第06章--房地产开发项目管理

房地产开发项目实施管理概述房地产开发项目招投标房地产开发项目质量、成本与进度管理房地产开发项目合同管理房地产开发项目竣工验收6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义6.1.2房地产开发项目实施管理的内容6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.1房地产开发项目实施管理的涵义房地产开发项目实施是一项复杂的系统工程，开发过程涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等众多部门、单位以及最终用户。因此，房地产开发项目实施必须要有一整套科学的管理保证体系，对开发全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调和控制，才能确保项目目标的实现。成果性目标：指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等，以及城市规划、土地利用规划等条件制约。6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容三控两管一协调质量控制成本控制进度控制四控：安全控制合同管理信息管理6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容对房地产企业而言，以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产是项目最终目标。因此，质量、成本和进度控制是房地产开发项目实施管理的核心。进度→快成本→高6.1房地产开发项目实施管理概述6.1.2房地产开发项目实施管理的内容房地产开发项目管理——“三控”控制内容控制目的控制目标质量保证按任务书规定的数量和质量完成工程，使工程顺利通过验收，交付使用，实现使用功能。规定的质量标准成本保证按计划成本完成工程，防止成本超支和费用增加，实现利润最大化。计划成本进度按预定进度计划实施工程，按期交付工程，防止工程拖延。进度计划图11-1工程项目实施控制过程工程说明图纸合同分析合同文本成本报表进度报告质量报告分析对比设计和计划采购和供应土建安装验收和交付工程实施监督做出调整决策提出调整方案存在问题?实际数据干扰修改无有继续实施工程项目管理控制原理6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.2房地产开发项目勘察设计招投标6.2.3房地产开发项目施工招投标6.2.4房地产开发项目监理招投标6.2.5房地产开发项目物资采购招投标6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围6.2.1.2房地产开发项目招标的方式6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围《招标投标法》第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；……《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目的范围包括：（一）供水、供电、供气、供热等市政工程项目；（二）科技、教育、文化等项目；（三）体育、旅游等项目；（四）卫生、社会福利等项目；（五）商品住宅，包括经济适用住房；（六）其他公用事业项目。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围•勘察•设计•施工•监理•物资采购•其他《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（2003）第七条招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察设计一次性总体招标；也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.1房地产开发项目招投标的范围•勘察•设计•施工•监理•物资采购•其他《建筑法》第二十四条提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。6.2房地产开发项目招投标6.2.1房地产开发项目招投标概述6.2.1.3房地产开发项目招标的方式•公开招标•邀请招标•议标在我国不属于法定招标方式，但实践中常见，其实质为谈判性采购，即采购双方通过一对一谈判最终达到采购目的。议标不具有公开性和竞争性。6.3.1房地产开发项目质量控制6.3.2房地产开发项目成本控制6.3.3房地产开发项目进度控制6.3.1房地产项目质量控制6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施6.3.1房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分：广义-从建设方的角度来看，房地产开发项目质量包括项目每一个环节的质量，如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等；狭义-狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求，有时甚至专指施工质量。6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1房地产项目质量管理房地产开发项目质量管理是指房地产开发企业及其委托的监理单位，对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理，通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准，保证项目质量总体目标的实现。在现行的建设管理体制下，开发企业主要对项目实施全过程进行质量监督、协调和决策，而具体的质量监督工作（如工序质量、分项和分部工程质量）主要由监理工程师负责。（P228）6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1房地产项目质量管理房地产开发项目质量管理的特点：质量形成过程复杂，影响因素多质量波动大质量变异大质量的隐蔽性终检局限大6.3.1.1房地产开发项目质量管理的涵义和特点6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标分解6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统分解一般在设计任务书中反映，是用户（建设单位、开发商）基本质量要求、建筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统分解材料及设备质量是项目的质量基础。用户直接提出质量标准或控制技术参数或者用户提出基本条件后，由设计人员确定质量标准。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.2房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制的总体目标：项目建设必须符合国家及地方性法规、技术标准和規范以及工程建设合同要求。房地产开发项目质量控制总体目标设计质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备安装质量子系统分解土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。图14-1工程项目质量控制过程质量目标确定设计质量控制实施方案质量控制工艺质量控制工程过程监督、隐蔽工程验收各部分工程验收工程验收交付质量档案材料和设备质量控制施工工序质量控制运行质量监督前期策划设计和计划实施验收运行6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施事前控制事中控制事后控制工程项目质量控制过程6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施设计阶段质量控制（事前控制）施工阶段质量控制（事中控制）竣工验收阶段质量控制（事后控制）6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施设计阶段质量控制（事前控制）先天不足必将带来后患无穷在现代工程中，要求设计提供的信息越来越多，设计中的任何错误都可能会被放大，引起更大的失误。有统计资料表明，工程产生质量问题的影响因素，其重要程度依次为：设计的问题40.1％施工责任29.3％材料问题14.5％使用责任9.0％其它8-9.1％因此，设计阶段是影响工程项目质量的决定性环节。设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制设计质量跟踪6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制设计质量跟踪为保证设计质量，房地产开发企业应建立设计经理质量责任制，对设计工作进行组织、协调、监督和检查；对一些大的、技术复杂的项目工程，应委托设计监理或聘请咨询专家，对设计成果进行审查。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施设计阶段质量控制（事前控制）设计阶段质量控制实施：初步设计阶段：优选设计单位优选设计方案施工图设计阶段建立设计经理质量责任制设计质量跟踪•在设计过程中（尤其是阶段性设计完成时），项目设计主管人员应以设计招标文件、设计合同、政府有关批文、各项技术规范及相关资料为依据，对设计文件和图纸进行深入细致的审核。•审核中发现不符合标准和要求的（如过分设计、设计不足），设计单位应及时进行修改，以保证设计质量。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”工序质量控制6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”人人是质量的创造者，质量控制必须以人为核心。发挥人的积极性、创造性；增强人的责任感，树立质量第一的思想；提高人的素质，以人的工作质量确保工序质量、工程质量。施工队伍及人员质量控制监理队伍及人员质量控制6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”机包括施工机械、安全设施、测量仪器、检测仪器等。料包括工程所需的原材料、半成品、构配件和永久性设备等。工程所需的原材料、半成品、构配件、设备等，将成为永久性工程的组成部分，其质量应当从采购、加工制造、运输、装卸、存放、检验等方面进行系统地全过程地监督与控制。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施施工阶段质量控制影响施工质量的因素-“人、机、料、法、环”法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。环包括工程技术环境、工程作业环境、工程管理环境以及周边环境等。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施施工阶段质量控制工序质量控制工序质量控制，是对工序活动条件和工序活动效果的质量控制，从而达到对整个项目的质量控制。工序质量控制的原则：严格遵守工艺规程主动控制工序活动条件的质量及时检验工序活动效果的质量合理设置工序质量控制点（P229），分析其在工序进行过程中可能出现的质量问题或造成的质量隐患，对其加以严格控制。6.3.1房地产项目质量管理6.3.1.3房地产开发项目质量控制的实施竣工验收阶段质量控制及保修•《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；