现代房地产项目管理之合约与成本管理篇

现代房地产项目管理之合约与成本管理篇戴戈缨PMP项目管理中国传统管理思想项目管理现代管理思想•结构化•流程化•指标化企业越做越大，项目“管理”人员越来越多项目越管越细，越做越像总承包商项目经理经常扮演“救火队长”的角色企业的苦恼……传统项目管理的特点以施工管理为主导的经验导向的项目管理模式甲方的项目经理与承包方的项目经理区别模糊，甲方现场管理工程师和承包方的工长区别模糊项目管理缺乏系统性和连续性项目管理人员合同成本意识薄弱传统合同与合同管理部门管理职责划分——成本部、预算部、合约部、采购部成本与合同管理人员知识结构单一合同与合同管理的理念落后——孤立的、静态的合同管理理念合同文本缺乏系统性和标准化传统的工程项目管理与合同管理的关系及其不适应性相互分离的管理体系——合同成本管理和工程管理“两张皮”，各行其是不平衡的管理关系——在工程管理人员眼里，合同是成本合同管理人员的事。这导致在合同实施阶段（施工阶段）经常疏于管理，在现场工作中由于缺乏合同交底和监督工作，现场管理人员的习惯意识较强，往往凭经验按照以往常规做法工作而常常造成项目管理中不必要的麻烦。工程管理人员与合同成本管理人员“语言不通”1＋12甲方的项目管理甲方项目管理特点——资源整合以合同管理为核心的思想——一切按合同条款和流程办事，不能有随意性，图省事，拍脑袋定问题。惟有严格地按照施工合同等全套合同文件的规定，尤其是施工技术规范的要求进行，才能保证工期和质量，并使工程成本控制在合理的范围内，从而使合同顺利实施，使工程圆满地完成。对甲方项目管理人员业务水平、工作作风、良好的素质的要求——体现在合同观念、合同的主观程度以及控制合同的力度上。现代项目管理－动态全过程管理项目范围质量风险人力沟通采购集成现代项目管理的知识体系知识体系风险管理采购管理沟通管理人力管理质量管理成本管理范围管理集成管理时间管理项目管理启动计划实施控制收尾阶段房地产项目采购管理房地产项目采购的定义项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和聘用咨询专家来从事咨询服务。材料设备采购工程采购咨询服务采购房地产项目采购管理【工程采购】采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购】项目采购采购内容：建筑材料与设备战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理课程大纲上篇—合约与成本管理标准化体系下篇—材料设备采购与供应商管理上篇合约与成本管理标准化体系课程内容提纲1.合同管理是工程项目管理的核心2.标准化合同与成本管理流程体系3.合同与成本管理人员的专业化熏陶1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。2、设计、工程人员的苦恼……（1）成本目标束缚设计；（2）招投标与项目采购分判混乱；（3）变更签证管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾。苦恼……传统概预算成本管理——以固定“量”、“价”、“费”定额为主导的静态管理模式现代合同管理与成本控制理念——以标准化合同文本与流程化管理为核心——工程量清单计价模式——成本的动态管理与监控合同管理是工程项目管理的核心•工程的一切均在成本、工期和质量这三要素的指导下，通过承包合同这个纽带，来完成合同规定的义务。合同管理作为工程项目管理的核心，是法律、工程管理、成本控制、质量标准的综合体现。•合同文件的三大要素：法律与商务方面用合同条件制约，经济方面用工程量清单和计量支付制约，技术方面用规范和设计文件及图纸制约。合同与合同管理是核心合同质量施工措施，技术规范，图纸成本合同价格，工程量清单，支付与变更管理工期工期要求，进度计划，延误赔偿范围标准招标文件包括以下内容和顺序：1、投标须知投标要求和2、投标书报价书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款合同条款5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目要求、规范与图纸6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表报价清单8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……9、附录和附表9.1房屋建筑工程质量保修书9.2履约保函样本9.3指定分包工程清单9.4独立工程清单附件9.5限品牌范围采购材料设备清单9.6指定供应材料设备清单9.7发包人供应材料设备清单9.8其他有关附件以及要求投标人提交的其他投标资料招标文件与合同文件的组成对比表：招标文件的组成和优先解释顺序：合同文件的组成和优先解释顺序：1、投标须知2、投标书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……9、附录和附表1.合同协议书2.协议书附录3.在签订中标通知书至签订协议书期间，发包人与承包人共同签署的补充协议（如有）；4.中标通知书；5.招投标期间往来函件；6.合同条款6.1专用条款6.2通用条款7.工程规范7.1施工措施项目7.2工程照管和总包配合项目7.3工程建设标准8.合同图纸9.已填报价格的工程量清单9.1工程量清单说明9.2工程量清单表9.2.1措施项目清单9.2.2工程照管和总包配合项目清单9.2.3……10.投标文件其他部分及各种附录、附表等合同管理与成本控制及工程项目管理的关系工程项目各项工作的实施都是围绕合同总体目标来运行的，因此，有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理实现的。工程管理人员与成本合同管理人员共同做好合同，管好合同。合同的管理贯穿于整个工程项目的始终。项目工程建设的工作过程概括起来就是两个环节：一是签订合同，二是执行合同。这两个环节是密不可分的，前一个环节是后一个环节的基础，后一个环节是前一个环节的继续，缺一不可。如果将采用各种技巧来实施工程项目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企业的整体合同管理意识和管理水平，就是“植树”。标准化合同管理体系合同文件结构化、标准化。合同管理流程化——流程管理实现从职能导向到流程导向的转变。——事先预防胜过事后补救。——有效地控制好每一个管理过程/流程节点，就自然可以得到预期的可交付成果。——做正确的事与正确地做事。流程管理流程象人体的神经系统,它确保了组织功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境,直接影响到人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们总是出错？已经习惯了!流程管理定义：管理一个或者几个流程的一种体制，把责任和义务端对端地分配给流程所有者（托马斯伯特尔斯），通过对流程的要素进行管理,以达成流程的绩效目标的过程。流程管理的好处－有责有序有效高效保证目标的持续实现提升组织的运作效率实现管理一致性实现管理模式的转变构建有竞争力的管理平台组织目标通过有效的流程运作来实现，通过流程管理实现流程的目标最终保证组织目标的持续实现理顺内部运作流程及流程之间的接口，消除流程的瓶颈提高流程的运行效率降低运营成本，实现组织内部运营及管理的一致性通过流程管理的实施将以职能为中心的传统管理模式转变为以流程为中心的管理模式通过流程结构和流程网络的建立，明确流程关系和流程运行标准和要求，将最优经验显性化，构建持续改进的管理平台实现顾客的高度满意建立以顾客为关注焦点的流程管理体系，实现顾客的高度满意并提高顾客的信任度和忠诚度组织内部文化转变以有形的流程影响组织的内部文化并带动组织文化的转变,建立高效沟通/开放/知识共享/有效执行的内部文化流程管理是实现精益化生产的必然途径创业期成长期成熟期规模/市场影响力发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化我们正处于从规范化进入精细化管理的过程合同管理流程的标准化与专业化►现有管理流程的主要问题——专业管理流程和行政管理流程混在一起，过于繁琐和复杂，再加上部门之间的协调问题和具体专业人员的综合素质等因素，导致工程人员为了赶进度，常常选择“走捷径”，致使流程形同虚设；►观点：快节奏的工作作风同必须按照程序办事，似乎有矛盾，其实不然，实践证明这恰恰是我们的不足和应该加强的地方。►要点：工作的事先计划至关重要。管理流程文件的基本组成工作程序＋作业指导书＋标准表单文件编号ZB-CG-C01版本号1.0质量管理体系程序文件生效日期集团战略采购工作程序(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期文件编号ZB-CG-Z04版本号1.0质量管理体系作业指导书生效日期集团战略采购招标工作作业指导书(盖控制专用章处)修改状态修订情况生效日期III起草职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期审核职务日期签发职务日期流程的无缝衔接与过程控制控制时间，责任到人，和绩效挂钩；关键节点的工作检查记录——工作检查单；跨部门的协调与衔接——流程协调人的职责；领导人的充分授权与快速传递。标准化招标文件的应用标准招标文件包括以下内容和顺序：1、投标须知投标要求和2、投标书报价书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款合同条款5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目要求、规范与图纸6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表报价清单8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……9、附录和附表9.1房屋建筑工程质量保修书9.2履约保函样本9.3指定分包工程清单9.4独立工程清单附件9.5限品牌范围采购材料设备清单9.6指定供应材料设备清单9.7发包人供应材料设备清单9.8其他有关附件以及要求投标人提交的其他投标资料招标文件与合同文件的组成对比表：招标文件的组成和优先解释顺序：合同文件的组成和优先解释顺序：1、投标须知2、投标书3、合同协议书4、协议书附录5、合同条款5.1通用条款5.2专用条款6、工程规范6.1施工措施项目6.2工程照管和总包配合项目6.3工程建设标准7、图纸8、工程量清单8.1工程量清单说明8.2工程量清单表8.2.1措施项目清单8.2.2工程照管和总包配合项目清单8.2.3……9、附录和附表1.合同协议书2.协议书附录3.在签订中标通知书至签订协议书期间，发包人与承包人共同签署的补充协议（如有）；4.中标通知书；5.招投标期间往来函件；6.合同条款6.1专用条款6.2通用条款7.工程规范7.1施工措施项目7.2工程照管和总包配合项目7.3工程建设标准8.合同图纸9.已填报价格的工程量清单9.1工程量清单说明9.2工程量清单表9.2.1措施项目清单9.2.2工程照管和总包配合项目清单9.2.3……10.投标文件其他部分及各种附录、附表等XX集团标准合同文本文本版号：JD-BZHT-ZB-200601总包施工标准合同文件（2006版）编制单位：XX集团时间：二零零六年七月二十八日GUIDETOTHEUSEOFGEMDALESTANDARDCONDITIONSOFCONTRACTFORMAINBUILDINGCONSTRUCTION（2005版）集团管理部SBS改性沥青防水涂料编制日期2004-07-30审核日期2004-12-02批准日期2005-01-20修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人参加讨论认定人员：ProjectManagementTheScienceofLiving项目管理知识体系及在房地产领域中的应用项目管理知识体系及在房地产领域中的应用ProjectManage