惠利物业荣府-承接查验方案

第1页共41页承接查验方案1.0方案目的：确保承接查验工作的开展及顺利进行。2.0承接查验意义：2.1新办公楼、住宅、商业的承接查验是指在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；2.2明确交接双方的责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为后期管理提供法理依据。3.0承接查验的条件：3.1建设工程全部施工完毕，并已竣工验收合格；3.2供电、空调、监控安防、给排水、消防、燃气、卫生、道路等设备设施能正常使用；3.3标识系统安装到位；有关部门对楼栋、户编号已经确认。4.0承接查验注意事项：4.1承接查验虽然是以竣工验收合格为前提，但承接查验是对每一细节进行检验（如卫生间地漏排水不畅、地下室渗漏等等）；4.2承接查验必须坚持合格一项接管一项的原则；4.3承接查验一定要写明接管日期，以便划清责任界线。5.0前期准备工作：5.1办公楼竣工验收2个月前，部分工程技术人员开始进驻现场，对广场施工进行跟进，主要了解设备设施整体情况，熟悉各类设备的构造、性能、产地等；熟悉水、电、气管道线路铺设位置及走向，为入住后的管理维修打基础；5.2竣工验收1个月前，各项目组工作人员进驻现场，参与工程竣工收尾监理工作，熟悉环境，完成各种承接查验表格的编制，掌握各种设备设施的安装、性能、运行及维修情况，对各组涉及的项目重点跟踪检验，对不符合验收标准的，及时与承建单位及开发商联系，进行处理，为正式验收奠定基础；5.3验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。物业接收工程项目验收依据：a)所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。b)前期施工合同（协议）制定的标准，要求。c)所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。第2页共41页d)所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。e)隐蔽工程验收记录和中间试验记录。f)工程质量事故处理记录。g)前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。h)设备试压、试运行合格报告等。准备好《房屋主体承接查验表》、《公共配套设施承接查验表》、《机电设备承接查验表》、《承接查验问题整改表》等承接查验记录表格,并制定验收计划。计划包括验收人员的专业分组、任务分配及验收进度等；5.4中环国际广场荣府项目现正处于设备全面安装调试阶段，根据荣府设备的特点及工期要求，建议荣府商业设施设备的承接查验采取单项工程验收方案进行验收，对于某些已按设计要求施工完毕，具备使用条件的工程项目先期进行验收接管；不具备验收条件的待完工后再进行验收、停车场、监控等智能化系统的承接查验建议待所有子系统安装调试完毕后再进行承接查验。①．单项工程验收工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求，经过竣工验收，开发商可向物业公司发出验收通知。开发商应先自行检查工程质量、隐蔽工程有关资料、工程关键部位施工记录以及有否遗漏情况、公共设施设备等，然后会同物业管理中心，组织验收小组共同进行承接查验。文件包括：《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《室内电气设备缺陷报告单》、《承接查验移交工程资料清单》、《室内给排水验单》、《室外给排水验收单》、《室内土建缺陷报告单》；5.5对验收人员进行培训，统一验收标准、工作方法等；5.6与惠利集团总部联系，要求相关施工管理人员陪同验收，部分设备须由施工方进行开机运行试验。每组相关施工单位至少有一人陪同。第3页共41页6.0验收实施：6.1各验收小组人员开始按专业分工及标准、计划、设备清单等进行初次验收。验收过程中，对不合格项（未达验收标准或与设计要求不符），在相关验收表格中做好记录。6.2初次验收计划表（具体时间按施工进度来决定，由甲方通知）验收项目计划时间责任人验收内容备注荣府商业（室内）土建入户门阳台护栏门窗给排水燃气管道暖通电气荣府商业公共区域（室外）室外土建、漆料天面、道路金属漆、给排水泵房、燃气管道电气避雷系统公共绿化绿化种植情况7.0承接查验的程序：7.1荣府商业基本验收接管程序如下：a.开发商工程部书面通知荣府商业物业管理中心（惠利物业）进行承接查验（单项工程验收）；b.物业管理中心召开承接查验专题会议，组建承接查验小组；c.建立承接查验项目一览表以及资料交接一览表；d.根据国家有关标准、房屋原设计要求等制定针对性的验收标准；e.根据资料交接一览表，要求提供所需资料；如提供资料不齐全，必须做出书面承诺具体提供时间；f.开发商工程部所需提供的资料到位后，物业管理中心制定承接查验计划以及日程安排书面通知发展商工程部；g.物业管理中心组织有关人员进行初次验收工作；h.将承接查验中出现的质量缺陷分类报告开发商工程部处理；i.配合开发商工程部组织各施工单位实施整改，各施工单位应在规定时间内完成整改项目，第4页共41页如为重大整改维修项目，不能及时完成，应书面承诺具体完成时间；j.开发商工程部书面通知物业管理中心进行承接查验复验（质量缺陷的针对性地再验收）；k.全面验收合格后，接收所有钥匙，承接查验区域；流程图：开发商书面通知惠利物业荣府商业管理中心进行承接查验物业管理中心召开接验收专题会议确定组长和各组负责人由开发商提供交接项目一览表中所需资料，如不齐全，书面承诺具体提供时间根据国家有关标准，屋宇原设计要求等有针对性地制订验收标准所需资料提供到位后，物业管理处制定计划及日程安排并书面通知发展商合格不合格按《保修期质量缺陷处理程序》督促建设合格单位对发现的问题进行整改，并再验收。对验收合格的楼房签署接管文件并按《楼房资料移交作业指导书》接收房屋及设施、设备等的相关资料。同时应向发商说明接管楼房不等于楼房质量完全符合国家及设计标准的要求，开发商及建筑单位也不能排除应承担的整改质量缺陷的责任，在保修期结束时，发展商应在取得物业管理公司认可后才向建筑单位支付保证金和工程余款。申请召开会议组建承接验收小组编制验收项目制定验收标准制定验收计划及日程安排开展验收工作整改复验接管第5页共41页7.2验收后不合格项的处理7.2.1管理中心每天把前天验收出来的不合格问题汇总并形成汇总表格或《验收报告》提交总包单位或开发商，由总包单位或开发商督促各施工单位定期整改。a).遗留问题的登记确认：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在《承接查验资料遗留问题登记表》（附件二）中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施承接查验中发现的不合格等问题承接查验小组应当将问题逐项记录在《承接查验设备设施问题登记表》（附件二）中并交开发商相关人员签字确认。b).对资料遗留问题，承接查验小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。c).对物业硬件设备、设施遗留问题，一般问题承接查验小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题承接查验小组应当要求开发商通知施工单位在一个月内解决。d).对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理中心应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备忘。7.1.2《承接查验遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。8.0工程复验8.1验收小组根据开发商约定的日期进行复验，并进行记录和统计。复验前先对楼房内施工及闲杂人员进行清场,管理中心收取验收合格房屋的钥匙并统一管理。复验不合格的房屋继续由施工单位整改，并与管理中心约定日期再验收。各项目验收合格后，由管理中心和开发商或各单位办理移交手续。第6页共41页8.2工作流程:9.0项目组构架及责任分工：为确保荣府商业工程的承接查验，管理中心与开发商工程部、监理公司、各施工单位协商成立承接查验小组，具体如下：9.1室内部分验收分组情况如下：门窗给排水土建电气杂工（人）姓名联系方式职务说明：每组配1名杂工（由施工单位安排），主要是配合给排水组做地漏试验否是收集统计验收中发现的问题呈报验收领导小组并及时反馈建设单位影响正常使用与必须约定期限整改和调试，直至合格可边运行，边整改，直至合格提请承接查验小组检验承接查验项目组建设单位提出解决方案，双方签字认可建设单位建设单位责任人及要求第7页共41页9.1.1主要部位验收分组情况如下：序号部位名称验收日期参加人员1室内土建、结构2幕墙3强电4公共照明系统5给排水系统6闭路监控系统7门禁系统8空调系统9防避雷系统10消防系统11其他配套设施9.1.2管理中心承接查验小组联系电话序号姓名电话序号姓名电话142536注：为保证组与组之间的联络，验收小组人员电话必须保持开机。9.2施工单位承接查验领导小组：组长：副组长：组员9.2.荣府商业中心施工单位承接查验小组名单：序号姓名联系电话负责项目12345第8页共41页9.2.2管理中心对各施工单位的基本要求如下：1、各施工单位验收前先与管理中心签定保修责任书。2、验收期间，每天保障供水和供电正常。3、要求各施工单位人员每天按管理中心要求的时间准时上下班。4、要求各施工单位人员听从管理中心的统一协调和安排。5、要求各施工单位准备充分的人员。6、要求各施工单位准备好验收用的工器具和材料，具体如下：组别工具、材料备注土建小锤、彩色粉笔检验墙体空鼓，对不全格部位做标记户门必要的工具、彩色粉笔对不全格部位做标记门窗必要的工具、彩色粉笔对不全格部位做标记给排水打压机、压力表、压力管、水桶等工具试验管道渗漏、压力情况，检查排水、空调排水管道是否畅通电气验电笔、带验电插头等检验插座是否安装合格9.3开发商工程部承接查验领导小组管理中心要求开发商工程部做好承接查验的监督和协调工作，并指定专门负责人、提供联系电话。9.3.1开发商工程部承接查验小组联系电话：姓名联系电话负责项目10.0验收内容为：10.1先对楼内设施设备进行承接查验，以备提交业主正常使用。对于其他的设施设备由各施工单位逐步完善,具备验收条件后由开发商通知物业单位验收。10.2设备及配套设施检验：包括电气线路、室内外照明、供配电系统、空调系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、门禁系统、闭路监控系统。10.3其他智能化系统及相关配套的设备房等附属工程。10.4房屋的质量及使用功能检验：包括主体结构、屋面、地面、地下室等方面；第9页共41页11.承接查验的标准及职责分工：11.1相关标准见《承接查验标准》11.2各组按照具体分工内容，依照有关标准进行承接查验，并做好各项记录和跟进工作；11.3荣府商业中心验收合格签署接管文件后，管理中心编制《荣府商业中心资料移交清单》，根据清单清点移交资料。对于未移交的资料及时跟踪，确保资料移交完整。12.入伙后业主的房屋问题处理为确保荣府商业中心入伙后业主的房屋问题能得到及时处理，管理中心与开发商工程部、各施工单位协商成立问题处理小组，各工程项目负责人作为小组领导，指派一个人专门负责与物业管理中心接洽处理工程问题。具体如下：序号项目名称联系人姓名联系电话1土建项目负责人维修接洽人2强电项目负责人维修接洽人3给排水项目负责人维修接洽人4弱电项目负责人维修接洽人5幕墙项目负责人维修接洽人6消防项目负责人维修接洽人7空调项目负责人维修接洽人8建筑装饰项目负责人维修接洽人13.0支持工具：13.1《荣府商业中心资料移交清单》13.2《承接查验问题汇总表》13.3《承接查验标准》13.4《荣府商业中心工程保修责任书》13.6《入伙环境清洁标准》第10页共41页13.7《房屋本体承接查验记录》13.8各类记录表格。附件一：《荣府商业中心资料移交清单》在承接查验时，开发商应向物业管理中心移交以下相关的资料：①．物业产权资料：包括项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑施工许可证；用地红线图。②．综合竣工验收资料：主要包括竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、电、气、设备、附属工程各专业（施）竣工图及地下管线综合布置竣工图，内外高压电缆走线图）；