昆山巴比伦花园物业管理方案(陆家嘴)(1)

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料昆山巴比伦花园物业管理方案(陆家嘴)目录前言目录第一章物业概况1第二章公司简介2一、企业理念2二、机构设置5三、管理优势6四、管理规模8五、项目剪影9第三章物业管理总体构想13一、物业管理总体目标13二、保证体系13三、服务承诺13四、合理化建议14五、管理处组织架构和运作方式15六、物业管理费用预算20第四章物业管理内容及操作标准26一、物业交付前的管理计划26二、物业交付后的管理计划28三、业户服务30四、保安服务42五、保洁服务48六、绿化服务52七、设备维修和养护服务54II附件一：巴比伦花园管理处岗位职责73附件二：员工培训77附件三：巴比伦花园管理处应急预案86精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料前言首先，十分荣幸能参与“巴比伦花园”项目的物业管理选聘工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“巴比伦花园”的现状，对“巴比伦花园”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。我们将以陆家嘴物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要地前提下，凭借陆家嘴物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“巴比伦花园”创造一个和谐而优美的居住环境，提升“巴比伦花园”的物业价值，并使“巴比伦花园”成为昆山市又一个知名的住宅物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的“巴比伦花园“有关数据资料及招标文件，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司研究之后，编制了本物业管理投标书。我公司对“巴比伦花园”的物业管理费报价为：小高层建筑面积每月每平方米1.50元商铺建筑面积每月每平方米2.50元再次感谢昆山市融汇房地产开发有限公司给予我们这次合作的机会！1第一章物业概况物业名称：巴比伦花园物业类型：小高层住宅、商业用房座落地址：昆山市区长江北路与金浦路交界处占地面积：12205.10平方米。总建筑面积：120000.06平方米其中：住宅建筑面积116210.94平方米商铺建筑面积3463.83平方米绿化率：41.5％，绿化面积5065平方米总停车位564个电梯：48台小区总出入口：共3个，其中2个为24小时开放智能化情况：家庭安全防范报警系统、电视监控系统、电子巡更系统、楼宇访客可视对讲系统、背景音乐及社区广播、车辆进出管理系统、物业短信、留言。13第三章物业管理总体构想一、物业管理总体目标1、前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。2、合同目标在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。一年内达到“昆山市物业管理优秀小区”的标准；二年内达到“江苏省物业管理优秀小区”的标准；三年内达到“全国物业管理优秀小区”的标准。3、一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“巴比伦花园”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，让业主住得安心、放心。二、保证体系我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“巴比伦花园”的三级操作文件贯穿于“巴比伦花园”的物业管理之中。三、服务承诺1、满意度指数82以上；2、服务满意率达到95%以上；3、档案归档率达到100%，档案准确率达到100%，档案完整率达到98%以上；4、有效投诉处理率100％；5、报修项目30分钟内到现场，急修项目24小时内修复，14其他项目48小时内修复；6、维修及时率达到100%；7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；9、业户接待时间：365天8:30-20:30；10、各类服务人员上岗培训率达到100%；11、公共设备、设施完好率达到98％以上；12、房屋建筑完好率达到98%以上；13、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；14、道路、停车场完好率达到98%以上；15、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务；16、残枝断叶控制率98％；17、雕塑小品完好洁净率100％；18、消防设施、管道完好率100％；19、本投标书中所涉及的服务内容均由本公司负责实施。四、合理化建议1、对新楼盘实施动态跟踪，从现场踏勘后一周内综合实际状况作出总体评估报告。2、对巴比伦花园全面分析，根据实际存在的问题提出整改意见。3、宣传、贯彻执行新颁布的《物业管理条例》，并通过我司培训。15五、管理处组织架构和人员配置1、组织架构管理处经理业户服务主管保洁绿化主管保安主管设备主管业户服务部保安部保洁绿化部设备部业户服务员保安领班门岗监控装修管理保洁工绿化工管道工巡岗车辆管理岗电工房屋维修工162、人员配置岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）管理处经理1保安领班4业户接待员（出纳、投诉、档案、接待）4保安员（门岗）10设备管理部主管1保安员（巡岗）12设备工8保安员（监控岗）4保安服务部主管1保洁绿化部主管1保洁工15合计61人注：（1）岗位职责（见附件一）（2）保安人员的招工来源：人员来源：社会招聘、定向招募，熟练工占总数的50%以上。173、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。4、部门职责[业户服务部]业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。[保安服务部]保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。[设备管理部]设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。[保洁绿化部]清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由陆家嘴物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。185、管理处各岗位员工的任职要求[管理处经理]大专以上学历具备上海房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力[经理助理]大专以上学历具备上海房地资源行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力[业户接待]大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力[保安服务]具备物业保安人员岗位上岗证书男性五官端正，具有较强的敬业精神19作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力[维修养护]具备相关操作证及上岗证具有高档小区的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神[保洁保绿]通过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓、别墅小区的保洁保绿工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力20六、物业管理费用预算1、物业管理费用预算“巴比伦花园”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。2、开办费用[物业管理用房]为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合巴比伦花园的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：管理服务用房：管理处接待、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；[开办物品配置]贵方需支付一笔开办费122562元，或提供相应的设备器具等，用于为“巴比伦花园”的业主服务，并应符合我公司接管“巴比伦花园”管理服务的标准。见开办费用一览表21开办费用一览表项目数量预算额(元)项目数量预算额(元)办公室简易装修10000安全帽5顶500复印机1台9500工具箱（包括小修工具）5套2000电脑1台7000安全绿灯1套100激光打印机1台1880拖线盘2只1200电脑台1只200夹接刀1把150传真机1台1500单用铁钳1只150挂壁式空调1只2500电锤2台1300电风扇2只400手电钻2台500保险箱1只850台钻1台1200防伪验钞机1台1580手提充电式远射灯8只960电话机2台400对讲机及电池板15套21000投币式电话机1台3802.5米铝梯2部500考勤钟1只11801.5米铝梯1部380办公桌椅4套4000伸缩杆2根160洽谈桌椅2套2000防风垃圾铲1只160文件柜3组4200玻璃刮、抹水器2套144物品柜2组2600三轮车2辆1400饮水机1台200手提切割机1只300文件夹300只3600自行车3辆900档案盒150只750手提磨光机1把300小雨伞60把6004米升降铝梯1把1000大雨伞3把1080多功能清洁车2部760塑封机1台288黄鱼车部800录象带或光盘若干1500雨衣雨鞋15套1500异地人员生活用品若干1000肩背式打药机2部1640更衣箱60只9150绿化小工具若干1000警棍6根1620汽油打药机1部5500管理处铭牌2只1100草坪修边机1部3500上墙资料1套2500合计：122562元22年度物业管理费用预算（1）支出预算年度物业管理费用支出预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注办公接待费用17254207048见表一保安服务费用38866466390见表二保洁服务费用19953239440见表三设备管理费用14083168990见表四绿化服务费用84410130见表五管理酬金20000240000按11％提取酬金税收及附加639876778按当地税率5.45%计算小计1173981408776公共能耗费63916766992按0.55元/平方米月计算合计1813142175768编制说明：1本预算表根据委托方的要求、物业地理位置、总体功能定位、同类相似物业水平、业户消费水平及昆山市现有物价水平进行编制；2本预算表根据国家及昆山市物业管理有关法律法规进行编制；3本预算表根据委托方提供的文字数据及口头数据进行编制；4本预算表中涉及的人员人事费用是根据昆山市有关规定月计提费以30%计算，人员工资包括一切福利费用；5本预算表不包括车库、车位运行成本及管理费用，此项费用另行计算；6本预算表不包括会所成本及管理费用；7若实际情况与上述编制情况有较大差异，双方应予以协商，再作相应调整。23表一办公接待费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用管理处经理（1人）6279753484200元+49.5％的计提费业户接待员（4人）6240748801200元+30％的计提费2异地人员津贴6007200600元/月人×1人3经理差旅费92011040包括租房等费用4工作餐费57569005人×5元×23天5服装费用125150