第九讲房地产项目管理——进度管理与控制

第九讲房地产项目管理——进度管理与控制提纲一、房地产项目管理二、房地产进度管理（一）项目进度计划概述（二）项目进度计划的编制过程（三）项目进度计划三、房地产进度控制一、房地产项目管理房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程一项重要管理内容。一套完整、规范和科学的房地产开发项目管理体系是实现房地产开发项目管理目标的根本保证。项目管理工程项目管理甲方项目管理乙方项目管理地产开发商基建业主第三方总包单位分包单位甲方项目管理阶段划分：论证阶段立项阶段设计阶段发包阶段施工阶段竣工阶段销售阶段后评估阶段保修及服务阶段1.项目管理过程贯穿项目的全生命周期；2.以目标为导向，以计划为起点，以合约为约束，逐步明晰，逐步细化；3.尤其是房地产开发商更关注项目运营管理，即在某一时间点上是项目群管理，某一时间段上是项目运营及复制。甲方项目管理的特点：交接阶段房地产项目管理的目标与职能：房地产项目管理的目标是寻找项目成本、时间、资源、质量等要素的最优均衡控制，实现项目投资计划中的经济效益、社会效益和环境效益。房地产项目管理的目标与职能：房地产项目管理的基本职能包括：计划是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序、有条不紊地展开。组织是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律、法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。控制是指对项目的质量、进度和成本进行控制，以获得最大综合效益。协调是指对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调，从而为开发项目提供和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。二、房地产项目进度管理（一）项目进度计划概述1、项目进度管理的定义对项目开展进度管理就是要在规定的时间内,制定出合理、经济的进度计划。然后在该计划的执行过程中，检查实际进度是否与进度计划相一致，若出现偏差，便要及时找出原因，采取必要的补救措施。如有必要，则还要调整原进度计划，从而保证项目按时完成。2、进度计划的定义进度计划是表达项目中各项工作的开展顺序、开始及完成时间及相互衔接关系的计划。进度计划是进度控制和管理的依据。制订进度计划的目的是控制项目时间。10（二）项目进度计划的编制过程项目描述项目分解工作描述工作责任分配的确定工作先后关系确定项目活动时间估算绘制网络图项目进度安排111、项目描述制作项目计划和绘制工作分解结构图的依据。表格的形式列出项目目标、范围、如何执行、完成计划等内容。122、项目分解工作分解结构WBS，对项目工作由粗到细的分解过程。13工作分解结构图概念：将项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图。WBS的作用：可将项目分解到相对独立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元。WBS是一种将复杂任务分解为简单任务的方法将项目分解为可管理的活动作为项目计划和跟踪的基础14案例1包饺子准备饺子馅准备饺子皮其他准备菜买肉馅准备调料切菜买菜15工作分解结构的步骤项目子项目任务子项目工作包任务任务任务工作包工作包工作包工作包16建造一座楼房的WBS表1.0建办公楼1.1基础1.1.1挖沟1.1.2混凝土1.1.3回填1.2墙1.2.1砌砖1.2.2装窗1.2.3装门1.2.4抹灰1.3屋顶1.3.1安梁1.3.2装懔1.3.3上瓦1.4照明1.4.1配线1.4.2装照明灯1.4.3配电盘174、责任分配矩阵将工作分解结构图与项目的有关组织机构图相对照，可用于项目组织工作中分配任务和落实责任。分配工作责任。185、工作先后关系确定强制性逻辑关系的确定（不可调整）组织关系的确定（有随意性）外部制约关系的确定得到一张网络图19实例1：某人于早晨7:00起床，按其生活习惯，在其出门工作前，必须完成下列活动:5分钟时间穿衣服，洗脸4分钟,10分钟烧开一壶开水,5分钟取牛奶,5分钟热牛奶,5分钟吃饭，试问此人最早何时可以出门上班？假定只有一个炉灶。20124356穿衣烧开水热奶吃饭洗脸取奶216、项目活动时间估算在一定的条件下，直接完成该工作所需时间与必要停歇时间之和。22（1）工作时间估计的数据基础工作详细列表项目约束和限制条件资源需求资源能力历史信息（2）确定工作时间的主要方法专家判断类比估计单一时间估算法：关键路线法三点时间估算法：计划评审法237、绘制网络图网络图由三大要素构成：节点、箭线和通路。通常把活动的代号和作业时间标在箭线的上下。（1）网络图构成ijA：作业活动代号13234A1045A24（错误）135624正确135624网络图的开始节点与结束节点均应是唯一的。（2）绘制网络图的原则如果在实际工作中发生不吻合时，应将没有紧前作业的结点用虚箭头线同网络始点事项连接起来，将没有后续事项的结点用虚箭头同终点事项边接起来。25124356穿衣5烧开水10热奶5吃饭5洗脸4取奶5某人于早晨7:00起床，按其生活习惯，在其出门工作前，必须完成下列活动:5分钟时间穿衣服，洗脸4分钟,10分钟烧开一壶开水,5分钟取牛奶,5分钟热牛奶,5分钟吃饭，试问此人最早何时可以出门上班？假定只有一个炉灶。（3）实例261、目标：制定项目的详细安排计划2、数据：项目网络图工作延续时间资源需求资源安排描述日历限制和约束3、工具和技术：关键线路法CPM，计划评审技术PERT8、项目进度安排27（三）项目进度计划1、项目进度计划种类甘特图里程碑关键路线法计划评审法282、项目进度计划方法的选择项目的规模大小项目的复杂程度项目的紧急性对项目细节掌握的程度有无相应的技术力量和设备293、项目进度计划的依据1项目网络图2活动持续时间的估算3资源要求4项目作业制度的安排30甘特图1917年HenryL.Gantt提出。又称横道图和条形图31甘特图示例单位：分钟序工作工作号名称用时5101520251穿衣＃＃＃＃＃2烧开水＃＃＃＃＃＃＃＃＃＃3洗脸＃＃＃＃4取牛奶＃＃＃＃＃5热牛奶＃＃＃＃＃6吃饭＃＃＃＃＃32里程碑以中间产品或可实现的结果为依据(以IT系统集成工程项目为例)里程碑时间1周2周3周4周5周61周7周8周9周设计文件完成设备到场工程搭建完毕调试完毕验收完毕33计划评审技术具体活动历时估算存在很大的不确定性对关键线路法与计划评审法的评价344、网络图的计算网络时间的计算活动周期(持续时间):确定型和不确定型最早时间(开始和结束)和最迟时间(开始和结束):定义（1）关键路线法(CPM)关键路线的确定总时差为零的活动。通常是从始点到终点时间最长的路线。35（2）计划评审法(PERT)在计划评审法中，通常采用下式将三种时间转化为单一的时间。ET=(a+4M+b)/6上式中:a-对作业工期的乐观估计值M-对作业工期最可能估计值b-对作业工期的悲观估计值将上式计算出来的ET值重新代入网络图，进行工程项目的计划与控制，可以大大地提高计划工作的质量。36案例：某一简单项目有三个活动A、B、C组成，其项目网络结构图如下。活动A、B、C在正常情况下的工作时间分别为20、18、24天，在最有利的情况下工作时间分别是15、16、20天，在最不利的情况下其工作时间分别为28、30、36天，那么该项目各活动和整个项目的最可能完成时间是多少？ABC373、对关键线路法与计划评审法的评价关键线路法优点：简便易懂，计算相对简单，能够说明问题。可以对项目的总体时间进度有一个大致的了解。有利于管理者将主要精力放在重点工作的管理上，提高管理效率。缺点：难于对项目进行过程中可能产生的各种问题进行提前预防，制定出的计划质量相对较差。计划评审法考虑了实际工期可能发生的变化，用计划评审法制定出的计划的精度相对较高。计算较为复杂，缺乏数学基础的人要理解其计算原理也有一定的困难。38三、项目进度控制（一）项目进度控制概述1、项目进度控制类型项目总进度控制项目主进度控制项目详细进度控制2、进度控制的最终目的：是确保项目进度目标的实现，其核心内容是建设工期控制。393、项目进度控制的原理动态控制原理系统原理循环原理信息原理弹性原理网络计划技术原理4、项目进度控制的范围项目的各个阶段、项目的各个组成部分、项目的所有工作进度控制工作的内容在传统的房地产开发项目中，进度控制工作的主要内容包括：（1）项目建设总周期目标的论证与分析；（2）编制项目建设工程进度计划；（3）编制其他配套进度计划；（4）监督项目施工进度计划的执行；（5）施工现场的调研与分析；（6）进度计划调整。随着房地产市场的发展，进度控制不再局限于房地产开发项目，也逐步应用于房地产投资领域，其核心是控制投资工作进度，包括谈判进度控制、资金筹集进度控制、资金支付控制、法律材料办理进度控制等。41（二）项目进度控制监测1、日常观测实际进度前锋线图上记录法2、定期观测关键工作和进度非关键工作和进度在关项目范围、进度计划和预算变更的信息423、项目进展报告项目进展报告分类项目进展报告的时间与报告期常见的几种项目进展报告项目关键点检查报告项目执行状态报告工作完成报告重大突发性事件的报告项目变更申请报告项目进度报告项目管理报告43（三）项目进度控制实施1、项目进度出现问题的原因影响开发项目进度的因素包括：人的因素、技术因素、材料设备与构配件因素，施工机械设备因素，资金因素，水文、地质与气象因素等自然因素，政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等。上述因素中以人的因素影响最多，比如建筑单位的安全生产、资金保障、图纸设计匹配性等等，还包括关联人员之外的社会因素，比如施工干扰、交通管制、环保投诉等等。自然因素在进度计划编制中较容易考虑，比如气候、水文等，但也有不可控制性因素，比如地下文物的发现、百年未遇的自然灾害等。442、项目进度控制过程比较与分析：甘特图比较法、实际进度前锋线比较法S形曲线比较法、香蕉形曲线比较法列表比较法项目进度更新：分析进度偏差的原因、项目进度计划的调整进度控制的手段项目进度控制的主要方法是筹划、控制和协调，主要措施包括组织措施、技术措施、合同措施、经济措施和信息管理措施等内容。（1）组织措施组织措施主要包括：①落实项目进度管理部门的技术人员，以及具体的控制任务和管理职责；②进行项目分解，如按项目结构、进展阶段、合同结构分解，并建立编码体系；③确定进度协调工作制度，如确定每星期协调会议举行的时间，协调会议的参加人员等；④分析影响进度目标实现的干扰因素。（2）技术措施技术措施主要是采用技术手段加快施工进度，尤其需要不断探索、推广和采用先进的施工工艺、工法、新材料和新设备。（3）合同措施合同措施主要包括合同期限与项目开发进度计划协调、合同分类进度监督等内容。（4）经济措施经济措施则主要是通过经济手段保证资金供给，以确保项目工期，同时也采用经济措施惩罚延误进度的合同方，保证合同进度计划的落实。（5）信息管理措施信息管理措施主要是利用项目计划进度与实际进度的动态比较．定期提供进度比较报告等。