所属研究领域：公共经济学征收物业税对住房价格影响的动态计量分

所属研究领域：公共经济学征收物业税对住房价格影响的动态计量分析ADynamicQuantitativeAnalysisonHousingPriceEffectedbyPropertyTaxing金成晓马丽娟（吉林大学数量经济研究中心长春130012）1征收物业税对住房价格影响的动态计量分析金成晓马丽娟（吉林大学数量经济研究中心长春130012）摘要：本文通过建立结构向量自回归模型（SVAR）和向量误差修正模型（VEC），研究了住房流通环节税收冲击和保有环节税收冲击对我国房价变动的效应，并通过分析供给和需求的变动来研究物业税冲击对房价影响的传导途径。实证结果显示，物业税改革可以起到抑制房价上升的作用。流通环节的税收改革对房价产生的是持久的正向冲击，主要是通过对需求的调节来影响房价的。保有环节的税收改革对房价产生的冲击是短期的负向冲击，它主要是通过调节住房的供给量来影响价格的，但是它在长期内对住房价格的影响效应不明显。关键词：物业税；SVAR；VEC；脉冲响应函数引言近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为支撑我国国民经济发展的支柱产业。据国家发改委、国家统计局调查显示，2008年一季度全国商品房销售价格同比上涨11.8%，创历史新高。虽然在广东、上海、北京等地商品房交易量有所下降，个别楼盘出现价格下跌之外，从全国来看销售面积仍然大于竣工面积，需求旺盛，房价仍在强劲上涨，住宅价格超出了多数居民的支付能力。房地产价格上涨带来的高回报率，使得越来越多的人将房产作为一种投资。2005年由财政部及国务院发展研究中心设计提出征收物业税1，以调控房地产市场，希望能通过物业税打压房地产的投机现象，降低房价。我国现行的房地产税收主要有营业税、城市维护建设税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、印花税等14种。税制结构设计的不合理，导致房地产保有环节的税负过轻而流通环节的税负过重，流通环节的税收极易转嫁到房价被消费者吸收，从而限制了税收的宏观调控能力。而保有阶段的税负过轻，不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，这样就会造成房地产行业投机行为严重。因此我国房地产税收亟待改革。一、文献综述对于征收物业税能否降低房价，在多大程度上降低房价，国内学术界对此问题进行了大量的研究。其中大多数学者肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用，持此观点的主要依据是征收物业税会减少投资型和投机型购房需求，减少房地产企业投资于经济适用房项目与一些奢侈项目之间的盈利差距从而改变投资结构，改变供需在总量和结构上的不协调，从而促使房价回归理性（易宪容(2006)、潘石屹（2007）、赵晓（2007）等人）。也有一些学者认为征收物业税不会降低房价（印堃华（2007）、贾卧龙（2007）、杨崇春（2007）等人），1尽管现在没有征收物业税的明确的时间表，但基本框架已经基本明确——即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津为模拟评税试点地区，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。所谓空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。2税收的作用是实现社会收入的再分配，是宏观政策，不能调整微观的房价问题[1]。龚刚敏利用李嘉图等价定理，对房地产价格与政府行为在开征物业税条件下的影响进行了数学论证，结果证明，物业税的开征对房产价值、租赁价格及政府行为没有实质性的影响[2]。另外，一部分研究着重区分了征收物业税对房地产价格的短期和长期影响。陈多长和踪家峰提出长期内房地产税将导致住宅资产的价格下降，短期内开征房地产税的后果是提高了房屋租金价格，降低了均衡住房服务供给数量，同时会有效率损失[3]。还有一些学者研究了国外的房地产税收政策，如尹中立（2006）研究了日本和韩国的税收政策，认为税收政策对抑制房地产投机的作用远大于金融政策，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为[4]。另外在对是否取消土地出让金的问题上，学术界也存在争论。一种观点认为物业税包含土地出让金有利于当前房地产市场的发展（杨燕（2007）、王杰（2008）等）[5]。而另一种观点认为物业税与土地出让金不可替代，二者属于性质不同的经济范畴（何振一（2004）、张建华（2004）、宏诚（2004）、左莉莉（2005）等），这是大多数学者的观点[6]。近几年出现了一些用计量方法对房地产价格问题进行研究的硕、博论文，如李国柱（2004）从资产定价的角度研究房地产价格波动；范宇新等人（2007）建立VAR模型通过动态Granger因果检验研究了房价、地价、租金的关系；常莉（2007）通过建立影响效应模型分析了房地产税收改革对房地产市场和各参与主体的影响；顾建发（2007）通过运用移动平均线预测、OBV价量关系分析研究了上海房地产的周期波动；李炜玮（2006）通过建立线性回归模型研究了房地产税收政策对住宅市场的影响。但是国内关于物业税改革对房价影响效应的文献多是基于对房价走势的逻辑性推断，而科学的实证分析不足。关于不动产保有税的税负归宿，学术界仍存在着很多争论。传统观点（马歇尔局部均衡模型）认为不动产保有税是一种对土地和房屋建筑物课税的货物税，其税负归宿取决于局部均衡框架下相关的供求曲线的形状。Mieszkowski（1967，1969，1972）是运用一般均衡分析框架分析保有税税负归宿的先导，他在1972年提出了新观点。此外，Harberger（1974）则运用一般均衡框架对一般税收的税负归宿进行了分析。奥尔巴赫和科特里科夫于1983年提出一种动态计算的一般均衡模型，描述了在税收变动以后的全部经济动态过程；戴维斯、圣一希莱尔和惠利于1984年也对整个税制的终生归宿的计算做出了努力。可见他们通过从各个角度放松Harberger模型的假设，分析经济处于各种不完善状况和某些特殊状况时税收归宿的情形，但都无法动摇哈伯格模型的分析框架[7]-[11]。本文将从宏观经济学角度出发，通过建立向量自回归（VAR）模型和向量误差修正模型（VEC），深入分析研究物业税对住房价格的冲击，试图定量的确定物业税改革对房价的影响程度，并提出一些对物业税改革有意义的政策启示。二、物业税税负归宿理论分析[12]-[14]税收归宿定理：如果需求缺乏弹性，而供给是比较有弹性的，则既定的税会使购买者负担较多，而使销售者负担较少；反之，如果供给缺乏弹性，而需求是比较有弹性的，则既定的税会使销售者负担较多，而使购买者负担较少。2.1流通环节税负归宿理论分析3PN在某一居住水平之下，住宅需求成刚性增长，即人们总会设法或自建、或购买、或租赁一定空间安顿下来。在基本需求满足之后，为了舒适人们必然追求居住面积的扩大，这时需求通常受多种因素的影响而呈现出弹性。但总体来说弹性较小，绝对值大都小于1。西方国家学者一般认为，住房供给在短期内价格无弹性，而在长期内住房供给完全有弹性。即在长期内住房的供给弹性大于需求弹性。由税收归宿定理我们可以看到，需求弹性和供给弹性是决定税负转嫁和归宿的关键。供需双方所承担的税负与供求弹性之间的数量关系是dssdETET=（dE是住房的需求弹性，sE是住房的供给弹性，sT是供给方承担的税收，dT是需求方承担的税收），对住房的供求双方来说，弹性小的那一方税负不容易转嫁，税收负担重。从短期来看，dsEE，流通环节税收主要由开发商承担，这增加了开发商的负担，提高了成本，开发商必然在以后的交易中提高房价，所以流通环节的税收从长期来看昀终还是转嫁给了消费者。图1中供给曲线完全无弹性，而需求曲线较有弹性，不管征多少税，销售者总是供给Q0的产量，初始的均衡点为E0。当政府征税后，新的供给曲线与原供给曲线重合，决定的税收均衡产量与价格不变，销售者实际得到的净价格为OPN，这说明在供给完全无弹性的情况下，税收由房地产商独自承担。从长期来看如图2所示，与图1情况相反。2.2保有环节税负归宿理论分析在现阶段房地产保有环节的税收是由房地产开发商负责缴纳的，即房价中包含了这些税收。在开征物业税以后由房主逐年缴纳。我们用税收资本化来分析征收物业税后其对房地产价格的影响。税收资本化是税负转嫁方式中后转的一种特殊形式。假定一房产能产生长期收益，其现值计算公式为：1(1)niiiiRPVr==+∑（1）其中，i为年数，iR为第i年收益，ir为第i年利率，在这一资本品出卖时买方能够接受的价格为PV。设政府每年向资本收益征税iT，则资本现值变为PPDE0E0P0=PGSPNOQ0=Q1Q图1短期流通环节税负归宿PGP0=PNOQ0=Q1QE0图2长期流通环节税负归宿D0=DGS0=SG41(1)niiiiiRTPVr=−′=+∑（2）这时买方为购买这一资本品愿意支付的价格亦降为PV′，从而他以后应纳的税收一次性的转嫁给卖方，税负转嫁总量为1(1)niiiiTPVPVr=′−=+∑。三、数据选取与预处理由于我国物业税改革的具体措施还没有明确也尚未进入核心的改革阶段，因此对于争议昀大的土地出让金问题，本文在研究过程中不予考虑，仅研究税收的改革对房价可能产生的冲击。为了得到更好地分析结果，本文将现有税收分为流通环节的税收和保有环节的税收，通过分别建立VAR模型和VEC模型，分析研究住房价格对流通环节和保有环节税收改革的冲击响应函数。3.1研究方法与步骤的简要说明本文通过分别建立包含流通环节税收的VAR模型（即模型1：TL、S、D和P的四变量模型）和包含保有环节税收的VEC模型（即模型2：TB、S、D和P的四变量模型）具体分析流通环节税收的改革和保有环节税收的改革对房价的影响程度，来研究物业税改革的效应。相关文献认为物业税对房价的影响是通过调节住房的供给和需求来实现的。为了研究税收改革对住房价格的长期影响和短期影响及其贡献度，选取我国1999年1季度-2007年4季度的季度数据，利用VAR模型对税收、供给、需求和价格这4个变量之间的关系进行实证研究。流通环节的税收用建筑业企业税金总额表示，按照各季度的税收增长比例将年度数据分成季度数据；保有环节的税收用房产税额和土地增值税额的总和表示，按照各季度的税收增长比例将年度数据分成季度数据；供给变量用住宅竣工面积表示，需求变量用住宅销售面积（不包括二手房，包括现房和期房）表示，价格变量用以1999年为基期的住宅销售价格指数（定基比）表示，并且除价格变量外各变量均用以1999年为基期的CPI定基比进行平减得到实际值，各变量均经过X-12方法消除季节因素和不规则因素后再取对数值。调整后的数据分别用LTL表示流通环节的税收，LTB表示保有环节的税收，LS表示供给，LD表示需求，LP表示价格。数据来自《中国统计年鉴》、《中国经济景气月报》以及国家税务总局网站。3.2数据预处理[12]本文进行计量分析使用的软件是EViews5.1。在估计各模型之前，首先采用ADF方法对各序列、及其一阶差分序列进行平稳性检验。ADF检验法的模型如下：11pttititiyyatyuγδβ−−=Δ=+++Δ+∑1,2,tT=L（3）检验的零假设和备择假设分别为0:0Hγ=，1:0Hγ。如果0H被拒绝，则表明ty是平稳的，如果0H被接受，则ty是非平稳的。通过EViews5.1的输出结果如下：5表1各个变量的平稳性检验结果变量检验类型ADF统计量临界值一阶差分检验类型ADF值临界值结论LTB(C,T,9)0.682-4.253*()DLTB（C,T,9）-12.07-4.253*(1)ILTL(C,T,9)-2.092-4.310*()DLTL(C,T,9)-4.543-4.310*(1)ILS(C,0,9)-0.044-3.654*()DLS(C,0,9)-6.419-3.654*(1)ILD(C,0,9)2.936-3.711*()DLD(C,0,9)-7.037-3.646