第二章房地产开发项目可行性研究

房地产开发与经营第二章房地产开发项目可行性研究2.1概述2.2房地产市场调查与预测2.3房地产开发项目投资、成本、费用的估算2.4房地产开发项目收入估算与资金筹措2.5房地产开发项目经济评价2.6房地产开发项目不确定性分析2.7房地产开发项目可行性研究报告2.1概论2.1.1可行性研究的内涵2.1.2房地产开发项目可研的作用2.1.3房地产开发项目可研的阶段划分2.1.4房地产开发项目可研的工作程序2.1.5房地产开发项目可研的主要依据2.1.6房地产开发可研报告的主要内容2.1.1可研的内涵房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资前期，通过房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。可研中的投资估算与资金筹措的内容为项目实施后的资金筹措提供依据；2.1.2房地产开发项目可研的作用为投资决策提供依据作为资金筹措的依据为项目实施提供开发经营的方案作为项目立项审批的依据房地产开发企业向金融机构申请贷款时必须附有开发项目的可研报告。可研阶段主要任务研究依据投资估算精度研究费用占总投资的比例备注机会研究对投资项目或投资方向提出建议，寻找最有利的投资机会主要依靠笼统的统计±30%0.2%~0.8%初步可研对机会研究作进一步分析较详细的数据资料±20%0.25%~1.5%并非必不可少详细可研形成最终的可行性研究报告见2.1.5±10%小型：1.0%~3.0%；大中型：0.2%~1.0%项目评价政府计划管理部门在项目审批前，委托有资格的咨询评估机构对项目可研报告进行评估论证，根据评价结果，决定是否同意项目建设。2.1.3房地产开发项目可研的阶段划分1、针对目标地块，明确拟开发项目性质2、组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同3、市场调查与预测（包括房地产投资环境和房地产市场状况）4、提出开发经营方案（包括项目区位、开发内容与规模、时机、合作方式、融资方式、经营方式等）5、开发经营方案的评价与选择6、编制可行性研究报告2.1.4房地产开发项目可研的工作程序项目所在地城市的总体规划及详细规划项目所在地城市的土地利用总体规划项目《规划设计条件通知书》类似项目的资料国家规定的经济评价的方法、参数和指标房地产、工程建设的有关法律、法规和政策投资环境资料房地产市场信息资料2.1.5房地产开发项目可研的主要依据1.项目概况2.市场调查与预测3.规划设计方案的选择4.项目开发经营周期的确定5.项目投资估算6.项目收入估算7.投资计划与资金筹措计划8.经济评价9.不确定性分析10.结论与建议2.1.6房地产开发项目可研报告的主要内容2.2房地产市场调查与预测2.2.1调查与预测的主要内容简介2.2.2调查与预测的方法简介房地产投资环境房地产市场状况房地产市场调查方法房地产市场预测方法主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施及已经或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响。2.2.1市场调查与预测的主要内容简介（1）房地产投资环境的调查与预测应在国家、城市的层次上进行，侧重于城市层面。供求状况。其中供给量包括已完成项目、在建项目、已审批立项项目、潜在的竞争项目及预计投入市场的时间。2.2.1市场调查与预测的主要内容简介（2）房地产市场状况的调查与预测类似房地产项目的价格、租金和经营收入。类似房地产项目的投资、费用的构成及数量。房地产项目开发和经营的投资、成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。通常采用的方法有普查法、抽样调查法、直接调查法和间接调查法。2.2.2市场调查与预测的主要方法简介（1）房地产市场调查方法直观判断法。如德尔菲法、专家小组法等历史引申法。如简单平均数法、移动平均数法等（2）房地产市场预测方法因果预测法。包括回归分析法和相关分析法2.3房地产开发项目投资、成本、费用的估算2.3.1房地产开发项目总投资的构成2.3.2房地产开发项目投资、费用的估算方法2.3.1房地产开发项目总投资的构成概念:房地产投资是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。构成：房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。分类：开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产和其他资产。出售型房地产项目的开发经营周期0123456开发期经营期开发经营期序号名称估算金额估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资3.13.2开发产品成本（开发建设投资）经营资金出售型、出租型房地产项目总投资估算表序号名称估算金额估算说明1开发建设投资1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资3.13.2固定资产投资经营资金自营自用型房地产项目总投资估算表2.3.2房地产开发项目投资、费用的估算方法1.土地费用估算2.前期工程费用估算3.基础设施建设费估算4.建筑安装工程费估算5.公共配套设施费估算6.开发间接费用估算7.管理费用的估算8.财务费用的估算9.销售费用的估算10.开发期税费的估算11.其他费用的估算12.不可预见费的估算13.经营资金的估算序号名称估算金额估算依据122.12.22.32.42.52.62.72.82.9土地使用权出让金农地征用税费土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费耕地占用税耕地开垦费新菜地开发建设基金征地管理费其他费用征地费总额的1.5%~3%合计2.3.2.1土地费用估算以出让方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算注：生地出让。如熟地，征地补偿费已包含在土地使用权出让金中。序号名称估算金额估算依据11.11.21.31.41.51.61.71.81.9农地征用税费土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费耕地占用税耕地开垦费新菜地开发建设基金征地管理费其他费用征地费总额的1.5%~3%合计2.3.2.1土地费用估算以划拨方式取得增量国有土地使用权的土地费用估算序号名称估算金额估算依据122.12.22.32.42.52.6土地使用权出让金房屋拆迁补偿安置费用房屋拆除补偿费用搬迁补助费临时安置补助费或周转房费用拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用房屋拆迁管理费其他费用合计2.3.2.1土地费用估算以出让方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算注：毛地出让。如熟地，拆迁补偿费已包含在土地使用权出让金中。序号名称估算金额估算依据11.11.21.31.41.51.6房屋拆迁补偿安置费用房屋拆除补偿费用搬迁补助费临时安置补助费或周转房费用拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费用房屋拆迁管理费其他费用合计2.3.2.1土地费用估算以划拨方式取得存量国有土地使用权的土地费用估算2.3.2.1土地费用估算以房地产转让方式取得国有土地使用权的土地费用估算可利用房地产估价方法对房地产转让费进行估算。市场比较法收益法假设开发法路线价法基准地价修正法序号名称估算金额估算依据12345678规划、设计费可行性研究费水文、地质勘察费临时道路费临时供水费临时供电费场地平整费其他前期工程费合计2.3.2.2前期工程费用估算可按总投资的一定百分比估算根据所需工作量结合有关收费标准估算根据实际工作量，参照有关计费标准估算项目规划红线外的市政公用基础设施城市市政公用设施包括：供水、供电、供气、供热等设施。城市基础设施包括：道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等。项目规划红线内的基础设施指建筑物2米以外和项目规划红线以内的各种管道和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫等设施。2.3.2.3基础设施建设费的估算房地产项目开发中涉及到的城市基础设施包括：序号名称建设费用接口金额合计123456789供电工程供水工程供气工程排污工程道路工程路灯工程绿化工程环卫工程通讯工程合计2.3.2.3基础设施建设费的估算按实体工程量估算单元估算法：以基本建设单元的综合造价乘以单元数得到项目或单项工程总造价的估算方法。如医院、酒店等。工程量近似匡算法：先近似匡算工程量，配以相应的概预算定额单价和取费，来近似计算项目造价。单位指标估算法：以单位工程量造价乘以工程量得到单项工程造价的估算方法。2.3.2.4建筑安装工程费的估算建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。概算指标法：采用综合的单位建筑面积或建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。单位工程：不能独立发挥生产能力的，但有独立的施工组织设计和图纸的工程。如：土建工程、安装工程。分部工程：按工程的种类或主要部位划分，如：基础工程、主体工程、电气工程、通风工程等。分项工程：按不同的施工方法、构造及规格划分，如土方工程、钢筋工程、给水工程中的铸铁管、钢管、阀门等安装。单项工程：具有独立的设计文件，在竣工后可以独立发挥效益或生产能力的独立工程。如：一个仓库、一幢住宅。建设工程“预算定额”、“概算定额”、“概算指标”的内涵预算定额：是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称，是计算和确定一个规定计量单位的分项工程或结构构件的人工、材料和施工机械台班消耗的数量标准。概算定额：又称扩大结构定额，规定了完成单位扩大分项工程或单位扩大结构构件所必须消耗的人工、材料和机械台班的数量标准。是由预算定额综合而成的。概算指标：是在概算定额的基础上进一步综合扩大，以100m2建筑面积为单位，构筑物以座为单位，规定所需人工、材料及机械台班消耗数量及资金的定额指标。序号名称估算金额估算说明12345678居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场物业管理用房其他合计2.3.2.5公共配套设施建设费的估算按规划指标和实体工程量估算2.3.2.6开发间接费用指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。如工资、福利费、折旧费、修理费等。如开发企业不设立现场机构，组织和管理项目所发生的费用应计入管理费用。2.3.2.7管理费用的估算指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。如工资、福利费、折旧费、差旅费等。一般以（土地费用＋前期工程费＋基础设施建设费＋建筑安装工程费＋公共配套设施费）为基数的2%~3%左右估算。一级资质：3%二级资质2.5%三级资质：2%开发经济适用住房的企业：2%2.3.2.8财务费用的估算指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费等。利息以外的融资费用一般占利息的10%左右。2.3.2.9销售费用的估算指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。在实际中，通常按销售收入的2%~3%估算。序号名称估算金额估算依据1固定资产投资方向调节税2土地使用税3新建房屋白蚁防治费4市政公用基础设施配套费5发展新墙体材料专项费用6结建人防经费7供电工程贴费8散装水泥专项资金9煤气建设费10自来水管网建设工程费11教育地方附加费12其他合计2.3.2.10开发期税费的估算序号名称估算金额估算说明1建设工程标底编制费2建设工程标底审核费3建设工程招标管理费4合同公证费5施工许可证费6建设工程质量监督费7建筑施工安全监督管理费8工程监理费9工程保险费10建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费合计2.3.2.11其他费用的估算2.3.2.12不可预见费的估算根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。指开发企业