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股权收购获取房地产项目实务——以内资非国有有限公司为例2011年4月陈栗内部资料2目录第一部分房地产项目获取方式第二部分股权收购流程第三部分需要关注风险第四部分税赋简单比较内部资料3第一部分房地产项目获取方式内部资料房地产项目获取方式一、项目获取方式概述及分类对开发商而言,并非一定要获取土地使用权,全部或部分取得项目开发的权利,并随之享有项目相应利润。项目获取方式公开出让非公开合作开发在建工程转让转让股权收购内部资料房地产项目获取方式二、项目获取方式简介出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。(《房地产法》第七条)——招标,是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。——拍卖,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。——挂牌,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。内部资料房地产项目获取方式二、项目获取方式简介合作开发,当事人以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产。(《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条)在建工程转让,权利人将其拥有的在建工程项目转让给受让人。《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定,转让房地产开发项目,应当符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件《城市房地产管理法》第三十九条规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。内部资料房地产项目获取方式二、项目获取方式简介转让,土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款。(《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》)《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》对出让取得开发用地使用权的企业,因地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的,经国土资源部门审核批准,可通过协议方式将其土地使用权转让给有条件开发建设的企业,有关部门应为其办理土地使用权转让和报建等相关手续。股权收购内部资料8第二部分股权收购流程内部资料股权收购流程一、通过收购目标公司股权的方式,取得目标公司的土地使用权或房地产项目开发的权利,并进而享有相应利润。二、股权收购的流程(一)签订意向协议其主要作用在于:对于转让人而言,对于受让人获取目标公司资料的保密义务;对于受让人而言,在一段时间内取得排他性的谈判的权利;对于双方而言,尽可能地锁定交易价格。(二)对目标公司做尽职调查(附带对出让方的资信、担保方的资产等情况进行调查)为什么要做尽职调查?购买一件物品,首先得检查和确认它是你要的东西,质量如何,有没有瑕疵,有没有什么你不想要的东西。买一个公司也是如此。1、法律——尽职调查报内部资料股权收购流程从法律方面来讲,做尽职调查的目的:第一,能够帮助收购者查清目标公司的债务和避免法律风险;第二,为收购方提供足够的信息,来帮助他作出有充分信息的决定;第三,发现法律和合同上是否存在完成一个交易的障碍,比如目标公司是否具有相应的授权,是否需要第三方同意,是否需要得到政府的批准。尽职调查报告的内容:a.目标公司的设立与存续原始股东的出资,公司的增、减资,股东的变更等b.目标公司的现状目前的公司类型、注册资本、法定代表人、注册地和股东的情况内部资料股权收购流程c.目标公司的组织架构董事会(执行董事)、监事(会)、经理的设置及权限的划分d.目标公司的资产国有土地使用权的取得及拥有情况e.目标公司的关联交易f.目标公司的负债关注会计师事务所出具的审计报告g.目标公司的税务h.目标公司的劳动用工i.目标公司的环境责任内部资料股权收购流程j.目标公司的重大合同k.目标公司的重大诉讼、仲裁及行政处罚等l.目标公司的知识产权著作权、商标权和专利权通过尽职调查,希望发现什么问题?第一、目标公司的法律结构、公司的章程或细则是否限制公司被收购。第二、在公司的合同中有时也会有一些阻碍交易完成的条款。第三、目标公司是否有贷款也很重要。第四、目标公司中有多少员工签订了雇佣合同,有多少没有。第五、目标公司是否被起诉,如果被起诉的话,他胜诉的概率有多大,如果败诉的话可能发生的赔偿是多少。内部资料股权收购流程2、财务——审计报告资产负债表、损益表和现金流。财务尽职调查的主要目的就是看目标公司有没有财务上的问题,以及测评这个公司在未来的盈利能力是否强劲。审查这三个表,主要有两个目的,一是确认目标公司历史数据的真实性,二是目标公司业务发展的趋势。3、咨询——商业尽职调查(三)起草正式合同1、特定术语定义2、转让方对目标公司和项目的陈述和保证(或有负债的承担)受让方通常会要求转让方作出陈述和保证,其原因在于:内部资料股权收购流程a、卖方的陈述能够帮助买方理解其所购买的公司,也可以帮助买方做好尽职调查;b、在协议生效前,卖方的陈述不真实,买方可以拒绝成交;c、如果卖方的陈述内容被证实是虚假或错误的,买方可以依据这些陈述条款来索求赔偿。3、交易的基本结构合作内容4、价款及其支付价款的确定:股权转让款、往来款、应分配利润价格是否会受到收购业务在收购交易实施期间的运营结构的影响5、股权过户的具体操作安排内部资料股权收购流程6、公司移交及过渡期约定会计资料、其他资料及财产过渡期的管理7、目标公司的后续经营组织机构、日常管理和投资、利润分配8、转让方对收购方的承诺承诺是用来管理协议双方在签署协议到完成交易之间的行为所带来的风险,约定交易双方在协议签订以后到协议生效以前这段时期内的行为的。9、税费的承担10、违约责任内部资料股权收购流程(四)起草目标公司的内部文件目标公司的股东会决议、目标公司其他股东的放弃优先购买权的声明(五)起草担保协议、债权债务转让协议和劳动用工的解除协议(六)签订正式股权收购合同(七)办理担保等手续不动产抵押、股权质押(八)办理股权变更手续内部资料17第三部分需要关注的风险内部资料需要关注的风险常见风险规划地价拆迁税务政策合作方影响房地产项目正常开发的常见风险内部资料需要关注的风险1、规划变更风险规划功能(土地用途)修订风险风险•项目A、B地块于2001年取得《土地证》、《规划许可证》,证载功能为商住混合和商业用地•2006年初,XX市公示《组团规划》草案,根据相关纸制文件,A、B地块规划用途未有修订,之后该规划终稿未在网上公开•2006年12月签署合作协议,在办理规划手续时被规划部门告知功能冲突,经向规划局查询,用地被规划为林地及发展备用地,至此该项目进入了漫长的规划功能变更阶段规划路网修订风险风险•项目于2006年3月签署合作协议,《土地证》、《规划许可证》,证载功能为商住用地,土地方告知曾向规划部门申请沟通在项目中部增设小区级道路(8米宽)以增加商业临街面•根据《组团规划》项目用地功能未发生变化,亦未发现新增规划道路•当年获取项目,在规划手续办理阶段发现规划局内部已将道路升级为规划路(15米宽),用地被迫分宗,同时用地红线和面积亦发生变化内部资料需要关注的风险1、规划变更风险片区规划功能修订风险风险•2008年签约,由于项目内需建设1万平米商业,因此北侧的临街面意义重大,根据规划北侧为市政广场和公共停车场•2008年下半年,XX市修订片区规划功能,项目北侧的广场用地很有可能被修编为公交停车厂和供电供气设施用地(具体修订情况仍在沟通中)用地容积率修订风险风险•东区地块占地面积3.23万,容积率4.04,,楼面地价对应合作价款4.4亿•受政府规划调整影响目前调整容积率为1.6,对应合作价款为1.76亿,实际已支付2.83亿(目前正就规划指标修订和和地价调整事宜与土地方沟通中)原停车场及市政广场用地变为公共停车场及供电供气设施用地新增东西北侧规划路,且占项目小部分用地取消了东侧规划路四海项目内部资料需要关注的风险1、规划变更风险规划设计要点修订风险风险•本项目总占地面积13.4万,目前已动工的4栋30层高层•因市长指示项目所在地控规要加重商业娱乐配套的比例,其余3栋30层临江住宅(5.2万)改为商业配套,限高30米•通过策动村长带队与规划局谈判,避免了规划调整,作为妥协,公司同意将三栋高度压到80米,面江外立面以公建风格设计,不设凸阳台,影响产品品质内部资料需要关注的风险1、规划变更风险地铁建设风险风险•由于磁悬浮及修建快速干道作为辅道,政府将对本片区规划做较大调整,本地块部分土地直接划分出去用于市政建设•由于磁悬浮动迁非常紧迫,而当地动迁房源又不足,因此要求在本地块内部分协助解决磁悬浮的动迁安置房200套•同时项目整体容积率由0.8调整为1.2安置房200套内部资料需要关注的风险1、规划变更风险河道退线(高压电线)风险风险•获取阶段,发现用地内存在水渠(宗地旁有高压线),但依据规划设计要点,没有体现任何与此相关的设计要求•项目获取后在办理报批报建手续过程中,水利局告知该水渠为上游水库的排洪渠道,两侧需退渠道中心线各40米,切割开地块(电业局告知要退高压线后20米,保留高压走廊)•受此影响项目实际用地面积大幅减少,原规划的洋房被高层替代,盈利能力大大降低低容积率风险风险•项目所在区位优越,占地7.2万平米,容积率0.6,全部规划为高端别墅•项目获取后办理报批报建手续过程中,政府告知该项目容积率小于1,属于严格控制别墅用地,要求调整容积率并补缴地价•同年,政府颁布房地产调控政策,鉴于小于1.0的项目总量较小,批准相关项目开发,但是整体建设周期拖延内部资料需要关注的风险对于规划变更风险的处理a.前期通过走访规划部门和实地查验,尽可能地发现地块的可能存在的问题;b.在合同中对前期发现的问题充分披露;c.要求转让方负责解决相关问题;d.股权转让款和风险处理结果相挂钩;e.在开发运营计划中预留相应处理周期。内部资料需要关注的风险2、地价上涨风险132合作方:•在市场上行周期中,不断上扬的地价往往催生土地方更多的利益诉求•在收购方尚未获取项目100%权益之前,土地方往往是占据主动地位的,因此直接增加地价要求也每每得手第三方:•部分项目的合作过程中会存在包括村民、企业在内的第三方•在地价上涨的同时,第三方也会提出更高的利益要求,合作方往往将该风险直接转嫁给收购方合作方第三方合计内部资料需要关注的风险地价上涨导致合作方要求提高合作价款地价上涨导致第三方要求追加补偿•土地方通过和当地村委合作获取该项目权益•收购方通过和土地方合作采取作价入股方式将项目用地做到新设项目公司名下,但当地政府为保护村民利益,要求新项目公司中必须保留部分村集体权益1%•收购方与土地方约定补偿村民的全部费用由土地方承担,但是在项目最后办理1%股权转让环节,村民向项目公司要求增加青苗补偿内部资料需要关注的风险3、拆迁风险缺乏付款控制,丧失议价能力,包干拆迁的预定失效•2006年7月签署项目合作协议,已经取得一期用地2万平米用地(建筑面积5.9万平米),累计支付合作价款约3.07亿元。按照原约定,由土地方负责项目拆迁,拆迁成本包含在合作价款2,750元/平米以内•拆迁过程中,土地方制定的拆迁方案补偿标准偏低导致二期用地迟迟未能完成拆迁,同期村民多次围堵一期工地,导致工程停建•同期,一方面周边住宅上涨,另一方面村民通过抢建大大增加了待拆迁面积,导致实际拆迁成本上扬•通过和土地方的协商,拆迁工作改由收购方自行负责完成,包干标准略有提高,但是超出部分的补偿由收购方承担•通过股权转让获取该项目,转让方为政府下属房
本文标题:股权收购获取房地产项目实务
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