我国物业管理早期介入困难分析与对策

合肥工业大学硕士学位论文我国物业管理早期介入困难分析与对策姓名：辛钢成申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：江兵20081101我国物业管理早期介入困难分析与对策作者：辛钢成学位授予单位：合肥工业大学相似文献(10条)1.期刊论文娄四平浅述物业管理与精神文明建设-咸宁学院学报2004,24(4)城市住房商品化,促进了城市物质文明建设.如何提高物业管理水平,又成为了加强城市精神文明建设的新课题.本文运用辩证唯物主义观点,强调物业管理对精神文明建设具有重要的推动作用,而精神文明建设对物业管理更具有重要的促进作用,两者都要抓,两手都要硬.2.期刊论文周旭.ZHOUXu关于城市住房系统的思考-陕西经贸学院学报2001,14(1)城市住房系统包括住房建设系统、住房消费系统、物业管理系统、产业政策配套系统.要从根本上解决城市住房问题,就必须搞清城市住房系统的内涵,理顺城市住房系统中各子系统的关系,保证各层次子系统的正常运行.目前我国城市住房系统中的关键问题是住房消费市场不成熟,住房有效需求不足.为此,必须进一步加快城市住房制度改革的步伐,建立面向消费者的房地产金融体制,规范住房价格体系,加强住房消费市场的管理,提高物业管理服务的质量和水平.3.期刊论文徐车怀多措并举引导韩城物业管理健康发展-现代物业2008,(6)韩城市位于陕西省关中东北部,是中国历史文化名城,史学家司马迁的故乡,近年来韩城的城市住房建设迅速发展,创造出了一个政通人和、繁荣兴旺的大好局面.房地产业作为国民经济发展的支柱产业,在国民经济发展中的作用愈来愈重要.物业管理作为房地产业的一个重要组成,它的健康发展关乎全市人民的利益和安定团结.同时笔者认为物业管理工作是促进本市经济发展的重要方面,物业行政主管部门要抓住契机,以构建和谐社会为主题,牢牢抓住物业服务企业和业主这两个市场主体,依法履行房产行政管理职能,指导和监督物业服务企业、业主开展好物业管理工作.4.学位论文刘莹物业管理中业主自治法律问题研究2007随着城市住房体制改革和物业管理行业的发展，越来越多的人捌有自己的产权房，随之而来的是业主自治意识的觉醒和加强；同时，多层或高层建筑物及城市小区是现代城市建设的一大亮点，这种建筑物构造及使用上的特点决定了建筑物区分所有的客观状态，要求区分所有建筑物内的所有业主形成业主团体，达到对建筑物内共用部分和共同事务的有效管理，维护全体业主的共同利益和业主之间的和谐关系。业主自治便由此而生，并成为现代物业管理的基本潮流。本文紧紧围绕业主自治这一物业管理的本质和核心进行论述。本文导言部分对本文写作的背景，包括现实和立法两个层面存在的问题和不足进行了较为详细的论述，以此说明本文创作的意义，并作为本文写作的基石。本文正文分为业主自治基本理论、业主自治机构——业主团体、业主自治规则——业主公约三个部分。这三部分相互联系，构成本文完整的结构体系。其中，“业主自治基本理论”一章对业主自治及相关概念，包括物业、物业管理和业主自治，从学理和立法上进行分析，进而得出本文对这些概念的界定，作为全文研究的前提；此外，本章对建筑物区分所有权理论作基本介绍，并指出建筑物区分所有权是业主自治的基础，业主自治是业主建筑物区分所有权的必然要求。在业主自治基本理论的基础上，本文第二章“业主自治机构——业主团体”全面构设了业主团体，并以此作为业主自治的机构。该章首先对我国现行立法确认的业主自治机构体制进行检讨，认为我国现行立法体制下缺乏代表全体业主对外为法律行为的统一主体，进而借鉴其他国家或地区的立法经验，提出由全体业主组成业主团体的建议，并认为业主团体是我国现行立法上的“其他组织”，具有民事主体和诉讼主体资格。业主大会和业主委员会不具有主体资格，应分别作为业主团体的意思机关和执行机关，职能在于保证业主团体的有效运作。此外，为方便多幢楼宇组成小区的管理，提出设立业主小组作为业主团体分支机构的观点。在“业主大会”和“业主委员会”两节中，重点探讨了关系业主自治管理实现的首次业主大会、业主大会临时会议、业主大会决议标准、业主表决权的计算等难点问题；此外，对业主委员会的法律地位及性质也从理论上予以了重点探讨。作为业主自治的依据，业主公约也是本文完整体系中不可缺少的一个组成部分。本文第三章“业主自治规则——业主公约”对业主公约的法律性质从理论上予以分析，并重点考察我国现行业主公约创制方式及业主公约内容上的不足，并结合我国香港和台湾地区的立法，提出完善建议。本文结语部分对全文主要内容进行概括和总结，指出了我国物业管理实务和立法上存在的主要问题，表达了本文的主要观点，以期对我国业主自治管理的实现与和谐社会的构建有所裨益。5.期刊论文孙涉.SunShe论业主委员会的制度建设-江苏警官学院学报2007,22(3)业主委员会是城市住房私有化的必然产物,也是城市社区治理的重要制度支撑.由于政府管理部门、居民委员会、开发商、物业管理公司、业主之间利益关系复杂,现行法律法规对有关规定的不完善,政府主管部门的行政行为失当,业主普遍缺乏公民意识和责任意识,业主委员会在筹备设立和实际运行方面都存在诸多的问题.我国应尽快出台业主委员会法,明确规定业主委员会的法律地位,规范业主委员会各项基本制度;并且进一步调整完善街道办事处、居民委员会与业主自治的关系,在物权法中明确居民的房屋物权;健全行政程序的有关制度.6.期刊论文徐平波从中低端物业管理看企业的社会责任与实现-中国物业管理2010,(1)视点目前,在中国的大中城市,住房消费已经成为城市居民的主要支出.对于工薪阶层的居民来讲,房屋的价值平均已经占到家庭财产的一半左右.考虑到居民的承受能力,政府为以经济适用房为代表的中低端物业管理制定了指导价格.当我们承接了中低端的物业项目管理的同时,也就意味着我们同时要承担更多的社会责任.7.学位论文赵云物业管理中业主自治法律问题研究2006我国的物业管理行业是随着城市住房制度的改革和城市建设的发展而逐渐兴起并迅速发展的新兴行业，并已初具规模。就整个物业管理体系来说，政府宜对物业管理行业和物业管理企业进行必要的管理，对业主自治进行必要的指导和帮助，从而为物业管理创造一个公平、有序、和谐的环境；物业管理企业也应该抛弃传统房管体制下的经营模式，为业主尽心的服务，而不是替业主作主、欺骗业主甚至去侵害业主的人身及财产等方面的合法权益；业主作为物业的所有权人，应当在整个物业管理中居于主导和核心的地位，对于这一点，无论是政府、物业管理企业，还是业主自身，都需要完整和准确的认识，业主基于财产权而享有的自治管理的权利是应当受到法律保障的，这是发达国家物业管理经验的总结。在物业管理中强调业主和业主自治，乃为强化业主利益的有效保护、改善我国目前业主利益缺乏有效保障的必然要求；正确认识业主、业主团体、政府、开发商和物业管理企业等各个主体间的关系及在物业管理中的地位，对于我国物业管理中业主自治管理体制的构建有着重要的作用，并且能够促进我国物业管理现状的改善和物业管理行业的发展。本文引言部分对于本文的写作背景和必要性进行了较为详细的论述，并以此作为全文研究的基石。本文正文共分四个部分对物业管理中业主自治的法律问题进行了论述。第一部分致力于业主自治基础理论的研究，首先对物业、物业管理、业主自治等几个相关的基础概念进行了分析和界定，在进行具体分析的基础上明确的指出了业主自治在物业管理中的地位；再者，笔者在介绍了建筑物区分所有权理论的基础上，对于建筑物区分所有权理论作为业主自治的基础理论依据进行了深入的剖析。第二部分力图对于业主自治的机构问题进行深入的探讨和分析，并提出自己的建议。在我国现有的业主自治机构中，对于业主大会和业主委员会的模糊定位，应为业主自治体制中的首要难题，因此，我国应当在借鉴国外较为成熟的经验的基础上，结合我国实际，创设业主团体组织，并以业主小组为其分支机构，以业主大会和业主委员会为其常设机构，从而形成对业主的利益进行有效保护的主体组织形式。笔者在以前述所构建的业主自治机构的基础上，对于业主大会的性质、召开和决议以及业主委员会的性质和业主委员会委员的选任、报酬和责任承担等问题进行了较为透彻的分析，以使业主大会和业主委员会这两个常设机构能够真正的起到调解业主内部矛盾，有效的保护业主团体利益的作用。第三部分是关于业主自治的规范，即业主公约的问题。业主公约又被称之为业主自治的宪法，是业主进行自治最为重要的依据，除了法律规定外，它对于全体业主具有最高的效力，本部分对于业主公约的性质及其创制的过程进行了详细的论述，并提出了完善性的建议，以确保业主公约创制过程的公正性。而对于业主公约的内容，在我国现行物业管理立法和实践中都存在着相当多问题，有待进一步的明确和充实，笔者在明确业主对物业管理方式选择权利的基础上，提出了强化业主自治的地位，完善业主公约的内容等建议。第四部分对于业主自治运作中相关的三个实际性问题进行了探讨。首先，对于政府在业主自治运作中所存在的问题来说，政府中的一些工作人员出于片面甚至错误的认识往往该作为的不作为，不该作为的却积极作为，因此，要加大依法行政的力度，使政府工作人员真正认识到政府不能对私领域内的事务超越权限进行干预，而应当正确认识自己的“角色”并恪守自己的职责，以确保物业管理市场的有序性和公正性、培养业主自治的能力、保障业主自治的合法权益；再者，笔者还讨论了物业管理的招投标问题和物业管理服务的收费问题，建议在赋予业主物业管理招投标自主权的基础上，加强对物业管理招投标机制的监管；此外，还应划清物业费用的主体以及管理主体，以防止物业管理企业通过会计手段侵害业主的合法权益，改善目前物业管理中所存在的物业管理企业乱收费、收费与服务不一致等问题，从而有力的保障业主的财产权益。结语部分对于本文探讨的问题作了总括性的评价，指出了其中存在的问题和完善性的建议，以期对于我国和谐社会的构建有所裨益。8.期刊论文王嘉吾物业管理收费或可有解——《北京市商品房住宅小区物业服务收费标准建议草案》的必要性、可行性和结果-现代物业2009,(5)物业服务作为一个独立的行业,在我国兴起、发展只有短短的20年时间,它是城市住房制度改革的产物,它的发展标志着我国人民生活水平的提高和房地产行业的兴旺,同时也引发了一系列由此产生的社会纠纷.9.学位论文饶斌我国城市房屋租赁管理中的群租现象研究——以上海为例2007随着当代科技的发展和社会的进步，人们对住房的要求也在不断提高。然而，当前在我国大中城市还有相当一部分人因为各种原因居住在群租房里，过着一种与城市发展不相协调的生活。与此同时，由于我国大中城市的绝大多数住房功能在设计时没有考虑到多人群居的情况，导致了厨房、卫生、水电等配套设施不足，由此引发一系列社会问题。例如：对相邻业主权益的侵犯、引发安全隐患、加大物业管理难度等。城市房屋租赁管理中出现的这种群租现象，一时成为社会上的热点话题，也引起了包括学者、政府管理部门、律师以及社会各界的广泛关注。然而，作为一个新涌现出来的社会问题，无论是理论界还是实际管理部门，对群租的研究和认识都还处于起步阶段。因此，对发生在转型期城市公共管理领域的群租问题进行专门研究并提出加强管理的思路与对策，对于城市的安全、有序、和谐就有着十分重要的现实意义，也具有一定的学理价值。本文以我国城市公共行政管理为研究视角，以城市房屋租赁管理中的群租现象作为研究对象，对群租现象的表现形式、产生原因等进行实证研究和个案研究。同时，通过与国(境)外主要城市进行比较研究后提出论文的核心观点：群租现象是城市化进程中的普遍现象，其实质是外来人员管理以及城市住房供应问题的突出表现；群租现象给城市公共管理带来挑战，(城市)政府必须履行公共管理职能，承担公共住房责任，通过制定公共政策，加强公共管理等方式，对群租现象进行治理；群租现象的有效治理，既要强化企业的社会责任，加强对外来人员的管理与服务，又要逐步将外来人员中收入较低的人群纳入城市社会保障体系，以满足不同人群对住房的要求，使全体人民住有所居，推进和谐社会建设。本论文的特色之一，选题为城市公共