昆明产西山别墅物业发展及产品规划建议01

昆明尊祥和地产西山别墅物业发展及产品规划建议20070622公元二零零九年，云南别墅新巅峰.报告结构第一部分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条件景观分析第四部分客户第五部分定位第六部分案例借鉴第七部分产品建筑产品附加第八部分营销第九部分经济测算别墅政策2003年《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。别墅政策买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。别墅交易税费1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础73081494210621203292362435524654020040060080010001200140020022003200420052006亿元GDP固定资产投资2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展14755187332089316255233506.8%10.2%15.3%11.5%11.80%6000800010000120001400016000180002000022000240002600020022003200420052006元5%7%9%11%13%15%17%人均GDP年增长率昆明市历年人均GDP发展状况•近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，2006年城市GDP达到1203亿元；•昆明市固定资产投资稳定快速增长，2006年已达654亿元，增幅高达24.8%•昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；•2006年人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%；云南其他地区,70%昆明,30%2006年昆明占云南GDP比例昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显105110115120125130135140145200220032004200505001000150020002500旅游收入游客人数万人次亿元人均消费（元）02004006008001000120014001600昆明国内平均停留时间（天）2.72.82.933.13.23.33.4昆明国内平均•昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在140亿元左右，游客的人数在2000万人次以上（除受2003年SARS影响外）；•昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均1360元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均426元昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求昆明置业人群结构现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。---------陈先生目前居住市中公寓，面积200多平米。有2套别墅，波西米亚和公园道一号，联排、退台洋房。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样-------何先生•二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高•别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型•昆明再次置业目的包括，个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点---------翟教授数据来源：2006年昆明房地产市场报告首次置业,51.10%二次置业,36%三次置业,13%宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的９５％以上，居民私有住房的比例已达到７０％以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，２００４年市域外购房者约占４０％，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。2004年省内州市及省外购房者占昆明房屋交易量的40％，其中省内州市占25％，外省购房者占15％。而数据现在颠倒了过来，外省购房者占22%，省内各州市购房者退居16%，双方“互调”了位置。昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占６％，投资性购房比例在２５％以内。02040608010012020042006本地省内州市省外休闲度假、自住目的置业非本地置业者比例高从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带后续大盘的供应量充足：•世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。•新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在售。•世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。•滇池卫城：占地2500亩，分多期开发。未来土地供应计划：•《昆明主城区住房建设规划2006-2010》的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。•2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。•2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。•整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。城市房地产市场整体特征总结•昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域城市房地产板块初步形成•昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。内外需求拉动强劲市场潜力巨大•受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，同时房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地产市场从宏观上看处于健康的快速增长阶段。行业大势处于健康发展阶段•昆明市场的后续供应仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间。未来供应持续旺盛市场发展空间大市场处于阶段性盘整期•受07年以来宏观政策及金融政策的影响，行业处于阶段性盘整期，北京、深圳等一线城市房价有所回落，受此影响，消费者观望心态较重，持币待购现象较普遍。.报告结构第一部分宏观环境第二部分竞争第三部分自身用地条件景观分析第四部分客户第五部分定位第六部分案例借鉴第七部分产品建筑产品附加第八部分营销第九部分经济测算一.昆明独栋别墅市场分析昆明市低密度市场分类根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明市低密度市场分为三类。成熟板块内项目板块外项目特殊资源（高尔夫、温泉）项目板块价值—包含自然资源价值/城市价值等土地成本价值/自然资源价值/产品价值高尔夫、温泉价值依托具有完善的配套与市政设施、便利交通的城市资源与城市景观资源。依托良好的自然山水生态资源和区域潜在价值形成点式分布。依托高尔夫设施资源，位于高尔夫球场内或周边，或依托温泉资源及其他休闲度假资源。位于昆明主城内，交通便利、配套齐全、板块成熟度、认知度高、滇池板块、世博板块。位于昆明郊区，分为近郊和远郊，除呈贡已渐成板块，其他均分布较散，配套不全，认知度低。位于有特殊休闲度假资源的区域，如各高尔夫球场、安宁温泉小镇。第一居所、城市别墅。第二居所，郊区别墅，近郊项目可兼作第一居所与第二居所。第二或第三居所，休闲度假。少量独栋，联排及类别墅的叠加、花园洋房较多。独栋相对较多，联排、洋房等。多为独栋别墅和公寓的组合，有少量联排等类别墅产品，独栋别墅集中在350平米左右，公寓不超过200平米。独栋价格在15000—20000，总价在500——1000万；联排价格10000——15000。独栋价格在5000—10000，总价在200——500万，联排价格在4000——70000。高尔夫项目独栋别墅价格在15000元/㎡以上，离市中心越近价格越高，温泉项目价格相对较低。极少墅、滇池卫城、滇池南郡、高天流云、茉莉唐朝、世博生态城。西山别墅、野鸭湖、村上春墅、云大知城、世林国际、智者的山丘。春城高尔夫、阳光高尔夫、滇池高尔夫、温泉山谷。分类价值资源产品区域价格代表项目功能特征昆明市在售独栋别墅项目项目项目地址独栋别墅面积（㎡）价格（元/㎡）西山别墅三期西山区国家森林公园碧鸡关立交桥旁252——495㎡10000海韵枫丹海埂度假区红塔西路18号345.05㎡、388.68㎡、394.32㎡、400.71㎡、514.18㎡17000-20000野鸭湖双龙乡天生坝野鸭湖度假区377.91㎡、427.5㎡、481.29㎡、512.03㎡5000—6000岭东紫郡昆明市东郊石安公路旁386㎡、429㎡、497㎡、495㎡13000世林国际官渡区昆明市东郊石安公路旁（果林湖西岸）340—498㎡7