.0目的以“提供优质、高效服务”的宗旨为住户排优解难，做到责任明确，收费合理，住户满意。2.0适用范围住户的房屋保修，有偿服务、房屋本体公共设施的日常维修养护。3.0职责3.1工程部维修工和客服部装修管理员负责对房屋状况进行巡查，并接受用户的投诉，对发现的异常情况及时向上级汇报。3.2工程部维修工负责一般性小修项目的养护和维修工作。3.3专业维修公司负责中、大修项目的维修。3.4工程主管负责项目的检查及验收。4.0工作程序4.1保修工程4.1.1保修原则：工程部通知开发商并组织施工单位进行维修，维修费用由开发商从施工单位保修款中扣除。4.1.2保修范围：由于安装施工质量和材料质量原因引起的设备设施保修。由于住户在使用、装修过程中人为造成的损坏、对原结构及管线进行改动引起的质量问题，易损易耗品的非质量原因的损耗不属于保修范围。4.1.3保修期限：根据开发商与施工单位签订的相关工程合同的有关规定执行。4.1.4维修到位时间按《上海市住宅物业服务分等收费标准》中的五级服务标准所规定的时间执行，如遇特殊情况，需与业主协调解决。4.1.5在保修期内发现的问题，由工程部协调开发商或联系施工单位，并填写《设备设施报修单》、《设备维修记录单》，在双方约定时间内维修好，如不能按时完成，要上报管理处经理并发函开发商要求进行整改。如遇重大质量问题，要立即上报管理处经理并发函开发商。4.2住户室内维修4上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-2生效日期：2007.2.14.2.1工作流程图接住户故障报修管理处开具维修工作记录单，确定维修性质工程部在维修工作记录单上签收准备必要的工具材料不能完成完成不能完成住户不在时，在门上粘贴留言卡住户在时，轻敲门3下或按门铃，住户同意后入内管理处联系住户再次约定维修时间向住户了解实际报修事项，检查故障点、报价开始维修工作向住户解释不能当场完成的原因住户自行购置的设备故障或其他原因需住户联系有关设备供应商予以维修的故障住户验收满意后在报修单上签收，维修人员签名向住户交代何时能完成该项维修工作清理维修现场、收费准备必要的工具材料，查阅有关维修资料向住户解释，通知住户联系有关承造商或供应商费用上缴出纳维修内容登录维修簿收据返回住户维修单返回服务部5上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-02工程维修管理工作规程版次：A/0页码：3-3生效日期：2007.2.14.2.2工作规程a.由住户向管理处报修。b.白班由客户接待、夜班由监控岗接住户报修，详细询问并在《维修工作记录单》上准确填写报修户室号、报修人、联系电话、报修内容、接报时间及接报人，然后用对讲机通知维修工具体维修内容和户室号。c.维修工接报后在十分钟内前去接单，在《维修工作记录单》上填写接单时间和接单人。若有工作赶不到，应告知原因和延迟到达时间，由客户接待或监控岗向住户作解释。d.维修工根据维修内容准备必要的工具和材料，在二十分钟内或住户约定时间到达维修现场。e.维修工到达住户家后应先轻敲门或轻按门铃，经住户许可后方能入内，住户不在时，应留下《留言卡》，并通知客服部联系住户预约下次维修时间，若为空置房，经客服部确认，可单独入内。f.当判定维修项目属有偿维修时，根据有偿维修服务的收费标准告知住户。g.住户认同维修价格后进行维修，住户不同意该价格，维修工在《维修工作记录单》上注明原因，交住户签名。h.因材料不足或其他原因暂不能维修的，应向住户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在《维修工作记录单》上，与下一班做好有关交接工作，并向工程主管汇报。i.因住户自购设备故障、无法维修的应详细向住户说明原因，由住户联系其设备供应商来进行维修，同时将情况记录在《维修工作记录单》上交住户签名。j.维修时应注意做好现场周围物品的防护和遮盖，维修后应清洁现场。k.故障修复后，住户验收合格，维修工在《维修工作记录单》上填写维修完成情况、完成时间、完成人、用材情况、收费金额，请住户签名确认。l.属有偿服务的，住户愿意可由维修工代收维修费用交客服部收银员，否则由收银员负责向住户收取，并提供收据。m.维修工在完成的《维修工作记录单》上签名，交工程主管复核签名，工程领班负责把维修内容登记在《维修接报记录（工程部）》上。n.《维修工作记录单》返还客服部后，一联整理归档，一联交收银员。o.客服部每天对已完成的《维修工作记录单》进行回访，发现住户不满意的应追查责任。5.0相关质量记录：5.1《设备设施报修单》5.2《设备维修记录单》5.3《维修工作记录单》5.4《维修接报记录（工程部）》5.5《留言卡》6上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-03低压供配电设备保养维修规程版次：A/0页码：2-1生效日期：2007.2.11.0目的及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。2.0适用范围适用于低压设备及附属设备的维修保养工作。3.0职责3.1工程部维修工负责机电设备的维修保养；3.2工程领班负责检查监督工作；3.3工程主管负责对维修保养工作进行指导，监督及外委修理的联系工作。4.0工作程序4.1供配电维修保养工作程序4.1.1工程主管每年12月制订下年度《设备年度保养计划》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。4.1.2工程主管每月根据《设备年度保养计划》分解编制保养工作计划。4.1.3低压配电柜设备由维修工负责维修保养。4.1.4维修保养过程中应遵守安全操作工作程序，停电管理工作程序。4.1.5维修工每月进行维修保养，并做好《设备设施保养记录》、《配电柜保养记录》等维修保养情况记录。小型设备维修及零部件更换情况记录于《设备维修记录单》，大型设备维修及零部件更换与改造情况同时记录于《设备登记卡》。4.1.6低压供配电设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应做好书面记录，上报工程主管，限期解决。4.1.7凡是夜间发生的，不影响业户生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由白班维修工进行维修，但必须记录于《工程部值班记录》，并做好相应的措施。4.2保养内容4.2.1每年对低压配电房内的低压配电柜进行一次全面检修保养。4.2.2每年对高压设备进行一次电试。4.2.3每年对高压用户站内的干式变压器、电容器柜进行一次全面检修保养。4.2.4配电房和高压用户站每月保洁一次，保持室内清洁、干净。4.2.5低压配电柜的保养a.对低压配电柜进线及接线柱进行检查，不能有烧灼、松动等状况。b.对电压表进行检查，运行是否正常。C.对电压表进、出线进行检查，不能有烧灼痕迹。d.对各路熔芯及附件进行检查，不能变色，安装必须牢固。e.对空气开关进行检查，闭合、开启声音是否正常。f.对空气开关的接触点进行检查，有无灼伤痕迹。g.对空气开关的接线点进行检查，有无松动。h.对机柜内外进行灰尘清扫，保护设备正常工作。i.对进、出线进行电压、电流检查，要求线电压380V±10%，相电压220V±10%。j.对避雷接地电阻进行摇表测试，要求接地电阻＜10Ω，保护接地电阻＜4Ω。k.对设备绝缘电阻进行测试，要求设备绝缘电阻＞0.5MΩ。l.对低压配电柜标签、标识及门、玻璃进行密封检查。m.对主、备电源进行切换检查。4.2.6干式变压器的保养7上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-03低压供配电设备保养维修规程版次：A/0页码：2-2生效日期：2007.2.1a.全面清扫、擦拭，做到无积灰、油垢。b.全面紧固螺栓连接部分，要求牢固无松动。c.测量绕组直流电阻和线圈绝缘电阻，保证三相电阻平衡（相间差别不大于三相平均值的4%，线间差别不大于三相平均值的2%）。d.校验继电器功能是否正常。e.清扫、检查高压负荷开关，动作正常，安装牢固，无缺损。f.检查室内照明、通风、消防设施是否功能正常。5.0相关质量记录：5.1《设备年度保养计划》5.2《设备设施保养记录》5.3《配电柜保养记录》5.4《设备维修记录单》5.5《工程部值班记录》5.6《设备登记卡》5.7《干式变压器保养记录》8上海新古北物业管理有限公司文件编码：GT/MD-E-04高、低压配电设备运行管理规程版次：A/0页码：3-1生效日期：2007.2.11.0目的保证供配电设备的安全运行。2.0适用范围适用于高、低压配电及附属设备的运行管理。3.0职责3.1维修工负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录工作。3.2工程领班负责对上述工作的检查监督。3.3工程主管负责对设备的综合管理和上述工作的检查和指导。3.4客户部负责向有关用户发书面停电通知，并做解释工作。4.0工作程序4.1维修工巡查工作程序4.1.1负责清洁配电房环境卫生4.1.2每天对高压配电柜巡视一次。对低压配电柜两天巡视一次，记录高压用户站设备运行数据（变压器、温度、电流、电