情境教学四-物业管理启动

情境教学四:物业管理启动模块一、物业管理的接管验收一、物业接管验收——是物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或业主委托管理的新建或原由物业时，为了解物业的整体现状及保证今后的使用而对物业进行的检验。它是物业管理的一个重要业务环节。对象有两种：一类是新建房屋另一类是原有房屋竣工验收——是指物业建设完成以后，房地产开发企业会同物业建设施工单位、政府建设行政管理单位组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检查和质量评定的过程。二、物业的接管验收与竣工验收的区别１、性质不同竣工验收是政府行为，验收过程有政府行政主管部门负责；接管验收是企业行为，是物业服务企业代表全体业主根据物业管理委托合同，从确保物业日后的正常使用与维修的角度对物业委托方委托的物业进行的质量验收。２、所处的环节不同。施工单位竣工验收开发企业或建设单位接管验收物业服务企业３、在竣工验收和接管验收中物业服务企业的职责不同竣工验收时，物业服务企业只是参与者，参与工程中把好质量关。而在接管验收中，物业服务企业与开发企业或建设单位是直接的责任关系。三、接管验收的实施查验应提交的相关资料１、产权资料２、技术资料掌握接管验收的标准１、新建房屋的接管验收标准２、原有房屋的接管验收标准坚持接管验收的原则１、原则性与灵活性相结合的原则２、细致入微与整体把握原则１、为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备工作，及时提请物业管理单位进行接管验收，接管单位一般在15日内签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求的，接管单位应在７天内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。２、接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时，双方协商处理办法，并商定时间复检，建设单位应按约返修合格，组织复检。３、房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位、组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，分清责任。４、新建房屋从验收之日起，应执行减数工程保修的有关规定。５、在接管验收中如有争议而不能解决时，可申请当地房地产行政管理部门进行协调或解决。四、注意事项模块二、交房一、交房——房地产开发公司会同物业管理公司在完成物业接管验收之后，将物业交付给购房者的过程。也称“入伙”。交房手续的办理交房准备（开荒）向业主寄发入伙手续文件入伙通知书收楼须知入伙手续书缴款通知书物业的移交签验楼情况表签楼宇交接书交钥匙二、装修管理1、业主装修申请2、业主装修报批4、押金及保证金3、装修管理要求5、违规责任6、管理权限模块三、文书档案的管理文书档案管理是物业管理一项重要的工作内容。1、常见的文书有通知、告示、申请、请示、报告、文件等。它们都有特殊的格式和要求。2、物业档案的管理物业设计、施工图产权、产籍资料产权资料产籍资料图、档、卡、册案例分析某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收方时对房子不满意，这半年自己也没有住，怎么还要交这么多物业管理费？讨论：1、认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但又收取了房屋钥匙，该女士的这种做法是否意味着房屋已交付使用了。2、该女士没有搬进新房，物业管理公司仍向其收取物业管理费是否合理？模块四业主大会及业主委员会•一、业主自制机构•业主自制机构——是一定物业管理区域内，物业的所有人对其所有的物业进行管理、使用，维护其自身权益以及物业的整体利益而组成的自制性组织。具有民主性、自制性、公益性特征。•业主自制机构的设置•采取两重机构设置形式：即由全体业主成立业主大会，作为权利机关行使重大决策权；在业主大会下设立由业主民主选举产生的业主委员会，作为业主大会的常设机构和执行机关，行使日常事物的管理权。二、设立业主自制机构的原则（1）接受相关行政部门的组织指导和监督的原则（2）两权分离、间接管理的原则（3）以公益利益为目的的原则（4）服务性、无偿性原则（5）机构设置权责明确原则（6）业主地位平等原则三、业主•业主——物业的所有权人。•业主的权利与义务•业主的权利：•1、按照物业管理服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；•2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；•3、提出制定或修改管理规约、业主大会议事规则的建议；•4、参加业主大会会议，行使投票权；•5、选举业主委员会委员，并享有选举权；•6、监督业主委员会的工作；•7、监督物业服务企业履行物业服务合同；•8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；•9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用；•10、法律、法规规定的其他权利。业主的义务1、遵守管理规约、业主大会议事规程；2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4、按照国家有关规定交纳专项维修基金；5、按时交纳物业服务费；6、法律、法规规定的其他义务。在一个物业管理区域内，房地产开发建设单位对其开发建设的物业在销售之前是唯一的业主，即第一业主（或称原始业主），而且这种“业主”身份一直延续到物业全部销售完毕。作为第一业主，也应履行相应的义务。说明：四、业主大会业主大会的宗旨和组成业主大会——是由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理重大事项作出决定，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治性组织。1、宗旨——代表和维护全体业主的共同利益。2、组成——物业管理区域内全体业主组成。（4）选聘、解聘物业服务企业（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会的职责（1）制定、修改管理规约和业主大会议事规程；（2）选举业主大会会议（3）更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；业主大会会议1、业主大会会议召开的形式：集体讨论和书面征求意见2、召开业主大会的法定人数：1/2以上持有投票权的业主参加方可3、业主可以委托代理人参加业主大会会议4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议5、业主做出决定的法定人数普通决议：必须经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意。特别重大事项决定：必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。特别重大事项：制定和修改管理规约制定和修改业主大会议事规则选聘解聘物业服务企业专项维修资金使用续筹方案6、业主大会分为定期会议和临时会议7、召开业主大会会议应当于会前通知业主15日以前要通知全体业主；相关材料以书面形式公告。8、业主大会会议记录应当存档9、业主大会的决定应予以公告第一次业主大会召开的条件1、应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2、住宅入住率达到50%以上时3、第一个业主入住之日起满两年第一次业主大会会议的筹备工作1、成立大会筹备组2、确定召开的时间、地点、形式和内容3、拟订《业主大会议事规则》草案和《管理规约》草案等有关文件4、确定业主身份及业主在首次业主大会上的投票权数5、通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单6、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。第一次业主大会召开的程序筹备组应自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。1、由筹备组介绍大会筹备情况2、介绍业主委员会委员候选人情况3、审议通过《业主大会议事规则》和《管理规约》4、选举产生业主委员会委员5、审议通过与物业管理相关的特别重大事项注：1、在第一次业主大会上，建设单位还应当做出前期物业管理工作报告。物业服务企业应当做出物业接管验收情况报告2、《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法（根据业主实际拥有的物业面积、住宅套数等确定）、业主委员会的组成和委员任期等事项做出约定。3、《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法做出决定。五、业主委员会业主委员会——是按照法定程序由业主大会从全体业主中选举产生，是业主大会的执行机构，代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。性质与地位性质：体现全体业主共同意志和利益，代表全体业主实施自治管理的社团组织。（无法人资格、无民事权利主体资格）地位：是业主大会的执行机构；是实现业主自治管理的重要形式。业主委员会的产生与构成产生：第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业服务企业、业主代表组成筹委会，筹委会推荐后选人名单，提交第一次业主大会选举产生。每届业主委员会任期三年，任期届满后由业主大会选举新的业主委员会，可以连选连任。业主委员会是社团组织（或社团法人），自选举产生之日起30日内，向物业管理政府主管部门办理备案登记。登记时提交下列文件：（1）注册登记申请书（2）业主委员会成员名单（3）业主委员会章程业主委员会构成业主委员会设委员5~15名主任1人，副主任1~2人，由全体委员中产生执行秘书1人，也可以不是业主委员会成员业主委员会主任、副主任、执行秘书可以专职或兼职，要热心公益事业，对物业管理有较多了解，有一定组织能力和较高威信。业主委员会职责：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签定物业服务合同。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业旅行物业服务合同。4、监督管理规约的实施。5、业主大会赋予的其他职责。构成业主委员会的日常工作1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况2、组织实施选聘物业管理公司的招标活动3、提出是否续聘物业服务企业的建议4、代表业主大会管理物业专项维修资金5、宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守管理规约和各项规章制度，协调业主、物业使用人、物业服务企业之间的关系6、协助物业服务企业对物业管理区域内的物业进行管理7、做好业主委员会的内部管理工作8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创建文明社区业主委员会会议1、《业主大会规程》规定，业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任、副主任。2、经1/3以上业主委员会委员提议或业主委员会主任认为必要的，应当及时召开业主委员会会议。3、会议应当有半数以上委员出席，作出决定必须半数以上同意才能通过。4、作出的决定应以书面形式及时公告。某住宅小区于2002年3月开始预售，2003年6月竣工交付使用时出售的房屋建筑面积占该小区总建筑面积的68%，2004年7月该小区有部分业主自发召开业主大会会议并选举产生了业主委员会，业主委员会在向公安机关申请刻制印章未果，便私自刻制了印章，并将原物业管理公司解聘，新选聘了一家物业服务企业为该小区提供物业管理服务，原物业管理公司因此状告该业主委员会非法设立，违法运作。经调查发现，该小区业主大会在成立业主大会筹备过程中，既未告知当地房地产行政主管部门、街道办事处、也未告知小区的房地产开发商、物业管理公司，既未起草《管理规约》、《业主大会议事规则》，也未确定业主在首次业主大会会议上的投票权，也未将业主委员会候选人情况公示；在首次召开业主大会会议时也未向全体业主发出会议通知，包括拥有1000㎡房屋建筑面积的小区开发商，到会的业主持有建筑面积仅占40%；选出的业主委员会委员中，有一人是某业主的父亲，有一人是业主的亲戚。业主大会成立后，也未与小区开发建设单位办理移交手续。讨论：1、该小区业主大会成立的条件具备吗？2、该小区业主大会成立合法吗？3、该小区业主