纬联地产重庆香江国际·长寿湖项目整体定位及物业发展

香江国际·【长寿湖项目】整体定位及物业发展建议CHINALANDCHANGSHOUHUOperationalthinkingofProjectDraftcommunication項目屬性FundamentalAnalysis.发展战略Developmentstrategy.一期定位Foremostlocation营销为王markets目录項目屬性FundamentalAnalysis.资源条件梳理Resourcescomb核心问题梳理Coreproblemcomb企业战略Enterprisestrategy资源条件梳理Resourcescomb物业地址：重庆市长寿区长寿湖西岸占地面积：2500亩建设面积：140万方住宅容积率：1物业：高尔夫、五星级酒店、华山医院、康体养生设施、低密度住宅……一小时经济圈内，2500亩低密度综合型主题地产开发项目长寿县，重庆“一小时经济圈”内，市政府建设的重点区域国家级生态旅游休闲度假区，重庆市十佳旅游风景区距离重庆128公里，1小时20分钟左右车程长寿湖原生态资源，203个大小岛屿星罗棋布，浅滩成片300-400m海拔，气温平均比主城相当高尔夫等及相关高端旅游资源开发起步大环境区位距离资源气候配套档次资源条件梳理Resourcescomb1小时经济圈十佳旅游景区长寿湖生态资源2500亩综合型旅游度假地产高端旅游配套资源开发起步资源条件梳理Resourcescomb核心问题梳理CoreIssuesCombQuestionone主题地产数不胜数，竞争激烈，项目的核心竞争力何在？Questiontwo一期以何种产品启动？吸引哪些客户？才能保障项目的持续开发及人气的不断上升？Questionfour营销！推广！销售！年终1亿资金回款！如何在激烈的外部竞争下，实现项目最高的价值和相应的去化速度？Questionthree一期地形复杂，该如何规划以规避先天劣势并实现资源价值最大化？2011年回款目标1个亿项目总战略标杆项目＞利润最大化＞快速回现项目整体目标全国战略布局标杆项目，成功模式全国复制项目定位目标纯正养生养老主题开发模式企业战略CorporateStrategy发展战略Developmentstrategy.宏观大势Macroconditions竞争分析Competitionanalysis它山之石ReferenceCase项目发展战略Developmentstrategy宏觀大勢城市發展/養生養老需求趨勢Urbandevelopment城市發展五大中心城市+两江新区，中国经济增长新着力点中国经济格局张弓搭箭关键布局在国家战略的层面，长江经济带恰如弦上利箭，而重庆正处于发力点：呼应上海，带动广袤的西部腹地大开发。这正是重庆314的使命之所在。两江新区是西部外向型产业聚集高地：以跨国公司为核心的国际高端制造业聚集地；以世界物流企业为核心的西南国际物流中心；以商贸商务总部为核心的现代服务业聚集地；以跨国金融机构为核心的长江上游金融中心；重庆——全国统筹城乡综合配套改革示范区中共中央总书记胡锦涛要求重庆加速建设成为“西部地区主要经济增长极、长江上游的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”2009年1月国务院第3号令，要求重庆进一步加快推进统筹城乡综合配套改革，大力发展农业，推进新农村建设。重庆市政府随即相应出台了一系列政策措施，积极推动重庆统筹城乡综合配套改革，并做出把旅游业培育发展成重庆市支柱产业的重大决策。全国统筹城乡综合配套改革示范区，推动旅游观光、休闲度假的产业发展Urbandevelopment城市發展在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多，增长速度快的特点HealthPensionNeeds城市養生養老需求重庆：2009年，重庆市60岁以上市民达到了513万人，占全市人口16.32%，与2008年相比增长了21.27万人。2009年，重庆老龄化人口比例全国排名第六位，达到了16.32%，比全国平均水平12.5%高出了3.82个百分点。重庆老龄化人口513万，占比位居全国第六位全国：从2001年到2020年是快速老龄化阶段，这一阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，预计2020年，老年人口将达到2.48亿。从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，HealthPensionNeeds城市養生養老需求我国的亚健康人群比例以每年5%的速度增长，先行发展的直辖市亚健康人群比例高达7成,养生疗养成为人们关注的问题中国健康状况比例描述HealthPensionNeeds城市養生養老需求资料来源《中国人亚健康状态综合评估诊断和预测系统的建立》2010年1月6日，《中国人亚健康状态综合评估诊断和预测系统的建立》正式出台。结果显示：将全部样本共计14个职业类别的亚健康比例相加，中国劳动力人口约有60%身陷亚健康危机。位于前三甲的具体职业依次是：专业技术人员（20.5%），学生（8.0%），办事人员（7.8%）。此外，中国保健科技学会国际传统医药保健研究会在全国16个省、直辖市中对百万人口以上城市进行的调查结果也显示，北京、上海和广东的亚健康发生率分别高达75.3%，73.5%和73.4%。競爭分析區域競爭/項目競爭力分析区域范围资源旅游发展方向物业特征典型项目主城（南山、缙云山、歌乐山、铁山坪）山景、温泉旅游观光第一居所保利小泉、金科太阳海岸、财信铁山坪项目、天奇·缙云山项目北--渝合高速方向山景、峡谷、古镇旅游观光休闲度假第二居所乡村嘉年华（现和鸿地块），台农园、东--渝长（涪）高速方向湖泊、森林、草场、雪原旅游观光休闲度假第二居所仙女山1号、仙山流云等仙女山项目南--渝黔、渝湘高速方向山、水、峡谷、溶洞旅游观光休闲度假第二居所中海黎香湖项目、澳美传媒、花木城、黑山谷西--成渝、遂高速方向山水、桃花、古镇、野生动物园旅游观光休闲度假第二居所大足龙水湖国际休闲度假区、四面山度假区1小时圈2小时圈3小时圈神龙峡仙女山长寿北碚金佛山四面山CompetitiveEnvironment区域竞争环境仙女山凭借先发及整体规划优势，拔得头筹，其他区域在城乡统筹大背景下迎头赶上。景区名称距主城距离景区知名度景区环境休闲娱乐景区配套气候条件现状评定规划建成后长寿长寿湖2023南川金佛山2424万盛黑山谷2121武隆仙女山2727江津四面山2424石柱黄水2020北碚金刀峡2222距离、环境优势名气、配套、气候劣势主要景区竞争力横向对比（结合长寿湖景区现状及规划）长寿竞争力分析从现状及发展规划来看，长寿湖的核心竞争力在于距离及优美的自然环境，最大的劣势在于度假气候条件的不足；但作为重庆的新兴景区，其未来发展潜力充足，随着政府的联动打造计划及景区知名度的提升，休闲娱乐配套的完善，景区发展前景良好，为项目开发创造较为良好的外部条件。CompetitiveEnvironment区域竞争环境长寿的工业规划是个问题，气候没有优势，自然环境和距离是优势。区域方向旅游资源项目名称主题资源配套设施北渝合高速方向缙云山缙云天奇养生别墅缙云山、道教文化会所东渝长（涪）高速方向武隆仙女山隆鑫花漾的山谷西班牙养生度假小镇仙女山气温优势、邻崖资源三大酒店、五大主题公园、一个超六星酒店石柱黄水浦辉林海道森林度假养生海拔气候、森林资源、太阳湖商业街、五星级森林酒店南渝黔、渝湘高速方向南川金佛山中海黎香湖生态宜居养生养老小镇黎香湖山地公园、高尔夫球场、五星级酒店、各类会所、苗圃及金银花基地、生态农业园綦江古剑山鉴山国际主城休闲避暑养生区3个山顶湖泊，2片森林资源，27洞山地森林高尔夫球场、豪华高尔夫练习场、五星级会所、五星级度假酒店、风情商业小镇、山地体育运动公园西成渝、遂高速方向大足龙水湖大足龙水湖度假休闲区旅游休闲龙水湖、温泉温泉会所、主题地产定位关键词资源：湖景、山地、江景、森林高端配套：高尔夫、五星级酒店营销概念：养生、度假、养老、休闲重庆周边同质竞争项目CompetitiveEnvironment项目竞争环境如何将养生养老落到实处并实现差异化定位，是项目发展的核心。它山之石東方太陽城/美國峽谷農場/德國巴登巴登资料来源：世联信息管理中心/纬联顾问事业部整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖。老年社区特色规划组团内大量景观设置：大量水系、绿化景观、满足老年人对居住环境的需求多层次交流空间：组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所选址：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市潮白河畔，拥有优美的自然环境规划分析：傍水而建，实现景观的最大利用，多层次交流空间，提供邻里的交流场所，但由于项目开发周期较长，采用组团式规划，阻碍了邻里的沟通互动Referencecase它山之石：东方太阳城基础信息定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万方，总建筑面积70万方，可入住2万人物业类型：独栋别墅、连体别墅、点式公寓、板式公寓、面积为78-716㎡不等客户构成95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源职业特征教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主客户特征很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受Referencecase它山之石：东方太阳城客群：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范资料来源：世联信息管理中心/纬联顾问事业部Referencecase它山之石：东方太阳城成功关键点一：精致的自然环境打造——水系、绿化、居住环境水景观：社区整体坐落于高尔夫球场上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80%。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准。资料来源：世联信息管理中心/纬联顾问事业部成功关键点二：人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计：针对老年人的特殊设计，地面防滑处理，户内紧急呼叫与电子安防系统，无障碍坡道，户型设计各有侧重：大户型多居室，保姆间设计环境设计方便交流：大型会所便捷老年人相互交流活动，园林设计强调可交互性Referencecase它山之石：东方太阳城成功关键点三：健全的医疗救助体系——针对老年人的定期体检、建立健康档案、定制保健方案，以及全覆盖的应急呼叫系统，专业急救中心太阳城社区医院：规模：面积1.6万方专业医师和设备：大一壶人员由北京市老年病研究中心选派，设备和医疗水平高于国家二级医院标准定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所的每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。Referencecase它山之石：东方太阳城资料来源：世联信息管理中心/纬联顾问事业部成功关键点四：完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学，自助农庄等等大型康体中心：面积接近8000平方米，室内室外游泳池、跑道、各种健身器材，网球场、舞蹈室、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计社区农庄：社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，很多老人非常喜欢这种农家乐的感受老年大学：是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年