海南鲁能城休闲地产项目发展建议书_68P_麦肯锡

打造中国特色休闲地产第一打造中国特色休闲地产第一打造中国特色休闲地产第一打造中国特色休闲地产第一品牌品牌品牌品牌，，，，成为国际休闲地产供成为国际休闲地产供成为国际休闲地产供成为国际休闲地产供应商应商应商应商海南鲁能城管理有限公司2009年9月23日机密和专有未经麦肯锡许可，任何对此资料的使用严格禁止项目建议书1|McKinsey&Company▪国内外休闲地产行业的丰富经验国内外休闲地产行业的丰富经验国内外休闲地产行业的丰富经验国内外休闲地产行业的丰富经验：：：：平均每年开展近250个房地产相关项目，其中大部分涉足休闲地产▪广泛服务于地产行业的领军企业广泛服务于地产行业的领军企业广泛服务于地产行业的领军企业广泛服务于地产行业的领军企业：：：：与业内领军企业保持长期战略合作关系，以中国举例，和领先的地产开发商、大型央企的房地产公司等都有多次合作▪直接参与多个标志性项目直接参与多个标志性项目直接参与多个标志性项目直接参与多个标志性项目：：：：在全球各地的许多标志性项目、区域规划等广泛参与，如上海南京路、深圳大鹏半岛等说明说明说明说明无与伦比的国际无与伦比的国际无与伦比的国际无与伦比的国际国内地产国内地产国内地产国内地产/区域区域区域区域规划咨询经验规划咨询经验规划咨询经验规划咨询经验全球第一咨询品全球第一咨询品全球第一咨询品全球第一咨询品牌和中国管理咨牌和中国管理咨牌和中国管理咨牌和中国管理咨询业绝对领先者询业绝对领先者询业绝对领先者询业绝对领先者全面长期的能力全面长期的能力全面长期的能力全面长期的能力建设合作伙伴建设合作伙伴建设合作伙伴建设合作伙伴对中国经济和消对中国经济和消对中国经济和消对中国经济和消费行为的深刻洞费行为的深刻洞费行为的深刻洞费行为的深刻洞解和前瞻分析解和前瞻分析解和前瞻分析解和前瞻分析合作关键资质合作关键资质合作关键资质合作关键资质麦肯锡是海南鲁能城最佳的长期战略合作伙伴麦肯锡是海南鲁能城最佳的长期战略合作伙伴麦肯锡是海南鲁能城最佳的长期战略合作伙伴麦肯锡是海南鲁能城最佳的长期战略合作伙伴资料来源：麦肯锡公司1235真正全球一体化真正全球一体化真正全球一体化真正全球一体化的服务模式的服务模式的服务模式的服务模式4▪全球一体化的工作模式全球一体化的工作模式全球一体化的工作模式全球一体化的工作模式：：：：麦肯锡全球只有一个利润中心，这样能够最大程度地发挥麦肯锡公司全球经验的积累，随时调动全球的最佳资源▪全球第一战略管理咨询品牌全球第一战略管理咨询品牌全球第一战略管理咨询品牌全球第一战略管理咨询品牌：：：：拥有无与伦比的人才库，过去五年在全球各地开展涵盖各行业的18,200多个项目▪大中华区遥遥领先大中华区遥遥领先大中华区遥遥领先大中华区遥遥领先：：：：我们在大中华区的管理咨询业中，规模比排名第2和第3的咨询公司总合还大；在影响力上处在绝对领导地位▪独特的管理分析工具独特的管理分析工具独特的管理分析工具独特的管理分析工具：：：：麦肯锡拥有在战略、组织架构、国际化、并购及并购后整合等各个层面专有的管理/分析工具▪全面长期能力建设合作伙伴全面长期能力建设合作伙伴全面长期能力建设合作伙伴全面长期能力建设合作伙伴：：：：致力于客户能力建设和培养，全方位的咨询服务/团队（包括IT、运营等）针对客户亟需提升的能力短板提供持续最佳支撑▪独有的专业研究机构独有的专业研究机构独有的专业研究机构独有的专业研究机构：：：：麦肯锡全球研究院持续对宏观经济进行跟踪研究，并对中国城市化、节能减排等关键议题做出深入的研究▪持续地对市场前景和消费行为进行判断和分析持续地对市场前景和消费行为进行判断和分析持续地对市场前景和消费行为进行判断和分析持续地对市场前景和消费行为进行判断和分析：：：：麦肯锡中国消费者中心定期组织大规模的中国消费者调研，深刻理解消费者行为、偏好和购买因素2|McKinsey&Company麦肯锡是全球和中国管理咨询领域遥遥领先的公认第一品牌麦肯锡是全球和中国管理咨询领域遥遥领先的公认第一品牌麦肯锡是全球和中国管理咨询领域遥遥领先的公认第一品牌麦肯锡是全球和中国管理咨询领域遥遥领先的公认第一品牌468153中宏无意见埃森哲波士顿其他5博斯艾伦2罗兰贝格2毕博2北大纵横54545454麦肯锡麦肯锡麦肯锡麦肯锡中国最受欢迎咨询公司中国最受欢迎咨询公司中国最受欢迎咨询公司中国最受欢迎咨询公司：：：：对职业经理人的调查对职业经理人的调查对职业经理人的调查对职业经理人的调查受调查的中国职业经理人比例受调查的中国职业经理人比例受调查的中国职业经理人比例受调查的中国职业经理人比例（百分比）2002002002009999年年年年VVVVaultaultaultault全球管理咨询公司排名全球管理咨询公司排名全球管理咨询公司排名全球管理咨询公司排名资料来源：世界经理人(2007年6月),Vault麦肯锡麦肯锡麦肯锡麦肯锡波士顿博斯艾伦罗兰贝格埃森哲摩立特贝恩3|McKinsey&Company麦肯锡在全球休闲地产麦肯锡在全球休闲地产麦肯锡在全球休闲地产麦肯锡在全球休闲地产/区域规划方面业绩卓越区域规划方面业绩卓越区域规划方面业绩卓越区域规划方面业绩卓越部分客户举例资料来源：麦肯锡公司娱乐娱乐娱乐娱乐零售零售零售零售会展会展会展会展餐饮餐饮餐饮餐饮交通交通交通交通住宿住宿住宿住宿涉及内容涉及内容涉及内容涉及内容Name亚洲亚洲亚洲亚洲





上海南京路


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LondonOlympics

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Madinaty,Egypt

武汉中央商务区JebelAliAirportCity项目名称项目名称项目名称项目名称中东中东中东中东欧洲和美洲欧洲和美洲欧洲和美洲欧洲和美洲






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EconomicCities,KSA





九龙城4|McKinsey&Company内容内容内容内容▪项目的背景和目标项目的背景和目标项目的背景和目标项目的背景和目标▪建议的项目工作方案▪项目团队和紧密协作的工作方式▪麦肯锡资历5|McKinsey&Company海南鲁能城在过去几年发展良好海南鲁能城在过去几年发展良好海南鲁能城在过去几年发展良好海南鲁能城在过去几年发展良好，，，，并确立了高远的企业目标并确立了高远的企业目标并确立了高远的企业目标并确立了高远的企业目标▪已投资开发鲁能山海关等四个项目，产品覆盖公寓、别墅、花园洋房、商业等多种类型▪规划总占地面积达19平方公里，是海南拥有土地储备和开发规模最大的企业▪首创休闲地产界“特1号”服务产品“客服通”▪实施6大全心服务体系▪打造中国特色休闲地产第一品牌▪做国际休闲地产供应商规模领先规模领先规模领先规模领先注重服务注重服务注重服务注重服务目标远大目标远大目标远大目标远大6|McKinsey&Company挑战挑战挑战挑战机遇机遇机遇机遇对于未来的发展充满机遇对于未来的发展充满机遇对于未来的发展充满机遇对于未来的发展充满机遇，，，，但也有一系列战略议题需要进一步梳理但也有一系列战略议题需要进一步梳理但也有一系列战略议题需要进一步梳理但也有一系列战略议题需要进一步梳理▪中国消费者度假游的比重持续增长▪海南作为中国唯一的热带地区，具有独特优势和吸引力▪地产投资涌越，市场容量增长迅速▪以住宅为主的休闲地产已具备相当规模，真实需求有待进一步确认▪竞品的相似程度较高，需要定义差异化的竞争/业务模式▪大型综合开发资金需求大，整体回报不高海南鲁能城应如何把握机遇海南鲁能城应如何把握机遇海南鲁能城应如何把握机遇海南鲁能城应如何把握机遇，，，，脱颖而出脱颖而出脱颖而出脱颖而出，，，，打造中国休闲地产打造中国休闲地产打造中国休闲地产打造中国休闲地产的第一品牌的第一品牌的第一品牌的第一品牌？？？？初步7|McKinsey&Company资料来源：中国旅游统计年鉴；文献检索；麦肯锡分析中国消费者的旅游形态已逐渐由观光游向度假过渡中国消费者的旅游形态已逐渐由观光游向度假过渡中国消费者的旅游形态已逐渐由观光游向度假过渡中国消费者的旅游形态已逐渐由观光游向度假过渡%7022211918181818欧美平均水平0706050403022001中国中国中国中国度假游占旅游人次的比例度假游占旅游人次的比例度假游占旅游人次的比例度假游占旅游人次的比例8|McKinsey&Company赴海南游客人次赴海南游客人次赴海南游客人次赴海南游客人次万人+10%p.a.国际国内082,060061,846071,605051,51620041,4039.433.5年复合增长率年复合增长率年复合增长率年复合增长率%战略效应初显战略效应初显战略效应初显战略效应初显作为中国唯一的热带地区作为中国唯一的热带地区作为中国唯一的热带地区作为中国唯一的热带地区，，，，海南省具有海南省具有海南省具有海南省具有“国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛”的独特优势的独特优势的独特优势的独特优势•改革创新提供机制体制保障–从政府部门、行业组织、专业机构三个层面改革旅游体制推动旅游业发展•完善配套政策体系参与国际竞争–通过发展国际旅游通行规则，实施国际化国际化国际化国际化旅游管理和服务的行业标准旅游管理和服务的行业标准旅游管理和服务的行业标准旅游管理和服务的行业标准建立国际旅游岛的配套政策体系•对旅游要素进行国际化改造–以国际化理念保护和开发自然生态环境自然生态环境自然生态环境自然生态环境–加强文明教育、旅游意识教育等提升社会社会社会社会文化环境文化环境文化环境文化环境–开发促进形成海南旅游餐饮和美食品牌旅游餐饮和美食品牌旅游餐饮和美食品牌旅游餐饮和美食品牌–建设高档度假酒店群高档度假酒店群高档度假酒店群高档度假酒店群，开发“大景区大景区大景区大景区+风情风情风情风情小镇小镇小镇小镇”的旅游模式的旅游模式的旅游模式的旅游模式–完善旅游交通体系，扩展“香港香港香港香港+海南海南海南海南”、、、、“商务购物商务购物商务购物商务购物+海岛度假海岛度假海岛度假海岛度假”等等等等“一程多站一程多站一程多站一程多站”的旅的旅的旅的旅游合作模式游合作模式游合作模式游合作模式–完善旅游购物地点，发展旅游购物免税店旅游购物免税店旅游购物免税店旅游购物免税店•资金投入计划促进旅游发展–通过发行旅游彩票、旅游债券、旅游产业基金、旅游股票以及资本市场上的其他融资形式，建立海南旅游发展和创业基金资料来源：文献检索；海南统计局海南海南海南海南“国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛国际旅游岛”战略战略战略战略9|McKinsey&Company房地产投资房地产投资房地产投资房地产投资高尚住宅投资高尚住宅投资高尚住宅投资高尚住宅投资这样的优势在本轮经济危机中这样的优势在本轮经济危机中这样的优势在本轮经济危机中这样的优势在本轮经济危机中，，，，由海南房地产的一支独秀所显现由海南房地产的一支独秀所显现由海南房地产的一支独秀所显现由海南房地产的一支独秀所显现资料来源：国家统计局2009年年年年1-7月同比增速月同比增速月同比增速月同比增速百分比1247全国平均海南858全国平均海南10|McKinsey&Company然而必须清醒的看到然而必须清醒的看到然而必须清醒的看到然而必须清醒的看到，，，，以住宅为主要业态的以住宅为主要业态的以住宅为主要业态的以住宅为主要业态的“休闲休闲休闲休闲”地产在目前发展阶段仍地产在目前发展阶段仍地产在目前发展阶段仍地产在目前发展阶段仍面临挑战面临挑战面临挑战面临挑战事实观察事实观察事实观察事实观察挑战一挑战一挑战一挑战一真实需求有待确认▪世界代表性的度假胜地大多以旅游设施为主，纯住宅物业占比较小▪三亚、海口等海南主要开发区域住宅供应已超过酒店、度假村规模挑战二挑战二挑战二挑战二竞争雷同▪多个竞争项目（如半山半岛、清水湾、公主湾、宝莲城）业态雷同，价值诉求无差异性挑战三挑战三挑战三挑战三