市场项目定位及物业发展报告75p前期策划

……奥特莱斯建材城项目定位报告……2013年1月5日……奥特莱斯建材城第二部分：项目定位篇第三部分：项目价值篇第四部分：概念规划篇第五部分：城市价值篇第一部分：项目分析篇……奥特莱斯建材城……市市场分析……市房产市场分析一项目分析……市家居市场分析……奥特莱斯建材城……市额敏县和布克赛尔蒙古自治县托里县……县乌苏市……市位于新疆维吾尔自治区西北部、准噶尔盆地西北边缘的……盆地，总面积4356.6平方公里。西北部与哈萨克斯坦共和国接壤，东与额敏县毗连，南与裕民县相邻。东距自治区首府乌鲁木齐市530公里，西距国家一类口岸——巴克图口岸直线距离仅12公里，是中国距离边境最近的开放城市之一，巴克图口岸是中国最近的陆路通商口岸之一，已有200多年通商历史。……市三面环山，向西开口，南部沼泽洼地，星罗棋布，形成闻名的库鲁斯台大草原，总面积389万亩，是全国第二大平原草原。……市全市总人口17万人，有汉、哈、回、维吾尔、达斡尔、俄罗斯等25个民族组成，少数民族人口占36%。全市辖5乡1镇4场，146个行政村，3个街道办事处，1个边境经济合作区，1个牧民社区，辖区总面积4356.6平方公里，实际耕地面积125万亩，草场面积516.9万亩。城市发展……奥特莱斯建材城……市紧紧围绕经济发展的政策、围绕经济发展的结构、围绕经济发展的动力、围绕经济发展的空间，通过深入调研、科学论证，客观分析发展劣势和优势，在……市第六次党代会上，科学提出了坚定不移地走“农业稳市、工业富市、边贸活市、科教兴市、人才强市”的发展道路和努力建设“绿色……、人文……、人居……、和谐……”的奋斗目标。科学确定了“一轴、两线、三个中心”的农业产业空间布局，粮食综合生产能力显著提高。按照“北抑南拓、东调西移”的城市发展要求，以建设生态人居城市为目标，科学规划城市发展布局，提高城市绿化、净化、硬化、亮化和管理规范化水平。五年来，累计投资2.25亿元，新建和改扩建了闻琴路、左公路一期、伊宁东路、建新路、塔尔巴哈台路、长青路等城市主次干道，城市道路总里程达到86.4公里,城市骨架不断拓宽。坚持“西出才能东联”的发展思路，按照“政府引领、企农联动，依托口岸、贸易先行，建好基地、规范市场，形成桥墩、西出东联”的贸易模式，科学提出塔尔巴哈台经济圈战略构想。城市化是现代化的重要标志，也是经济发展的强大动力。要紧紧围绕打造塔尔巴哈台经济圈的远景规划和建设“辐射……盆地和哈萨克斯坦东部区域中心城市”这一目标，高起点规划、高水平建设、高效能管理，全力推动城市面貌大变样，城市品位大提升。城市规划……奥特莱斯建材城“十一五”末，全市实现地方生产总值41.62亿元，较“十五”末增长2.26倍，年均增长14.50%，其中第一产业实现增加值8.1亿元，较“十五”末增长1.85倍，年均递增8.10%，第二产业实现增加值11.65亿元，较“十五”末增长2.9倍，年均递增21.10%，第三产业实现增加值21.87亿元，较“十五”末增长2.18倍，年均递增14.10%，经济总体实力明显增强。产业结构调整实现了历史性的重大突破，三次产业比重由2005年的24：22：54调整为19：28：53。地方财政一般预算收入达到1.71亿元，较“十五”末增长2.48倍，年均增长20%，财政支撑能力明显增强。累计完成全社会固定资产投资42.88亿元，是“十五”的1.9倍，年均增长21.70%。招商引资到位资金达到4.28亿元，年均增长15.30%；完成边贸进出口总额8.10亿美元，较“十五”末增长3.8倍，年均增长30.75%。“十一五”……市生产总值和固定资产投资完成情况国民经济持续稳定发展综合经济实力明显增强……奥特莱斯建材城工业经济总量不断扩大，拉动经济增长的能力不断增强。2010年全市工业企业实现增加值8.01亿元，五年年均增长30%，工业增加值占GDP的比重由2005年的10.3%，提高到2010年的19.3%。三次产业结构从2005年的24：22：54，调整为2010年的19：28：53，二产比重逐年提高，工业在二产中的比重提高至69%，工业逐渐成为拉动二产的中坚力量。一批产业化带动较强的工业企业开始显露头角，成为拉动工业经济的骨干力量。截止2010年底全市各类所有制工业企业已达658家，规模以上工业企业增加到12家。工业结构日趋合理，绿色农副产品加工产业逐渐形成。制造业占总商品生产增加值的比重从2005年的17.3%，提高到2010年的33%，提高了15.7个百分点。特别是近五年我们通过项目带动、企业融资等方式，先后投入近1亿元用于提高企业技术装备水平，目前企业的生产工艺和生产能力显著提高，并初步形成了集粮油加工、畜产品加工、特色农产品加工、酿酒、食品饮料、建材并举的工业体系。新型工业化进程不断推进特色产业体系逐渐形成……奥特莱斯建材城国民经济和社会发展“十二五”预期目标是：到2015年，实现地方生产总值116亿元，年均增长20%。其中第一产业增加值13亿元，年均增长8%；第二产业增加值55亿元，年均增长33.08%（其中工业增加值42亿元，年均增长35.93%；建筑业增加值13亿元，年均增长25.76%）;第三产业增加值48亿元，年均增长14.50%；三次产业结构比重调整为11：47：42。全社会固定资产投资42亿元，年均增长25%；地方财政一般预算收入4.3亿元，年均增长20%；进出口总额达到25亿美元,年均增长25%；农牧民人均纯收入12000元，城镇居民人均可支配收入31000元；居民消费价格指数102%，社会消费品零售总额17亿元，年均增长13.1%。“十二五”预期目标……奥特莱斯建材城城乡抗震安居工程、廉租房建设全面推进，保障性住房制度不断完善。农牧民人均纯收入达到8584元，较2005年增加4188元，年均增长14.32%；城镇居民人均可支配收入达到11600元，较2005年增加3176元，年均增长6.6%；解决了420户1890名特困人口温饱问题，1230户5535名低收入人口实现脱贫。各项社会事业全面发展人民生活水平不断提高……奥特莱斯建材城……市市场分析……市房产市场分析一项目分析……市家居市场分析……奥特莱斯建材城……市今年整体开发量较小，主要的市场供应来自……各个单位集资建房，目前到商品房的过度阶段，近年来公务员、单位集资房已经释放了城区居民的住宅消费潜力。……市现有开发项目不多，均为小量开发。新建商品房住宅在售有6个项目，整体均价为3150元/㎡，……市的房地产市场目前尚处于引导期。序号项目名称项目地址开发企业物业类型项目层数总建面（万㎡）销售均价（元/㎡）面积区间（㎡）销售率（%）1康泰·丁香花园真理街2号路沙雅丰茂房产多层6F10333085-13190%2在水一方哈尔东路西侧新疆南鑫汇丰房产多层小高层6F/11F38300065-11470%(一期)3塔南新天地塔尔巴哈台路新疆中邦房产多层6F8320065-110100%（一期）二期蓄客4北基新城闻琴路与天元路交汇处新疆北基房产多层6F10330080-12030%5塔农步行街文化路阿克苏新农房产高层商业28F5住宅：3300商业：一层18800二层5000三层300084-132住宅100%商业70%6铭城雅苑南环路正塔房产多层6F22未定未定——整体市场分析……奥特莱斯建材城地理位置……市塔尔巴哈台路与312国道交汇处开发商中邦房地产开发有限公司占地面积（㎡）45197.7容积率1.77总建（㎡）8万总栋数13栋绿化率36%面积区间65-110销售均价3200优势新规划优势，新修道路，市政有图书馆、体育馆等配套劣势目前尚未有公交线路，户型产品设计不合理；项目地块周边生活机能不健全。地理位置南环路开发商……地区正塔房地产开发有限公司占地面积（㎡）141935.5容积率1.55总建（㎡）22万绿化率35.4%销售均价——优势超大楼间距，采光充足劣势交通不便，生活配套不完善塔南新天地铭城雅苑重点项目分析……奥特莱斯建材城……市市场分析……市房产市场分析一项目分析……市家居市场分析……奥特莱斯建材城项目周边现状……奥特莱斯建材城2011年全国规模以上建材家居卖场约为3500家，全年销售额达1.28万亿元，同比增长16.34%，增速比上年回落5.64个百分点。全年景气度最高值为5月的121.29，比上年最高值(仍是5月)下降了13.61点，今年景气度最低值为2月的81.5，具有可比性的3月为98.16，比上年同期下降1.84点，值得一提的是：2010年1月BHI仅为85.74，同比下降了15.13%，且环比下降了18.9%，大有雪上添霜之意。建材家居市场也出现了新的亮点。一是大型建材家居市场加快了扩张的脚步，如红星美凯龙、居然之家、金盛集团、集美家居、富森美等家居企业都纷纷在各地抢占地盘扩容开店，即抢占了市场，也意在商业地产；二是大型建材家居生产企业开始试水专卖店或直销店，从而加强品牌建设与诚信建设；三是电子商务的崛起，网上开卖建材家居产品，似有星星之火之势。2011年建材家居市场回顾……奥特莱斯建材城一是转变经营思路，将散户销售向配套供应方面转型，吃住保障房这块大蛋糕；二是加强服务创新，引进装修设计与施工，激发、诱导存量房户(旧房)的再装修。2012年2月北京市出台家具以旧换新政策，也许是个信号，拉动内需的政策可能还会陆续出台；三是通过兼并重组、加盟，使企业抗压能力增强，也便于大家抱团取暖，一旦经济形势发生变化，则可暴发后劲。四是借国家将召开全国流通工作会议及相关政策出台的东风，抓好诚信建设，做好品牌宣传，练好内功，也可立于不败之地。2013年建材家居市场前瞻……奥特莱斯建材城全国家居装饰装修的总产值大约有8000亿元，而家居饰品的年消费能力可达到2000-3000亿元，而且每年20%-30%的速度增长，随着人们生活水平的不断提高，个性化家居饰品的市场越来越大。主要消费群体是20-40岁阶段的城市人群。主要消费群体集中在中高产阶层。产品消费量调查……奥特莱斯建材城……市的家居用品市场现状：存在品种少、质量差、流通慢、价格高、品牌少、档次低、分布比较散、不够集中、市场乱的初级发展阶段；居民购买起来不方便。现有的家居市场没有特色。随着……城市化进程的加快，居民生活水平的不断提高，住宅条件的不断改善使得居民在家居装潢上舍得投资其购买家居的能力不断增强，家居市场发展空间巨大，因此急需建一个品牌化、专卖化、规范化、产业化的品牌市场来引领消费市场。……家居市场发展现状……奥特莱斯建材城据权威机构统计，一个10万人口的城市，家居饰品的年消费能力不低于1000万。随着城市化建设，人民生活水平的提高，装饰性的投资将逐步加大，专家认为居室的陈设将成为家装的重要组成部分要超过整个设计含量的30%,更多的人准备将装修费省下来，用以购买能让家充满个性和情趣的装饰品。时尚、品质、个性，越来越成为个人家居生活中不可或缺的重要主题，国内家饰是的需求空间在强劲的消费拉动下，变得空前宽广。……市的家居用品市场家饰专营几乎完全空白，为数极少的商场专柜，又存在品种单一、产品陈旧落后，价格昂贵等种种弊端。建材和家居商场良秀不齐，没有特色和卖点市场混乱和无序给消费者一种无所适从的感觉。……家居市场发展趋势……奥特莱斯建材城项目周边没有形成纯粹的中心商业圈，商业形态较为杂乱；家居建材市场商业正面临着重新洗牌，升级换代的历史变革期；周边路网建设完善，为商业提供便利条件；旧商业模式处于退隐阶段；商家资源方面，定位相关产业的市场已初具规模。因此建议项目引进类似月星家居、红星美凯龙家居等专业品牌商场。这样不但有自己的招商标准和家居档次、品味和服务上各具特色。在商场内形成家居精品商业街，带动了整个商场的人气和人流。……家居市场发展趋势……奥特莱斯建材城第二部分：项目定位篇第三部分：项目价值篇第四部分：概念规划篇第五部分：城市价值篇第一部分：项目分析篇……奥特莱斯建材城占位“新中心”，代言城市和区域形象标杆——树立新地标，聚焦全城影响价值标杆——聚合城市功